住宅建筑設計優(yōu)化的措施研究

文/吳楊 沈陽明華恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧沈陽 110000

房地產(chǎn)開發(fā)單位是一個經(jīng)營性的單位。在保證質(zhì)量安全的前提下，追求于經(jīng)濟利益最大化。在整個開發(fā)過程中，對于各個階段工程進度都要求的很緊。大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)常常對設計的工期進行壓縮，影響了設計質(zhì)量，大量實踐證明壓縮設計工期的圖紙無法完美無缺。即使對設計工期不進行壓縮，由于設計人員、設計軟件、對建筑相關(guān)規(guī)范理解的誤差，常常也會導致設計圖紙無法完美無缺。

1、住宅建筑設計優(yōu)化目的

現(xiàn)階段施工圖審查是建設部分認定的施工圖審查機構(gòu)，注重于消除設計中不符合政策法規(guī)的內(nèi)容，推進項目進程。房地產(chǎn)開發(fā)單位圖紙審查注重于達到同樣的效果時建筑的選材、建筑的做法、建筑的平面圖，以及減少圖紙中錯漏碰問題進行優(yōu)化。減少返工量，加快工程建設周期，減少變更單簽證單及現(xiàn)場簽證單，達到節(jié)約建設成本的目的。

2、住宅建筑設計優(yōu)化原則

基礎(chǔ)設施建設是城市化設計的重要組成部分，也是一個污染產(chǎn)生較多得工程。住宅建筑設計的選材要注重環(huán)境保護進行優(yōu)化，以達到相同效果，價格經(jīng)濟合理。建筑做法優(yōu)化在滿足質(zhì)量要求的前提下，盡可能考慮到施工現(xiàn)場實際操作的做法，減少不必要的施工工藝程序。建筑平面圖及戶型的優(yōu)化，盡可能考慮到區(qū)域影響及業(yè)主二次裝修的方案對戶型的更改。建筑設計與其他專業(yè)的配合，盡可能合理反復的審圖，其他專業(yè)變更時，及時對建筑設計修改，減少設計錯誤。

3、住宅建筑設計優(yōu)化措施

3.1 建筑設計選材優(yōu)化

巧婦難為無米之炊，凡是建筑工程都離不開建筑材料，建筑材料是住宅建筑建設必不可少的物質(zhì)條件，沒有建材工程也就無法建設。建筑工程中材料費用在整個建筑工程的成本當中占據(jù)了較大的比例。建筑材料的選擇優(yōu)化主要涉及以下幾方面內(nèi)容：建筑的材料質(zhì)量、裝飾建筑材料的效果、建筑材料的價格。保證住宅建筑工程的建設質(zhì)量及安全后，住宅建筑選擇性價比高的材料，既能滿足住宅建筑的平時使用功能，又能達到美觀的效果。建設出高標準住宅工程的同時，又能很好的控制建設的預算，節(jié)約住宅工程建設的成本。

3.2 建筑做法優(yōu)化

現(xiàn)階段很多建筑設計院設計的圖紙，大多數(shù)都是根據(jù)相關(guān)規(guī)范、標準圖集來進行選取一種作為具體項目建筑做法的引用，未考慮到建設住宅項目的地域、使用的對象等實際情況。過多的施工工藝程序在實際的施工過程當中并未按部就班的進行采用，就能夠滿足建筑的相關(guān)質(zhì)量、安全、美觀等功能實際的使用要求。而對于房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，結(jié)算時的成本仍為過多的工藝程序，工程竣工結(jié)算時未能夠與施工現(xiàn)場實際的工藝程序相符，造成相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本增加。在滿足規(guī)范及施工工藝的前提下，對相關(guān)的建筑做法進行合理的選擇及優(yōu)化，有助于節(jié)約建設成本。

3.3 建筑平面圖及戶型優(yōu)化

目前大部分住宅項目的建筑設計和室內(nèi)裝修設計基本上是分為兩個單位來完成。先做建筑設計，在做室內(nèi)設計，是先后關(guān)系。開發(fā)公司委托建筑設計院來完成建筑設計，住戶委托裝修設計公司按照自己所喜歡的風格來完成室內(nèi)的裝修設計。建筑設計院對國家及行業(yè)的建筑規(guī)范、建筑外觀效果、園區(qū)的總體規(guī)劃、容積率等設計方面比較熟悉以及關(guān)注度高。而針對人性化的室內(nèi)格局、室內(nèi)的裝修風格、戶型設計及細部比例尺寸等研究較少。多數(shù)的戶型建筑設計僅考慮到日常生活中的使用要求，而沒有按照住戶的精裝修要求進行設計。在精裝修設計及施工中，不得不對原有住宅內(nèi)已建成的墻體、點位等進行拆改工作。給住戶裝修帶來了不少的費用增加，同時也給房地產(chǎn)開發(fā)單位帶來了無效的成本增加。建筑平面圖及戶型的優(yōu)化，盡可能考慮到地方區(qū)域的影響及住戶二次精裝修設計方案對戶型內(nèi)部更改的可能性。滿足使用功能的前提下，減少不必要的設計施工內(nèi)容，從而減少住戶二次裝修費用，節(jié)約住宅建筑項目中的建設成本。

3.4 建筑設計與其他專業(yè)的配合，減少設計錯誤、缺、漏、碰

設計院設計圖紙的質(zhì)量對住宅建筑工程的建設成本來說影響極大，設計院的每一張變更單、施工現(xiàn)場的每一張簽證單對于房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，都是房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)營成本。施工前對設計圖紙的優(yōu)化，只需對圖紙進行簡單的修改，其他費用尚未發(fā)生，可有效的控制工程的建設成本。采購階段及施工階段變更，不僅需要修改圖紙，材料還需重新采購，工程已施工的部分還需要進行拆除，將造成更大的損失。住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目變更單、簽證單越多，房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔的風險越大，對于建設成本的管理越不利于控制，同時還影響整個項目工程進度，造成各參建單位管理、機械等相關(guān)成本增加。利用相關(guān)的計算機軟件，以及多年從事房地產(chǎn)項目相關(guān)專業(yè)人員的經(jīng)驗，對設計圖紙進行審核優(yōu)化，已達到減少設計中的錯誤、缺、漏、碰的問題，從而節(jié)約建設的成本。

結(jié)語：

住宅項目房地產(chǎn)開發(fā)的建筑設計，應該由在一定的環(huán)境區(qū)域背景下生活的人來確定，在滿足人的使用要求，住宅建筑的安全質(zhì)量保障下，對建筑設計進行優(yōu)化，以節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的成本。房地產(chǎn)開發(fā)單位委托相關(guān)設計，建筑設計作為龍頭專業(yè)，在成本控制占據(jù)比重相當大的地位。在建筑設計的材料選擇、選擇經(jīng)濟的工程做法、建筑平面圖及戶型的設計以及與其他專業(yè)的配合等方面進行圖紙優(yōu)化，可以大大的降低房地產(chǎn)開發(fā)單位的工程建設成本。

[1]史翠秋.建筑材料采購管理優(yōu)化探討10.3969/j.issn.1672-2507.2016.13.112.

[2]宮霞.試論住宅建筑的優(yōu)化設計.