直管公房經營管理問題初探

文/史湘紅 西安市房產交易管理中心 陜西西安 710003

隨著住房市場化的改革深入，現行的公房管理體系已不適應市場化經營的客觀要求，計劃經濟時期遺留的問題太多，企業負擔太重，急需要改變原有經營模式，建立相應的經營管理制度、體系，引進新的思路和理念，盤活國有資產，謀求公房經營企業發展。

1、拓寬公房經營思路，轉變經營理念

國有公房長期處于計劃經濟管理模式下形成的管理模式和組織結構，工作效率低下，管理成本居高不下。隨著市場經濟的發展，房管部門一方面承擔著計劃經濟遺留下來的各種歷史包袱，一方面又不得不努力實現國有資產保值增值的使命，同時，由于社會發展的需要，直管公房的職能越來越帶有社會保障的色彩。因此，繼續沿襲原有的經營管理模式已無法滿足新形勢下的需要，直管公房經營管理亟待改革。

1.1 改變思路，使直管公房逐步從“福利性”向“保障性”轉變

直管公房是計劃經濟時期政府提供給社會的公共物品，屬國有資產，隨著住房制度改革的深入，直管公房作為計劃經濟條件下福利性分配住房的產物，在市場經濟的大潮下，承租戶繼續享用這種低租金住房福利，出現了許多問題，這些遺留問題直接轉嫁給經營企業，經營企業替政府背負著沉重的包袱，房管企業舉步維艱。

（1）目前西安市直管公房的平均租金2元/平方米，廉租房平均租金3.85元/平方米，直管公房比廉租房廉租得多，事實上，直管公房多年以來一直替政府起著住房保障作用，將直管公房納入住房保障體系是直管公房社會化的廷續。

2007年發布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，首次明確了廉租房制度在住房保障體系中的重要地位，指出要把廉租房制度作為“解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑”。 目前，中低收入家庭的住房保障問題 已是各級政府亟待解決的頭等大事，將原直管公房納入政府住房保障體系，既能給社會提供更多的保障性房源，為政府排憂解難，又能為經營企業謀取更大的發展空間，使直管公房在市場經濟條件下，繼續充分發揮其社會效益。多渠道提供廉租房房源，大力增加廉租房建設勢在必行。

（2）隨著國有公房使用年限的增加，大多數房屋的水、電等基礎設施、設備嚴重老化，維修費用大幅度增加，經營管理成本將會越來越大。如果能將直管公房納入政府住房保障體系，政府就能承擔本應承擔的資金缺口，而不是將計劃經濟時期的包袱甩給房管企業。

優勢：1994年建設部出臺《城市公有房屋管理規定》（建設部第34號令），但該規定2001年已經廢止。 目前國家針對國有直管公房管理還沒有政策法規等作為管理依據，將直管公房納入政府住房保障體系，可對照廉租房入住條件，真正為低收入家庭提供住房保障，以《西安市租賃型保障房建設管理實施辦法（試行）》為經營管理依據，租金標準和租金收繳率會大幅度提高；二是能夠取得政府的資金支持；三是大量的保障房源能夠為政府擬制房價提供有力的支持。

1.2 盤活資產，擴大經營，加大生產資料的投入，達到政府和企業雙嬴

1.2.1 據統計截止2018年8月1日，西安市引進人才55萬，隨著各地人才的大戰的升級，想要留住人才，解決這部分的住房需求是政府首要考慮的頭等大事。直管公房地處市中心地理位置優越，小區具有一定規模。2016年政府開始推進老舊小區提升改造工作，房管經營單位可結合我市人才住房建設需要，對承租人進行分類整合清理，或整租返租，將符合一定條件直管公房小區升級改造成優質的青年人才公寓，結合青年人才需求量身定制改造，打造具當地文化特色的人才社區，充分融入“互聯網”、“物聯網”理念， 營造“生活+居住+休閑+匯聚人才+創業”五位一體的社區空間，同步升級小區樓房內部和外部環境，徹底消除公房小區臟亂差現狀，改造后，出租給政府作為人才公寓使用，這樣既能發揮直管公房的優勢，開創公房運營模式，適應時代需求，盤活資產，提高房管企業的經濟效益，又能推動產業結構的轉型升級。

