關于不動產存量數據整合關鍵流程的研究

文/高紅霞 昌樂縣國土資源局不動產登記中心 山東濰坊 262400

1、不動產存量數據分析

1.1 數據“繁雜”

不動產房地登記存量數據類型有土地登記數據、房屋登記數據。土地登記數據有空間數據、權籍數據和業務數據；房屋登記數據有空間數據、房屋產權數據和業務數據。不動產數據按存儲介質分為紙質數據和電子數據。房地不動產登記的權利類型有集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、抵押權、房屋等建筑物、構筑物所有權等多項權利。由于我國不動產登記已有很長的歷史，并且登記模式、登記規范和檔案管理方式不同時期都有不同的制度。最終導致不動產登記數據種類繁多、格式不統一、標準不統一，數據散亂、龐大、異源、異構。

1.2 數據關聯性差

不動產房地登記數據由不動產單元、不動產權屬、不動產權利、權利人、登記業務等數據構成。宗地、自然幢和戶通過不動產單元編碼關聯。宗地和自然幢通過空間坐標建立相互關系。然而由于歷史原因，宗地和自然幢的空間信息缺失，宗地、自然幢、戶的登記沒有建立關聯關系，因此不動產存量數據具有存放分散，宗地和幢沒有關系，幢、戶的關系不統一的特征。

1.3 數據質量不一

以往不動產登記可以分為權屬調查和登記發證兩大步驟。權屬調查分為不動產測量和不動產權屬調查。登記發證不同時期不同部門采用不同的登記操作規范。然而由于各地信息化水平發展不均衡、測量技術手段不統一，導致各地空間數據質量不統一、登記電子化數據質量不統一，有些地區甚至完全采用手工登記發證的方式。這就給不動產存量數據整合標準化工作模式帶來巨大的困難。

2、不動產登記存量房地數據整合匯交方案

2.1 準備工作

根據《不動產登記數據整合建庫技術規范》（試行），做好對現有不動產登記信息的現狀調查，搜集土地、房屋不動產登記執行的數據庫標準、技術規程以及原來的各類不動產登記圖、表、卡、冊等紙質資料和電子數據的收集整理，并和《不動產登記數據庫標準》（試行）做好比對分析；完成不動產登記數據庫的空間數據分層和屬性結構設計，建立映射關系，抽取一定數量的數據進行試驗；根據試驗情況修訂確定不動產登記數據庫整合建設的技術路線，以此為基礎制定詳細的實施方案和技術細則，全面清理和整理不動產登記歷史資料；做好人員培訓，制定質量控制規范，落實質量責任。

2.2 宗落圖

2.2.1 工作底圖制作

將收集的行政區、地籍區、地籍子區、大比例尺正射影像圖、城鎮地籍調查成果、最新的土地利用現狀圖、土地利用規劃圖等數據整合到一張圖，形成數據整合工作底圖，所有圖形必須統一在與現行不動產登記平臺空間參考一致的環境下。

2.2.2 宗地圖形數據整理

現有宗地圖形數據包括已建庫數據、零散存儲的矢量文件數據、紙質圖形數據和待修補測數據，針對每一類不同類型的數據采用數據庫遷移整理、文件數據處理和以工作底圖為基礎的紙質圖形上圖、外業修補測等手段，實現宗地圖形數據按《不動產登記數據庫標準》（試行）標準的整理。宗地圖形數據整理完成后，導入到中間庫，并根據《不動產單元設定與代碼編制規則（試行）》，生成所有宗地不動產單元號。

2.2.3 土地登記屬性數據整理和掛接

對現有的已建庫土地登記屬性數據、紙質土地登記屬性數據分別通過數據遷移和整理、數據補錄的方式，形成符合《不動產登記數據庫標準》（試行）的土地登記成果數據，并導入中間庫。通過宗地編號建立土地屬性數據、宗地空間數據的關聯。形成與不動產登記簿進行關聯的空間信息、以不動產單元為中心的不動產登記簿。

2.3 幢落宗

幢落宗的主要目的是建立自然幢與所在宗地的圖形關聯關系。在完成宗地上圖后，將采集到的自然幢數據根據《不動產登記數據庫標準（試行）》的要求，對矢量格式、紙質格式和待修補測自然幢數據進行整理入中間庫，并根據《不動產單元設定與代碼編制規則（試行）》，生成該幢的不動產單元號，實現“幢落宗”。

其中現有自然幢圖形數據缺失的，可直接利用大比例尺正射影像圖，采取圖解法方式，提取該宗地上建筑物垂直投影作為自然幢數據進行入庫，并做好標記，再補充其他空間屬性信息，建立與宗地的關聯關系。

