關于不動產查封登記的幾點思考

文/楊帆 寧夏回族自治區不動產登記事務中心 寧夏銀川 750002

不動產查封登記，是不動產登記機構依據人民法院或者其他有權機關的囑托，依照法定程序做出的以限制登記名義人對該不動產進行處分為目的的登記。它一種限制性登記，防治已被查封的不動產被權利人再行處分，以致妨害執行或財產保全的效果。《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》明確將查封登記列為不動產登記類型之一，更凸顯其重要性。

1、查封主體

囑托查封的主體應當為人民法院、人民檢察院或公安機關等國家有權機關。為確保訴訟程序的順利進行，司法機關實對與案件相關的財物或場所進行封存、控制的措施。法院查封的適用范圍最廣，民事訴訟、行政訴訟、刑事訴訟都可適用，檢察院和公安機關的查封發生在刑事訴訟的偵查階段。查封的目的無外乎以下兩個：一是證據保全，防止證據損毀、滅失或難以取得；二是財產保全，保證將來判決得以執行。

公安部《關于公安機關在辦理刑事案件中可否查封凍結不動產或投資權益問題的批復》（公復字[2001]17號）中認為，根據《中華人民共和國刑事訴訟法》第114條和最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部、國家安全部、全國人大常委會法制工作委員會《關于刑事訴訟法實施中若干問題的規定》第48條的規定，公安機關在辦理刑事案件中有權依法查封、凍結犯罪嫌疑人以違法所得購買的不動產、獲取的投資權益或股權。所以，公安機關也是可以作為查封登記的主體來申請查封登記的。

2、查封登記的審查要點

不動產登記機構接收囑托文件后，應當要求送達人簽名，并查看囑托機關送達人的工作證和執行公務的證明文件，并與囑托查封單位進行核實。囑托文件所述查封事項是否清晰，是否已注明被查封的不動產的坐落名稱、權利人及有效的不動產權屬證書號。被查封不動產的內容與不動產登記簿的記載是否一致。

3、查封登記的期限

最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十九條第一款規定“人民法院凍結被執行人的銀行存款及其他資金的期限不得超過六個月，查封、扣押動產的期限不得超過一年，查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過二年。法律、司法解釋另有規定的除外。”

最高人民法院、國土資源部、建設部聯合發布了法發[2004]5號文件，即《關于人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》規定：人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新制作查封裁定書和協助執行通知書，續封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批準，且每次再續封的期限不得超過一年。查封期限屆滿，人民法院末辦理繼續查封手續的，查封的效力消滅。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條第一款規定“人民法院凍結被執行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動產的期限不得超過兩年，查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過三年。申請執行人申請延長期限的，人民法院應當在查封、扣押、凍結期限屆滿前辦理續行查封、扣押、凍結手續，續行期限不得超過前款規定的期限。”

《公安機關辦理刑事案件適用查封、凍結措施有關規定》第七條規定“查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續封一次，續封應當經做出原查封決定的縣級以上公安機關負責人批準，在期限屆滿前五日以內重新制作查封決定書和協助查封通知書，送交有關部門協助辦理，續封期限最長不得超過一年。案件重大復雜，確需再續封的，應當經設區的市一級以上公安機關負責人批準，在期限屆滿前五日以內重新制作查封決定書和協助查封通知書，且每次再續封的期限最長不得超過一年。查封期限屆滿，未辦理續封手續的，查封自動解除。公安機關應當及時將續封決定告知有關當事人。”

從上述四個規定中，可以看出，查封期限以前是最長兩年，2015年2月4日起是三年，到期前可以進行續封。從法發[2004]5號文件可以看出，到期不續封的，查封自動失效，無需查封機構出具證明。目前實踐中存在爭議的是，2015年2月4日前查封的，如果未注明查封截止日期的，應適用兩年還是三年的期限。

《不動產登記暫行條例實施細則》第九十二條規定“查封期間，人民法院解除查封的，不動產登記機構應當及時根據人民法院協助執行通知書注銷查封登記。不動產查封期限屆滿，人民法院未續封的，查封登記失效。”在不動產登記實務中，是否可以在不與查封機關進行溝通的前提下對查封期限屆滿但未續封的不動產進行解封，這是大部分登記機構比較擔心的問題。本人認為，可以對查封期限屆滿但未續封的不動產進行解封，但從防控風險角度出發，兩年期滿以后，登記機構不宜隨即自行解除查封，應與執行法院溝通明確以后做相應處理或對已到期的查封進行公告，以免產生賠償問題。

4、存在查封登記可以辦理不動產登記的情形

（1）國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記，依據《規范》9.1.4第4條第（1）項規定，存在土地之查封登記的，并不影響辦理土地及房屋的首次登記。

（2）抵押注銷登記，存在查封登記之不動產，雖然禁止為處分登記，但因抵押權之滌除而所為登記申請，因其對于查封標的利益并無損害，反而為查封標的清除了權利負擔，此種無害化行為理應予以提倡。故而不動產登記機構理應予以受理。實務中對于申請執行人與抵押權人不一致而申請抵押注銷的情形較為少見，登記機構出于審慎性考慮，亦可以暫緩辦理，采取先向查封機構發函告知申請事項之措施予以處理。

（3）補、換證登記，在不動產登記所有登記類型中，補、換證業務并非具體之登記類型，其僅作為一種輔助登記業務出現，其為滿足方便權利人重新獲取遺失及更換全新的權屬證書之需要。此種業務并無權利變動，亦無自然狀況及登記簿任何記載之改變，唯一改變的可能僅為權屬證書之編號。故而此種登記申請，縱使所涉不動產之上存在查封登記的，亦不影響申請人申請辦理。不動產登記機構在辦理該類補、換證登記時要慎重，補換證書后權屬證書的編號會發生變化，查封文書中記載的不動產證書號還是舊證書的編號，導致查封文書中記載的證書號與不動產登記簿中記載的證書號不一致。