房地產測繪問題及對策分析

鄧家祥 陳 虎

(撫州市房產交易中心，江西 撫州 344000)

房地產測繪可以為城鎮規劃、地理信息系統建設、房地產開發交易等提供數據支持。房地產測繪是房地產管理和測繪技術相結合的一種測繪工作，依托最新的測繪技術手段，進行房地產建設項目的數據調查。除了最基本的面積測量外，還需要調查和記錄產權屬界址點的坐標，房屋界址，用地坐落，房屋境界及其附屬物等多方面的內容，最后進行房地產測繪圖的繪制。房地產測繪與傳統的地籍測繪有相似之處，但也有不同，這主要是因為兩者服務對象不同，所以工作內容也就有所區別。

1 當前房地產測繪工作中存在的問題

1.1 行業標準建設滯后，法律法規尚不完善

由于我國的測繪行業起步較晚，相應適用于測繪行業的行業標準和法律規范可操作性不強，權責不明確，房屋面積的具體數值成為房地產交易中爭論的焦點，也給房產監管工作和房地產行業的可持續發展帶來負面影響。其中對面積有質疑的地方主要體現在公攤問題上，建筑物的功能不同，公攤標準有什么不同等,都會引起一定程度的爭議。

1.2 測繪行業專業人才匱乏

目前從事房地產測繪工作的專業人才比較匱乏，此外正在從業的部分人員缺乏測繪工作應有的專業素養，也沒有積極更新知識體系，與現代化的測繪發展趨勢相脫節。更有甚者，部分地區還停留在傳統的手工測量時代，完全不能適應新時期新階段對測繪行業提出的新要求，導致房地產測繪造成的糾紛屢有發生。

1.3 資金投入和管理投入不足

資金投入不足主要是體現在，目前各地的主要精力還是集中于推動城市化建設的步伐上，各地的房屋建設“量”都上去了，但是“質”有待提高。管理不足主要是體現在現在很多的測繪部門缺乏有效溝通，不能實現資源共享，以至于不必要的測繪重復進行，耗時耗力。

2 應對房地產測繪問題的有效措施

2.1 加強行業標準建設，完善法律法規

完善房地產相關的法律法規，讓測繪工作有法可依，是確保房地產行業健康發展的基本條件。其中“商品房銷售面積的核定認證”應當被列入產權管理的法定程序之中，以確保消費者的利益得到切實的維護。

加強行業標準建設，建立統一的行業標準，讓各地的房地產市場都和諧有序發展。另外，應該明確房產測繪與建筑測繪規范的區別，防止將工程測繪的結果用于商品房面積的計算。房產測繪規范與建筑測繪規范的不同主要表現在6方面。①層高≤2.20m或凈高<2.10m的建筑部位：產權不計算其面積，建筑面積計算1.2m～2.2m的計算1/2，這種差異在別墅的坡屋頂，閣樓較多的情況下，二者面積差異會很大。②玻璃幕墻的計算，產權面積計算時，當幕墻與結構水平距離小于200mm,以幕墻外邊緣為產權邊界；當幕墻與結構水平大于200mm，以結構板往幕墻方向200mm作為產權邊界。而工程面積計算規范里，幕墻的計算一律按幕墻的外邊緣計算。③對全封閉的陽臺全面積計算，產權計算全面積，建筑面積計算一半。④對于上蓋超過一個自然層的陽臺計算，產權面積不計，建筑面積計算一半。⑤突出主墻體的結構柱，產權面積計算以墻體為邊界，建筑面積計算時，按柱外邊計算，二者相比較，工程面積比產權面積多，多的面積等于突出主墻體柱的總和。⑥不同部位性質的認定，房產測繪面積其公用部位的劃分與分攤，按規定按比例分攤給相應功能區或套內。建筑面積計算時，一般按用途歸類。

另外，一般的公攤標準計算方法大致為：公攤面積=套內建筑面積×公攤系數，公攤系數=建筑總公攤面積÷建筑總套內面積，建筑面積=套內建筑面積+公攤面積，套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積。而具體到居民樓、公寓樓、寫字樓、商鋪等因用途不同，公攤計算方法也有所差異。

2.2 加強人才培養，提升從業人員素質

培養專業素質過硬，綜合知識全面的測繪從業人員，應當成為未來測繪行業人才培養的目標和原則。因為我們必須認識到，未來的測繪工作，不僅僅是為房地產行業服務，還需要為市政建設，財政稅收，治安消防等諸多公共事業提供服務。

因此，人才的專業素質和綜合知識的全面性就顯得尤為重要了。培養新型測繪人才，改善落后測繪方式，融合先進測繪技術，總結測繪技術難點，通過多方面的努力，一定會促進測繪行業的快速發展。

2.3 加強對房地產測繪行業的資金、管理投入

城市化進程的腳步越來越快，如何讓城市建設更好的促進百姓的幸福生活，是擺在各地各部門面前的重要問題。因此，必須堅持統籌規劃，科學發展，促進房地產市場的有序開發。想讓房地產測繪更好的服務于房地產市場開發，就需要加強資金投入，管理投入等，以便促進我國房地產測繪行業整體技術水平的提升。另外，各部門之間必須加強聯系，遵照國家有關的規定，制定統一測繪標準，堅決避免同一房屋不同測繪數據和結果這一問題的發生。

3 未來房地產測繪工作的發展趨勢

3.1 房地產測繪智能化

傳統的手工測繪方式已經遠遠不能滿足房地產行業發展的需求，因此，融入科技力量，提高房地產測繪科技化發展水平，一定是未來房產測繪工作的重要發展方向。除了實時定位系統(RTK)，全球定位系統(GPS)以及手持式激光測距儀，全站儀等測量工具科技化水平提升往外，測繪關節中的數據分析對比和數據記錄，以及數據建模和自動繪圖功能，都會進一步發展。傳統的紙上作業，將變更為無紙化作業，這些信息的采集、分析、繪制都可以交由電子設備制作完成。

3.2 測繪信息共享化

在完成房地產測繪科技化和信息化的步伐之后，實現測繪信息的資源共享，將成為未來重要發發展趨勢。打通測繪信息的平臺壁壘，實現資源共享，讓測繪信息更好的服務于城市公共基礎建設和服務建設。這除了需要科技力量和信息力量作為平臺建設的依托以外，還需要各部門之間緊密協調，相互合作，打通各個關節的聯系，實現優質測繪信息資源和數據成果的共享，避免房地產測繪重復進行帶來的人力物力損失。

4 結 語

總之，為了使房地產測繪工作可以更好的服務于經濟建設和百姓生活，測繪人員就必須積極發現和解決工作中存在的問題，不斷提升自身的專業素質，了解和學習房地產測繪行業的新發展，新趨勢，從而更好的推動房地產行業的持續、健康發展。