房產測繪分攤方法以及房產面積的質量控制探究

文/陳恩建 湖州市南潯創業測繪與土地規劃院股份有限公司 浙江湖州 313000

由于房屋構造的不同，其采用的分攤方法也不同，相應的測量結果也存在差異。不過現階段在房產測繪中，其房產面積質量卻受到技術、人員以及制度等問題的制約，削弱了房產面積質量的有效性。為此，必須找出其中存在的問題，并有針對性的制定解決措施，確保房產面積的質量，維護用戶的權益。

1、房產面積測繪的概念

建筑面積是由建筑內部面積以及公攤面積兩部分組成的。內部面積屬于用戶私有的，是由室內面積、墻體面積和陽臺面積這三部分構成。而公攤面積大多指的是公共空間的面積，如樓梯、電梯、走廊、公共門廳等。此外，建筑內部的一些公共用房，管理用房等也可被看作是公攤面積。在房產面積測繪中，其建筑面積的公攤系數也是最為重要的一項內容，其計算結果是通過公攤面積和套內面積相除得出的，不過在計算過程中，需要注意的是，建筑面積的公攤系數是針對于獨立的建筑而言的，并不是固定不變的。

2、房產測繪的主要作用

2.1 房產測繪與用戶的利益相連

房產測繪是產權戶籍管理人員用來維護用戶合法權益的重要保障，且其自身具有一套較為完善的操作流程；其次，房產測繪一方面可以解決用戶之間存在的房產糾紛問題，另一方面還可以對建筑進行嚴格的審核，確保其不存在違章建設或者違章占地的情況。可以說房產測繪是房產證的重要組成部分，是維護人們合法權益的重要依據。

2.2 保證房產市場正常運轉

房產面積是房產測繪的重要組成部分，也是房產測量的主要內容之一。很多用戶對房屋面積的了解不是十分全面，在購房時，很容易受到銷售者的影響，而產生錯誤的理解和判斷，甚至有些房產中介為了獲得較高的經濟效益，會在面積的概念上進行改動，導致用戶自身利益受損。而房產測繪則可以減少上述情況的發生，防止糾紛的生成，從而保證用戶的合法權益，促進房產市場的正常運轉。

3、房產測繪分攤法

分攤法就是利用房產面積的比例進行房產面積分攤計算，其是按照使用人員的情況實行的合理分攤。通常情況下，按照常用的分攤情況，可以將房產面積分為以下幾種：

①普通住宅樓。其在房產面積分攤計算上相對比較簡單，只需要對獨棟的建筑實行分攤計算即可。

②普通商用樓。同普通住宅樓相比，其分攤計算相對比較復雜一些。這種類型的建筑功能較為多樣，且其中還涉及到很多的公共區域分攤，所以對于樓梯這些公用的公共設施，勢必要分攤給每位用戶，而設備房則是歸一層管理。

③綜合樓。這種建筑的用途比較廣泛，在分攤過程中很容易出現交叉分攤的情況，相對就更為復雜。

此外，在建筑中，洗手間之類的公用空間，其可能會供好幾層的用戶使用，因此不能使用層共或者區共等方式進行分攤計算。且大多是采用自定義分攤方式計算的，并根據其用戶以及類型的不同，進行自定義分攤，從而有效提升分攤的合理性，可行性。

4、房產面積質量控制的具體措施

4.1 完善房產測繪制度的建立，規范測繪市場運行的標準化

1）在房產行業發展過程中，政府也提出了簡政放權的政策，將房產測繪工作從房產管理部門中分割出來，并引進一些具有專業測繪器具展開房產測繪工作，增大市場競爭力。

2）在房產測繪工作時，測繪人員需制定科學合理的流程規劃書，以確保測繪工作的有序進行，提升測繪工作的質量和效果。同時在制定房產測繪流程方案時，還可以將質量檢查融入到每個環節的工作中去，達到控制測繪質量，加強測量效果的目的。

3）建立測繪人員的培訓制度，優化員工的專業水平。測繪技術是保證測繪工作開展的基礎，也是促進企業發展的動力。為此，企業應對技術水平較差的員工予以定期的培訓和考核，以改善員工自身的能力水平。

4.2 保證資料收集的準確性，加大圖紙檢查力度

1）資料的收集和圖紙的審核是提升房產面積質量的基礎因素。因此在實際的工作中，先要對圖紙進行嚴格的審核，保證其符合標準的要求，同時還要細致的檢查圖紙的內容，加強圖紙設計的全面性。

2）為了加快數據翻查的效率，在提交圖紙時，應保持其完整性。

3）向測繪部門提交的相關材料中，重點注意建筑的總體平面圖、工程規劃許可證、房屋配套設施的設計及其功能和土地出讓合同。

4.3 掌握房屋計算面積的部位

在房屋面積測算時，為了增強其準確性，測繪人員需按照國家的相關規定，對房屋進行全面、半面積以及不計算面積部位的確認。全面積的計算是指房屋處在一個封閉的狀態內。而處在半敞開狀態下的建筑，如果其共有部分大多都處在建筑主體結構內，其可以按照全面積來計算；但是如果共有部分是在建筑主體結構之外，則按照半面積的方式完成計算。

4.4 對外業質量進行嚴格的把控

首先，按照測繪流程規劃書，對房屋的邊長、墻體厚度以及特征點部位開展測量工作；其次，逐棟、逐層的完成測繪工作；最后，將丈量的邊長同設計圖進行比對，誤差如果較小，則可按設計圖的尺寸進行計算。

4.5 加強業內數據的管理力度

由于業內需要整理的數據較多，為計算工作帶來了很大的困難，很容易導致計算結果存在誤差，所以在業內作業時，一是按照房產測量規范的具體要求進行分層分戶土的設計。尤其是在利用相應軟件實行計算時，要保證尺寸、面塊屬性、圖層等符合具體要求。二是準確的規劃分攤中的面積塊，并合理的選擇分攤類型。三是在計算完房產面積后，要通過反復對比的方式對其細致的審核，這樣可以減少誤差的產生幾率。

結語：

房產測繪的真實性、可靠性對房產開發商的經濟效益有著重要的影響，同時也對用戶的自身利益存在一定的制約。隨著經濟的發展，買房已經成為人們投資的一部分，這也使得人們對房屋面積的重視度越來越高，所以相關人員有必要加強房產測繪質量，在嚴格控制測繪效果的同時，也應合理的選用測繪方式，進而提高測繪質量，減少不必要的經濟損失。