淺談我國房地產市場存在的問題及解決措施

文/李海東 洪山高中 湖北武漢 430070

1、房地產市場存在的問題

作為推進城市發(fā)展的支柱型產業(yè)，房地產市場在迅速發(fā)展的同時也逐漸暴露出來多重隱患，如庫存去化難、金融信貸風險加劇、經濟糾紛屢見不鮮等相關問題，從而加劇房地產市場泡沫的出現。房地產市場具體呈現的相關問題如下文所示。

1.1 庫存去化難

房地產市場呈現出低迷的發(fā)展狀態(tài)，去庫存效果并不能容易實現[1]。以南京為例分析，目前為止，2016至2017年存在的庫存量將近21.5萬套，且2017年成交量為6.2萬套，可以發(fā)現至少需要三年半時間才能去化掉這兩年的項目。房地產高庫存不但成為我國該行業(yè)快速發(fā)展的瓶頸，同時也阻礙了國家整個經濟鏈條的有效運轉。盡管當前政府已出臺了購房補貼、降低購房首付比例等一系列政策，但實際上都沒有超出刺激消費需求側范圍，庫存去化難仍是房地產市場存在的問題。

1.2 金融信貸風險加劇

對于我國房地產而言，開發(fā)商缺乏足夠的資金以使得項目目標能夠有效實現，在開發(fā)建設過程中需要大量的資金，而金融信貸則占據了很大一部分。存在部分房地產開發(fā)商為了追求自身利益最大化選擇通過一系列非法途徑獲取資金，騙取銀行貸款，以此導致我國金融信貸風險問題加劇，甚至通過投入運營資金從事進行房屋炒作，進而加劇了房地產泡沫現象的加劇。在經歷2008 年金融危機時，很多房地產商都遭受了有史以來最大的考驗，信用風險達到了最高峰。

1.3 經濟糾紛屢見不鮮

房地產開發(fā)商通過前期的市場調研與可行性研究分析，在對政府劃撥、出讓的某塊地感興趣的同時，不會更多考慮周邊住戶的需求，更多的是項目開發(fā)建設的順利與利潤目標的實現。因此，在房地產項目開發(fā)建設過程中不免會出現征用地拆遷問題，同時拆遷后的款項支付數額也存在分歧，社會抗議、沖突的現象屢見不鮮，在經濟糾紛現象發(fā)生的同時，社會不穩(wěn)定因素也不斷增加。

2、房地產市場問題產生原因

2.1 房地產開發(fā)成本高

目前，政府掛牌土地起始價格越來越高，同時地王的產生使得房地產企業(yè)成本逐漸加劇，并且房地產的運營模式是拿到地塊之后，在建設時逐步開展初期房銷售，以此籌措部分資金，在此過程中進行房屋建筑項目的建設，同時會出現資金斷裂的情形，地產企業(yè)資金流非常緊張，進而轉向多渠道融資，才會不斷出現非法集資的現象。需要針對該現象，不斷加以改進相關政策。

2.2 市場調節(jié)機制不健全

房地產企業(yè)作為房地產市場快速穩(wěn)定發(fā)展的強有力推動者，對于維護社會和諧發(fā)展扮演著重要的角色。而對于房地產開發(fā)商而言，項目利潤目標的順利達成才是唯一所追求的，因此不斷出現我國房地產近幾年房價的一路暴增的現象，甚至出現一大部分投機者借此機會通過囤積房源、倒買倒賣等方式來不斷炒高國內房價。進而使得客戶只能不斷觀望，真正有購房剛需的客戶買不到房、買不起房。而市場調節(jié)機制并不健全，以至于不斷拉大貧富差距，社會和諧穩(wěn)定發(fā)展難以順利實現。

2.3 開發(fā)商缺乏正確判斷力，融資渠道單一

房地產開發(fā)企業(yè)為避免資金鏈斷裂風險出現，采取多角度多方式開展融資活動，而根據國家統計局數據顯示，自籌資金相較于其他資金來源方式占比較大，可見房地產企業(yè)目前融資渠道較為單一，因此在采用金融信貸方式時，為使得項目目標的順利實現，收益能夠如期獲取，進而會采用非法融資手段已獲得利益。此外，在利益的驅使下對經濟形式缺乏正確的判斷力，盲目無序的開發(fā)現象十分突出，進而引發(fā)社會矛盾，該類現象應通過政府及企業(yè)自身來不斷改善。

3、解決措施

3.1 加強政府宏觀調控

鑒于目前房地產市場的去庫存困難，政府的宏觀調控能力可以得到改善[2]。首先是嚴格限制房地產開發(fā)供地，各級國土部門切實履行相應的職責，制定房地產開發(fā)規(guī)劃，以防止房地產庫存出現“邊去邊增”的現象，同時增強政府高庫存問責制度，對于房地產開發(fā)商獲得的但未實現開發(fā)建設的土地，應實現無償清退或者低價贖回的方式。此外，應該大幅減少保障房的建設，防止保障房與商品房同時增長的現象，從而改善房地產供給側結構。

3.2 完善市場調節(jié)機制

政府宏觀調控不代表直接參與或者直接代替市場的重要職能，若直接參與市場的職能制定相關的制度與規(guī)則將很難保持其獨立性與公正性。因此，在強調政府重要職能的同時應不斷完善市場的長效調節(jié)機制。首先應加快完善房地產市場的法律調控，如建立信息公開制度、失信懲罰機制等以此規(guī)范房地產市場行為，此外要在土地使用權招投標前期開展嚴格審查工作，建立銷售價格網上備案制度，以此增加房地產市場的透明度[3]。

3.3 拓寬企業(yè)融資渠道

當前我國房地產企業(yè)開發(fā)建設資金來源包括國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金以及其他資金來源，最主要的是自籌資金、國內貸款。其中自籌資金方式占比逐年增加，我國房地產開發(fā)商資金來源渠道較為單一，因此應不斷拓寬融資渠道。同時，隨著市場的發(fā)展，房地產企業(yè)的增多，金融信貸風險逐步增強，國家銀監(jiān)會應制定相應制度，繼續(xù)開展政策執(zhí)行情況的檢查，對違規(guī)機構將按規(guī)定予以處罰。

總結：

目前我國房地產市場相較于前幾年出現滑坡現象，房地產企業(yè)也逐步追求 “活下去”的基本目標。在這樣的逐漸低迷的情形下，政府要發(fā)揮重要的作用，不斷保護和引導房地產市場的發(fā)育，以市場為導向制定適宜的規(guī)則與制度，以避免市場出現混亂，從而使得房地產市場能夠穩(wěn)定發(fā)展。