1.2.2 隨著城市建設的加速發展，直管公房的現房存量急驟減少，10年間由300多萬平方米減至現在的115萬平方米。2006年以前，為了擺脫承租戶這個沉重的包袱，拆除直管公房大多實行的貨幣補償，這部分資金雖然大多進入了專用帳戶，由于種種原因，沒有資產再購置，錯失了擴大再經營的良機。故我們應將這部分資金及時投入政府政策、資金支持的公房提升改造、或購置部分租賃型保障用房的房源用于擴大經營范圍，用于企業的再發展經營投入，滾動經營，使房產經營企業資產不斷增大，進入經營發展的良性循環。

1.2.3 可接受社會上一些非專業企業經營用房的托管，從中賺取一定的傭金。

1.2.4 租金應實現分級收取，逐步向市場租金過渡。隨著國有公房使用年限的增加，大多數房屋的水、電等基礎設施、設備嚴重老化，維修費用大幅度增加，“租不養房，租不養人”已成為現實問題，造成房管企業連年虧損，負擔過重，國有公房租金仍然實行的政府定價的低租金，顯然已不適時。 根據市政發（2002）94號《西安市人民政府關于公布2002年公有住房成本價、市場價、公有住房租金標準的通知》“租金調整與職工收入增長掛鉤，應分步提租，加大租金改革，較快實現向成本租金過渡”。為了保證直管公房正常的維護及安全使用， 根據承租人實際情況可逐步調整，逐漸過渡到市場租金。

（1）住宅租金：

承租人為低保戶，現租金維持不變。

承租人為困難戶，按廉租房租金標準收取。

承租人在本市無其它住房，按成本租金標準收取。

承租人在本市有其它住房，按市場租金標準收取。

（2）非住宅租金：

國有公房非住宅房屋租金標準按市場評估租金調整。

（3）對于零散公房的出售，承租人可按市場價的80%優先購買，所得資金打入打入發展資金專用賬戶。

優勢：能夠增加房管企業的租金收益，有效減輕房管企業負擔，保障直管公房的正常維修和安全使用；能夠有效的遏制直管公房的轉租、轉讓現象，杜絕二房東從中牟取租金收益，規范直管公房的租賃市場。

2、征收國有直管公房，確保國有資產不流失

目前，直管公房管理經營企業實際上已經成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關系中的主體之一，其權益理應與其它的所有權主體一樣，受到公平、公正的保護，在制訂政策和執行政策當中，應保持法規的嚴肅性和一致性，制訂的公房拆遷補償行政規定，不應從房地產所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人，有別于私房的拆遷補償額度和利益分配方法。

2.1 產權調換

拆遷有租賃關系的國有公房，對產權人原則上“拆一還一，就地還產，不找差價”予以補償安置，承租人由拆遷人予以安置。如就地確實無法還產的，可據區位差按比例還產。對于安置到還產房屋的承租戶，承租人在本市確無其它房屋的，實行成本租金；承租人在本市有其它房屋的，實行市場租金。對還產面積無法安置的。可由承租人對原承租面積部分，按建安成本價優惠購買房屋；對放棄安置的承租戶，由拆遷人按原承租房屋市場評估價的30-50%予以補償。

2.2 貨幣補償

凡屬公益事業的拆遷項目，確實無法實物還產的，拆遷人可對產權人采取貨幣補償形式，補償標準應按市場價。產權人按市場價的50%予以補償，承租人按市場價50%予以補償。

在今后的城市拆遷中，涉及拆除原直管住房的，貨幣買斷，這部分補償資金直接打入發展資金專用賬戶在城市拆遷中，涉及拆除原直管非住宅房的，可按上述辦法進行租賃型保障房配套營業房的建設或購置，亦可用貨幣補償金另行購買商鋪或寫字樓，完全按照市場租金標準經營。

這樣做有利于：將計劃經濟時期遺留下來的福利性分配制的直管公房的問題得到徹底解決，甩掉了原有承租戶，房產經營企業終能卸下沉重的包袱，輕裝上陣；改善低收入家庭的住房條件；真正為低收入家庭提供住房保障，更大限度的為政府排憂解難；公房存量可能暫時減少，但租金標準和租金收繳率會大幅度提高。

今年兩會的召開，又一次將解決民生問題提高到新的高度，而抑制房價解決中低收入家庭的住房保障問題又是重中之重。將原直管公房納入政府住房保障體系，即能給社會提供更多的保障性房源，合理利用國有資源，為政府排憂解難，又能使直管公房在市場經濟條件下，繼續充分發揮其社會效益。

房管企業應充分挖掘直管公房的優勢，拋棄等、靠、要的落后理念，開拓思路，采取多種經營的辦法，盤活資產，提高房管企業的競爭力，促進房管企業的良性發展。