住宅精裝產業化趨勢下個性的化精裝實踐

文/李簡朝、張夏怡 中鐵房地產集團華南有限公司 廣東廣州 510600

關永康 深圳家協住宅精裝研究院 廣東深圳 518055

住宅精裝產業化推進對住宅產品的工業化、標準化、規范化要求更高，體現的是共性問題；與之相對，消費者對住宅功能及風格的個性化需求則是千姿百態。如何以低成本、高效率的個性化精裝服務、滿足市場各方利益需求，還需一段長期的探索和實踐過程。第一部分，通過對比國內外住宅精裝修發展的現狀，分析國外實現裝修標準化與個性化平衡的經驗。第二部分，分析了我國住宅精裝修管理現狀，并在總結主要矛盾的基礎上提出了本論文的解決思路。第三部分，詳細闡述了如何運用綜合集成思路，從客戶需求逆推部品、內裝和戶型，同時運用功能模塊的可拼組，基于實際案例、提出實現住宅精裝修個性化系統的設計方案。第四部分，提出基于模塊化應用、建立個性化精裝標準體系的具體實踐方法。第五部分，對本論文所做的研究工作進行總結,并對后續研究進行展望。

1、國內外住宅精裝修現狀及差距對比

1.1 國內住宅精裝修推行現狀

1.1.1 毛坯房退出市場、精裝修成商品住宅發展方向

中國每年住宅裝修造成浪費高達300多億元，政府層面積極推動住宅精裝修，將其作為強制標準硬性推廣。建設部住宅產業化促進中心2002年7月正式頒發《商品住宅裝修一次到位實施細則》，從2016年開始，全國逾14省陸續出臺相關政策條例，包含北上廣深超一線城市，江蘇、山東、浙江等沿海發達城市、以及四川、河南、河北、安徽等內陸經濟較為發達省份，規定新建住宅基本實現無毛坯房，預計2020年精裝修比例達到50%以上。

1.1.2 “菜單式裝修+個性化服務”的定制精裝

地方政府政策條文中提倡“菜單式裝修與個性化服務相結合”，規定建筑單位對每個戶型提供3套以上裝修設計方案，每套方案均提供可供選擇的材料設備菜單，稱之為“定制精裝”，同時裝修合同另簽以保證售后服務質量。

1.1.3 地產企業對政策的落地實施反應不盡相同

精裝修標準化和流程化導致市場批量精裝需求大量爆發。大型標桿企業比如萬科、中海、龍湖、綠城等一直有成熟的精裝修管理協同經驗，在采購、項目管理、設計施工等方面建立了標準化體系和方法；而對于眾多中小開發商來說，面臨人才缺乏、流程復雜、施工技術要點多、供應商眾多、施工監理及驗收交樓更為復雜等諸多問題。

1.2 國外發達國家住宅精裝修現狀及經驗

在國外只有精裝修的房子才叫成品房，不存在“住宅精裝修”這種表述，多沿用“住宅產業化”這一概念。總體來看，住宅精裝修構配件的工業化生產程度高、通用性強，精裝修占比達80%以上，較好實現了精裝標準化與居者個性化訴求之間的平衡。

1.2.1 美國：多樣化、個性化、專業化

美國的模塊化住宅，運送到工地的各模塊70-85%的內外裝修已經完成，各類裝修制品和設備、室內裝修構件和部件大多實現了標準化、系列化，市場上產品種類十分豐富、數量達上萬種。

1.2.2 歐洲：輕裝修、重裝飾、簡約化

以德國和法國為代表的歐洲，新建住宅僅衛生間和廚房實現完整意義上的裝修，而臥室、書房、餐廳直至客廳，除天花板四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻壁用乳膠漆劇白，其他部分留白，室內風格和個性主要靠大量“軟裝飾”等進行裝扮。

1.2.3 日本：從建筑結構到室內裝修采用一體化裝修

住宅從設計到裝修采用統一標準，由開發單位統一建造和裝修，一步到位，簡化施工、部件工業化、部件尺寸和功能標準都成體系，在建筑裝配及裝修時通用性強，根據房間特點進行個性化和精細化設計，提高空間利用率和便捷性。

2、國內住宅精裝修面臨的主要矛盾和難題

2.1 住宅精裝停留在基礎水平，個性問題無法解決

住宅精裝修一次到位，意味著住宅工業化、標準化、以及施工規范化。但由于大部分還停留在初級的天地墻裝修水平，同一化嚴重，如何提升到更高級別的精裝標準體系同時滿足個性化，是貫穿其中的關鍵主題。

2.2 定制精裝性價比不高，大面積推廣受限制

目前市場運行的“定制精裝”、對住宅各空間提供不同檔次、功能風格多樣的可選菜單供客戶自由配置。但由于缺乏前期客戶共性和個性需求挖掘，層次不齊、量大面廣，服務對象有限，不具有普遍性，與工業化原則相矛盾。

