關于房屋建筑保修階段監理工作的探討

冷兵

（四川三聯家禽有限責任公司 四川成都 610000）

1 引言

目前，建設監理服務已成為促進建筑業發展最好的重要力量，也是建筑市場的主力軍之一。特別是保修和維修階段還處于施工階段，監督沒有貫穿在整個施工過程中，這樣的發展狀況已經不能適應監管和社會市場發展的要求，所以，我們就需要改變的現狀，為企業的進一步發展鋪墊更堅實的基礎，針對項目決策，勘察，設計和保修提出具有針對性的服務，為我國建筑行業的快速的發展提供有力的保證。

2 監理依據和重要性

2.1 工程保修監理依據

工程保修是指工程驗收合格后的質量保修。為了確保工程使用后出現的問題，能及時進行保修確保工程的正常使用，施工合同中還應明確規定工程質量的質保金額，一般為程造價的5%，質保金的預留、付款方式和利率，還可以通過與業主和承包商簽訂的協議，簽訂項目擔保專項合同，保證監督應以支付方法以及保修金的利率進行支付，在保修期中監理也可以根據《建設工程監理規范》、《工程建設監理合同》、《房屋建筑工程質量保修書》、《住宅使用說明書》和設計文件、工程質量驗收標準等進行保修期工作的正常進行。

2.2 工程保修階段監理服務期限

在現在的建筑工程中，在工程進行施工時，工程的“施工合同”中包含的承包商保修期期限必須符合國家的《建設工程質量管理條例》中的第三十二條規定來進行編制：

（1）基礎設施工程和房屋設施中的主要工程部位有地基與基礎、主體結構設計，同時在設計項目文件中必須明確指出工程的承載能力和使用的時間；

（2）一般保修期為五年的工程主要有屋面防水工程，廚房衛生間，外墻的防滲漏等具有防水要求的部位；

（3）對于工程的采暖系統和空調系統而言，一般的保修年限在2個加熱周期合冷卻周期內；

（4）工程上的電氣管道，排水管道，設備安裝和工程裝修一般的保修期都在2年。

2.3 保修期監理的重要性

監理公司對工程質量控制的部分主要集中在施工階段，但在工程完工交付使用后的保修階段監管力度比較低，在保修期內，監理工程師在工程的使用過程中監督不足，建設項目在該項目的交付和使用后，對出現的設備故障問題，施工和材料的選擇上，竣工驗收后未能及時發現其中的問題，監理工程師應與施工單位，開發單位和業主了解保修期內使用工程過程中出現的實際問題，根據以前項目管理的工作經驗預測工程交付使用后潛在的事故隱患。

3 工程保修期監理的工作要點

3.1 工程狀況檢查

對住戶的的使用滿意度進行調查是一種比較方便的調查方法，該項調查是對用戶和其他管理人員進行工程使用過程中的調查，了解項目使用過程中的一些問題，由于調查的對象對該工程比較熟悉，提供的數據也比較有可靠性，可以更好的控制工程后期的保修工作，所以監理人員應該高度重視這種調查的方法，并收集數據分析。

3.2 監理工作的方法及措施

（1）項目進入后期的保修階段時，這時承包商已離開現場，監管部門可以決定是否要在項目工程中，配備相應的監督部門和維護部門，在項目的保修階段并且要參與監督工程施工階段監管機構由專門的人員進行負責。

（2）監理單位的相關負責人應保持與業主和企業之間的聯系，傾聽住戶在使用過程中的一些建議，同時還要時刻觀察工程在使用過程中的一些問題，與此同時，監理人員還必須要求承包商有一個專門的人進行工程的后期維修工作。

（3）當項目完成后，監理單位應該督促承包商向業主方提交《質量保修書》，承包商應該提供具體的保修期的內容和保修的時間。組織承包商進行項目質量控制測試，通常每六個月進行一次，而且隨著氣候的變化（臺風，冬季低溫），如臺風后暴風雨過后，組織使用的單位進行檢查，一旦找到了與該項目有關的問題應按單位工程進行登記。

（4）在工程保修期快到的1～2個月內之前，該項目應該由監監理人員在保修期內組織業主和承包商對項目的進行全面的檢查，在檢測的過程中，如果出現了相關的質量問題，需要進行維修登記。

（5）監理和承包商都要重視工程后期的維修工作，并且對出現的質量問題進行詳細分析，以確定質量問題的原因，并進行責任的劃分，如果在質量上出現更嚴重的質量缺陷，應由業主，設計人員和承包商來進行確定，最關鍵的是，在正常使用條件下是否對工程產生更嚴重的質量的缺陷，符合條件的，監理人員應及時發出《工程維修通知書》，要求承包商在收到通知10d內派人維修。在質量上如果出現比上面還嚴重的缺陷，如地基的不均勻沉降和泄漏的屋頂，以及其他質量問題，責任方應出具處理缺陷的方案，制定的方案必須經過設計師，業主的認可，并由監督人員實施監督進行缺陷的整改。

4 結束語

因此，監理只要達到了項目驗收合格的標準，它將會為業主提供全面的技術支持，有效防止工程質量隱患，保障業主和承包商的合法權益，提高了項目投資和項目的經濟效益，與監管后期的保修提供優質的服務，并且與業主的生活息息相關。

[1]周啟清.房屋建筑保修階段監理實踐與探討[J].低碳世界，2016（04）：136～137.