基于圖形數據的房產面積測算分析研究

文/戴雨、袁斯祥 江西省基礎測繪院 江西南昌 330029

在我國公民的房產權受到政府和法律的保護。加強房產測繪的管理，能依法保護房屋所有者的合法權益，減少和防止因測量遺漏帶給產權人的權益損失。當前房產測繪的方法逐步從純手工操作轉向自動或半自動化發展。數字化的房產數據采集則主要根據審批規劃的設計圖、電子版圖，以及開發商提供的設計圖紙進行直接量取。圖紙的成圖質量相對較高，速度和圖載信息也比較多，有效提高了房產測算的測量精度。

1、房產測算建筑面積與設計規劃中建筑面積的區別

首先，從概念來看，設計規劃中的建筑面積也被稱作是建筑的展開面積，是建筑物各層面積的總和。房產測算的建筑面積是指房屋的外墻以上各層外圍水平的投影。這里包括陽臺、走廊、地下室和室外的樓梯等。其次，從分類上來看，建筑設計規劃中的建筑面積包含使用面積、結構面積和輔助面積。使用面積主要是指各層平面布置中，直接為生產或者生活提供使用的凈面積之和；結構面積則主要是指建筑物各層墻體等結構面積總和；輔助面積則指的是各種平面布置中為生產和生活提供凈面積總和。而在房產測繪中的建筑面積則主要包含整棟房屋的建筑面積、多元產權建筑房屋和建筑面積。最后，從計算規范方面，設計規劃中的建筑面積主要依據《建筑工程建筑面積的計算規則》，房產測繪建筑面積采用的是《房產測量規范》。二者在層高、陽臺、雨蓬和室外樓梯等方面有所區別。

2、以圖形數據為基礎的測算方法

在計算方式方面，層建筑面積、功能區面積、整棟建筑面積和共有建筑面積的分攤計算公式是不同的。在實際的測算中，要根據實際情況選取正確的計算公式進行計算測量。在共有建筑面積的分攤方法上，主要分為整體分攤、多級分攤兩個層面。從整體分攤中看，基本單元的共有建筑面積等于共有建筑面積的分攤系數與基本單元套內建筑面積的乘積；共有的建筑面積分攤系數等于共有建筑面積之和除以基本單元套內建筑面積之和；多級分攤需要遵循從整體到局部，由大到小的原則進行逐級分攤。當各級分攤存在可直接分攤到房屋的基本單元情況時，可視為最末級的分攤，在參攤的區域內按照單元戶的建筑面積比例分攤共有的建筑面積。房屋基本單元分攤共有建筑面積等于最末級分攤系數與基本戶內建筑面積的乘積；最末級分攤系數等于最末級共有建筑面積之和除以基本單元戶內建筑的面積之和。

3、基于圖形數據的房產面積測算應用

（1）工程概況。以某市小區住宅為例，地上34層住宅樓、地下兩層，建筑住宅的總數為134戶，項目的結構為剪力墻結構。墻體的材料為蒸壓加氣混凝土磚塊，外圍的護墻為200厚的混凝土磚塊，內墻分200厚和100厚的加氣混凝土磚塊。外墻的保溫為25厚擠塑聚苯板外保溫，C5、C6為不落地的飄窗。該工程的所有建筑層高均在2.2米以上，雨蓬為無柱雨棚。室外的樓梯為無永久性的頂蓋。建筑物標準層如圖1所示：

圖1 建筑物標準層圖形

（2）分戶圖與分層圖的繪制。在建筑施工圖中，蓋樓棟為住宅與地下室兩個功能區。首先需要繪制一層的分戶區，通過施工圖可看出，該層的住戶為四戶，一共兩種戶型。分戶圖的繪制往往需要通過確定每戶的界址線，根據變邊長的數據尺寸畫出每戶的實際圖形。在分層圖的繪制方面，根據施工圖繪制第一層分層圖，繪制主要根據分戶圖的墻中線擴至外墻邊線的過程。根據開發商所提供的外墻厚度為300毫米，比建筑圖紙上的墻體厚度要厚，應將分層圖的外邊線向外偏移0.15米。

（3）地下室分層圖與共有面積分攤計算。地下室的分戶圖繪制基本與地上分戶圖的繪制方法一致，主要是取墻中線，畫出每戶的界址點，標上相應的尺寸計算出地下一層、二層的建筑面積。分層圖可算出棟建筑面積的和。占地系數等于占地面積除以棟建筑面積。每戶的占地面積等于占地系數乘以每戶權屬建筑面積。繪制好每層的分層分戶圖以及計算出每層的層建筑面積之后，需要進行共有面積的分攤計算，通過這種方法可計算出每個戶型的分攤面積、占地面積、分攤系數和占地系數。因為每個樓層的功能區不一致，需要采用多級分攤，每棟樓分為地下室和住宅兩個功能區，按照多級分攤計算公式進行計算。

結語：

綜上所述，基于圖形數據的房產面積測算應用研究具有重要的現實意義。通過介紹房產面積測算的相關知識，能更加直觀的了解和掌握房產面積測算的主要過程。隨著電子信息和計算機技術的不斷發展，數字化測圖技術在房產測繪中必然得到更加廣泛的應用。