2.4 房落幢

2.4.1 樓盤表創建

房落幢是指通過分析自然幢屬性信息與房屋信息的關系，建立邏輯幢與自然幢、房屋與邏輯幢的關聯關系，并按《不動產登記數據庫標準（試行）》的要求，創建并完善樓盤表，完成房落幢。

2.4.2 房屋登記屬性數據遷移和掛接

數據遷移的是建立原房屋登記數據與不動產登記中間數據庫中房屋登記屬性數據表之間的字典對映關系，將原房屋登記數據遷移到不動產登記中間數據庫中，并在后續數據整理過程中規范完善相關信息，直到滿足不動產登記成果數據庫的入庫要求。通過房屋編號建立登記信息、空間信息的關聯。形成與不動產登記簿進行關聯的空間信息、以不動產單元為中心的不動產登記簿。

2.5 房地屬性數據匹配整合

在已完成土地空間數據整理、土地登記屬性數據整理、自然幢圖形數據整理、房屋登記屬性數據的整理的基礎上，完成房地屬性數據的匹配整合，實現“房地合一、圖文一體”的不動產數據庫。土地與房產的整合關聯主要是對不動產登記屬性數據整理階段和空間數據整理（即宗地圖數據、自然幢圖形數據）階段所輸出的成果數據關聯。數據掛接的順序從不動產登記最基礎要素宗地為起始點，通過從土地到自然幢、從自然幢到邏輯幢、從邏輯幢至層、從層到戶逐級實現不動產空間數據的關聯。

3、關鍵流程研究

3.1 檔案的標準化整理

檔案標準化整理包括紙質檔案掃描標準化、檔案屬性提取標準化和檔案管理標準化。紙質檔案掃描標準化需要對掃描檔案進行重命名和重分類，構建快速檢索到原檔案的體系。檔案屬性提取標準化對于空間數據需要進行參考一致性處理、圖層合并、冗余數據剔除、信息補錄等操作；對于權屬信息和業務信息需要解決同名異質、同質異名、數據類型不一致、小數點位數和數量單位不統一的問題，實現存量不動產數據檔案屬性提取標準化。檔案管理標準化是指對紙質和電子檔案的存、取進行信息化。能通過不動產單元號、不動產坐落、權利人等關鍵信息快速找到原檔案。

3.2 房地數據關聯

房地數據關聯的核心在于落宗和落幢。在實際數據整合的過程中發現不動產單元的管理方式不是按照幢對宗，戶對幢的模式管理，比較散亂。檔案的關聯性很差，因此需要進行落宗落幢對不動產單元進行關聯。落宗可以依據現有的空間資料，如二調數據較完善的地區，可以根據圖形屬性的權利人、地籍號或權證號與發證數據掛接。如果空間數據不完善的地區可以根據影像圖解、網絡信息提取和實地調查的方式落宗。在落宗的基礎上，按照地籍子區和小區進行落幢。具體采用參照房產檔案的“總證”信息、規劃資料和實地調查的方式。用宗地代碼把宗地和不動產單元進行關聯，用不動產單元編號把不動產和不動產權利關聯，用業務號實現不動產權利和登記過程的關聯，最終形成空間數據、非空間數據關聯，歷史和現狀信息清晰完整的不動產登記信息。

3.3 存量數據入庫

屬性提取和存量數據入庫是存量不動產數據整合的關鍵環節，根據人工的方法，工作量巨大并且對于成果質量的檢查和控制難以精確掌握。因此需要開發規范化和簡便化的屬性錄入工具，一方面對舊的分散的不動產存量數據歸類整理；另一方面滿足新的不動產數據庫規范。存量數據入庫流程。

3.4 不動產登記信息綜合查詢利用模塊

（1）新查詢統計類型增加：實現查詢存量數據總量查詢，按登記時間、登記類型、不動產單元所在區域等對存量數據進行統計等。（2）原有查詢統計數據源擴展：實現不動產登記存量數據整合后將整合成果納入到現行不動產登記數據庫中，通過該模塊開發，在原有查詢功能的基礎上，將整合成果數據納入統計范圍，保證統計數據的完整性。（3）原查詢條件完擴展：將重要字段全部作為查詢條件，其他字段也盡量作為查詢條件，保證用戶可以通過更少的模糊信息能查詢到需要查詢的登記成果，并可區分是通過不動產登記系統進行登記的成果數據還是整合的存量登記成果數據。

結論：

完整、規范和準確的不動產登記數據是開展不動產統一登記工作的基礎，數據整合的成果質量直接關系到不動產能否順利按照國家有關技術標準和要求進行規范化登記，而土地登記數據和房屋登記數據整合是不動產登記數據整合的主要內容。本文探討的整合技術方法在實際工作中能有效解決多源復雜的業務數據融合，實現房地數據合一，為形成不動產統一登記成果數據庫提供了良好的數據基礎。