2.3 個性化成本高抑制房企積極性，阻礙產業化進程

滿足個性才有市場，但由于目前尚不具備成熟的低成本、高效率的個性化精裝服務模式，一方面推行精裝修樓盤的投資風險增大，開發商積極性難以維系；另一方面消費者對精裝房的性價比持懷疑態度，接受度降低，反過來阻礙了精裝產業化的市場進程。

2.4 住宅設計到裝修各階段分離，產業化水平不高

精裝修是設計、建造、裝修一體化的產業化過程，但由于我國住宅產業化剛剛起步，各階段長期分離導致設計與后端脫節、施工水平不高，材料設備部品供應不匹配等問題突出，需利用綜合集成手段使各階段互為促進、實現共性開發與個性留白的協調統一。

3、用標準化方法系統解決“個性化”難題

不同城市、職業、不同年齡、地域環境的群體的生活需求不同，這就導致了對居住空間使用功能和審美要求的多樣化，在標準化體系下進行個性化選擇成為必然趨勢。住宅產品模塊化設計的研究與應用是近年來一大突破，簡單來說就是以人為本，以標準化為前提，利用模塊的多樣化組合和功能組件互換，衍生出個性化的產品系列以滿足不同人群需求，包括功能可選、材質可選、風格可選、全居住周期可選等。

3.1 模數化設計規范住宅精裝產業化

發達國家推行住宅產業化，有一套完善的建筑（住宅）部品體系。對住宅工業化生產來說，要實現個性化批量定制，其前提恰恰是產品標準化。而我國由于各行業相互割裂，上游設計端很少考慮下游裝修要求，且彼此之間尺寸定位方式和標準不同，導致建筑、室內和家具三方之間無法兼容是常態，其本質是標準化不到位的結果。

深家協精裝院結合與地產龍頭萬科的合作經驗，提出建立三位一體的模數制，即以原材料基礎模數為度量衡，建立規范的設計模數，統一建筑、室內和家具部品三大領域的設計語言，實現設計模數化、部品模塊化、產品標準化、建筑工業化。

3.2 住宅產品模塊化設計的研究應用

模塊化是標準化的最高形式，適用于現代工業生產的各種復雜系統。其核心就是嘗試構件拆分和組件菜單化，使模塊作為可獨立設計的系統，具有標準化、組合化、集成化，靈活性、經濟性、通用性和互換性強的特點。

住宅產品模塊化應用，首先對居住需求進行分析，對衛生間、廚房、陽臺、玄關、衣柜、餐廳等特定功能空間進行功能總體設計及分析，進行模塊概念的拆分；然后以貫通建筑、室內、家具部品三個領域的模數為接口，對單元模塊的功能及尺度進行深化設計，建立一系列標準功能模塊庫；最后基于模塊庫自由選配、快速設計出兼具個性化和實用性的產品。

3.3 模塊化應用的三個層次：戶型+內裝+部品

模塊化設計的應用包含三步，即產品模塊化、建立模塊庫及產品組合配置。在住宅產品開發中主要應用于戶型、內裝及部品三個層次。

?標準戶型庫：從功能規劃、格局優化、尺度精細化、收納等角度實施深度優化，建立標準戶型庫。所有優化的圖紙涵蓋細節功能，實現戶型可選配，大幅縮減同類項目的戶型設計周期。

?標準化內裝體系：結合項目特性、以選材、風格造型、成本等為主體條件確立A、B、C三個標段的精裝修內裝標準，達成快速內裝設計可配置、快速成本可配置。

?標準部品庫：基于對住戶需求的深度挖掘，應用模數統一原則推導出正確的標準功能模塊，在多戶型產品中依然能夠通用。依據項目成本、功能定位，應用正確的標準功能模塊，即可實現部品快速設計，與家具部品成本可控。

總結來看，一方面通過已有的戶型、內裝體系及部品的標準模塊庫，形成標準化體系下三維交叉選配的個性化套餐；另一方面提供基礎裝標+個性化加載，基礎模塊覆蓋實用需求，加載預留個性化空間，比如利用活動或半活動家具部品、輕型隔斷、立面顏色、燈光布置、飾品陳列等手段改變原有房子的結構及風格，降低后期改變成本，符合工業化原則。

小結：

模塊化設計是大規模定制生產的重要策略，打破了傳統意義上的個性化，充分利用標準化的不同組合、以大批量定制滿足商品住宅在結構工期極大限制條件下全面實現個性化的需求。

一方面綜合考慮人居需求和產品升級空間留白，在模塊化設計中可通過配置、組合或變型等方式來實現產品個性化定制；另一方面引入模數規則簡化設計過程，將大量重復設計工作固化為模板，通過標準模塊的規模生產提高效率和質量，降低產品開發的成本。從而滿足社會、房開商與購房者三方的利益，推動我國住宅精裝產業化得以健康、有序、快速地發展。