老舊小區管理長效機制的思考

文/葛紅剛 鹽城市物業管理中心 江蘇鹽城 224000

1、前言

在我國隨著城市化進程的不斷加快，城市住宅小區的建設速度越來越快，但是在城市中仍然有大量的老舊小區，這些小區也是城市居民生存生活的重要依賴和棲身之處。老舊小區和新小區相比較有著諸多的劣勢，這也是很多人紛紛想要從選擇從老舊小區中搬到新小區生活的一個重要原因，其中，老舊小區的物業管理水平和新小區相比較就存在著巨大的劣勢，由于我國物業管理起步比較晚，因此，很多老舊小區中沒有物業管理。或者是物業管理公司考慮到老舊小區中生活的居民物質水平，以及物業管理的成本投入等，紛紛不愿意入駐到老舊小區當中，老舊小區中及時有物業管理，其管理水平也無法有效的滿足居民的要求。因此，對于老舊小區物業管理相關問題的探討將具有現實價值。

2、目前，老舊小區物業管理中存在的常態問題分析

2.1 老舊小區物業管理中業主的相關問題

一個小區物業管理水平的高低，雖然和業主沒有直接的關系，但是業主的有效參與以及積極配合，也是推動小區物業管理水平提升的關鍵因素。目前，在我國很多老舊小區當中，很多業主對小區的物業管理都缺少正確的認識以及積極的參與態度。認為小區的物業管理就是物業公司的問題，和自己沒有任何關系，因此，對物業管理缺少有效的參與。這就導致物業管理過程中遇到相關問題有可能不能夠被及時的發現，很多業主發現了問題也不及時的像物業反映，最終當問題出現時，有可能就造成了不好的后果。所以老舊小區的廣大業主應該在物業管理過程中要具有主人問的精神，積極的參與到小區的物業管理中來。

2.2 老舊小區物業費難以收繳

物業公司在進行物業管理的過程中，是需要像小區居民收取一定的物業費的，雙方通過物業費建立起物業管理。但是在我國的老舊小區當中，物業費收繳困難，成為物業管理中一個令人頭疼的問題，由于老舊小區生活的居民無論是在文化層次還是在經濟水平上，大多多不是社會高收入群體，因此，經常出現物業費上繳不及時，或者違約的情況出現，這就會影響到物業公司對小區的物業管理、物業維護等工作的正常開展。

2.3 老舊小區基礎設施落后、破敗，物業維護難度大

在我國之所以很多老舊小區中沒有物業管理，或者物業管理水平難以達到居民的要求，和老舊小區相關基礎設施落后以及破敗現象嚴重有著直接的關系。老舊小區由于時間悠久，因此，難免一些基礎設施會因為時間的累積破損比較嚴重，這對物業管理提出了巨大的挑戰，一方面，物業管理需要投入大量的人力物力來對這些基礎設施進行維修和保養。一方面，物業公司也不愿意承受這些額外的負擔。在日常的維護管理過程中一旦維護的不及時，或者維護的效果不好，都容易造成小區居民的反應，因此，老舊小區的物業管理要比新小區的物業管理承擔了更多的壓力和挑戰。

3、對老舊小區物業管理長效機制的思考

老舊小區的物業管理客觀上來說，比新小區的難度和挑戰更大。但是不能夠因為困難多就選擇放棄和逃避，因此，我們要針對相關問題，抓住問題的本質，從根本上制定出能夠有效解決這些問題的方法，從而不斷做好我國老舊小區的物業管理工作，促進老舊小區的和諧發展。

3.1 建立健全老舊小區物業管理模式

老舊小區由于長期的發展積累，已經形成了一套固有的物業管理模式，但是隨著社會以及經濟的不斷發展，這些固有的管理模式已經難以滿足新時期的發展要求了，因此，老舊小區的物業管理必須要對其的物業管理模式進行有效的創新才行。老舊小區的物業管理可以采用多位一體的管理方式，通過有效的帶動小區居委會、小區業主委員會的參與，形成多位一體的小區物業管理模式，這樣一旦出現問題，可以及時的找到相關部門進行解決，可以有效的環節小區物業和業主之間的關系。

3.2 加強老舊小區物業管理機制的不斷健全

老舊小區之所以容易產生物業費上繳困難，社區居民和物業之間的糾紛不斷等，和物業公司的管理有很大的關系。在一定程度上反映出物業管理公司的管理是存在一定的問題的。因此，物業管理公司要不斷健全管理機制，無論是在物業管理的工作方法上還是在物業管理隊伍建設上等，要進行不斷的內部優化。通過完善內部管理機制，不斷加強自身的管理水平和服務水平，從而可以以身作則，有效的帶動起小區居民的積極性，讓小區居民也有效的參與到小區的物業管理當中，充分發揮出全員的力量來。

3.3 加強對老舊小區的基礎設施管理及維護，提升滿意度

對于老舊小區基礎設施落后、破敗嚴重等問題，從而影響到了下去物業管理工作的開展。這就要求小區的居委會等相關部門，要不斷加強對基礎設施的投入及維護力度。相關部門可以通過和物業公司合作這種形式，來共同對小區的基礎設施進行有效的改善，這樣也可以方便小區物業對基礎設施的管理和維護，有利于提升小區物業和業主之間的關系。

結語：

物業管理在老舊小區的發展中起到了關鍵的作用，通過合理的物業管理可以促進老舊小區的和諧發展。因此，必須要做好老舊小區的物業管理工作。