房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的對(duì)策分析

文/李曉成 浙江信達(dá)工程咨詢有限公司杭州分公司 浙江杭州 310052

1、概述房地產(chǎn)工程管理

工程管理是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全周期中貫徹落實(shí)的，涵蓋了開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工三個(gè)重要階段。其中開發(fā)管理階段集合人、財(cái)、物等相關(guān)因素，制定全面科學(xué)的具有較強(qiáng)實(shí)踐性的流程方案，通過先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和模式，對(duì)項(xiàng)目各部門予以協(xié)調(diào)管理，旨在為運(yùn)營(yíng)周期做好提前的成本控制、質(zhì)量管理，從而提升項(xiàng)目的整體價(jià)值；規(guī)劃設(shè)計(jì)階段通常來委托三方設(shè)計(jì)企業(yè)來實(shí)施，主要確立規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和圖紙，為工程實(shí)踐提供可靠參考；房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理大多由公司的工程管理部門負(fù)責(zé)，一般采取承包管理方式，通過嚴(yán)格考察分包企業(yè)的資質(zhì)、落實(shí)招投標(biāo)工作、執(zhí)行規(guī)范的技術(shù)和設(shè)備應(yīng)用管理、維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)施工和安全管理，使工程能夠達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)。

2、分析房地產(chǎn)工程管理中的成本管理

“成本”在各領(lǐng)域和學(xué)科中都會(huì)有所涉及，在企業(yè)發(fā)展過程中，成本管理具有重要現(xiàn)實(shí)意義的。成本管理是通過預(yù)測(cè)、決策、控制、核算、分析等多種手段，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的成本控制，以降低成本支出，最大化企業(yè)效益。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中要結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)的整體目標(biāo)和設(shè)計(jì)要求，經(jīng)過有序的組織和動(dòng)態(tài)分析過程，保障資金利用高效合理，確保項(xiàng)目成本能夠控制在預(yù)算范圍內(nèi)。并且，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中，需要堅(jiān)持全過程成本管理思維，在項(xiàng)目各階段進(jìn)行落實(shí)，從而提升成本控制效果。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的對(duì)策分析

3.1 聯(lián)合多部門開展成本管理活動(dòng)

房地產(chǎn)工程應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目總經(jīng)理為領(lǐng)導(dǎo)，構(gòu)建開展成本管理活動(dòng)的組織架構(gòu)，以財(cái)務(wù)管理為核心部門，聯(lián)合造價(jià)、設(shè)計(jì)、采購、銷售等多部門在工程實(shí)踐中進(jìn)行，將各部門的成本管理內(nèi)容和范圍予以明確，通過合理分工和分級(jí)管理，提高協(xié)同管理效果，給實(shí)際成本控制提供基礎(chǔ)保障。

3.2 在工程項(xiàng)目全過程中實(shí)施成本管理

（1）投資策劃階段。此階段對(duì)于項(xiàng)目成本來說具有先決性，應(yīng)當(dāng)在科學(xué)分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)上，避免項(xiàng)目出現(xiàn)投資方面的風(fēng)險(xiǎn)問題。

（2）設(shè)計(jì)階段。這一階段與房地產(chǎn)工程成本有著直接而且較大的影響關(guān)系。有統(tǒng)計(jì)資料表明，項(xiàng)目成本管理的展開越及時(shí)，控制效果越明顯。所以要選擇具有先進(jìn)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和設(shè)計(jì)實(shí)踐能力的企業(yè)來負(fù)責(zé)相應(yīng)的設(shè)計(jì)工作，采用限額設(shè)計(jì)、圖紙審核等方式，保證工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，確保工程技術(shù)方案能夠可行、具有適用性，避免由于考慮不周全造成工程實(shí)踐中出現(xiàn)變更問題而浪費(fèi)資金資源。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的互通，結(jié)合項(xiàng)目需求就設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行解決處理，通過交流分析使設(shè)計(jì)方案符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求，從而使后期的技術(shù)應(yīng)用更加有效、更具有科技含量。

（3）招投標(biāo)階段。在工程招標(biāo)實(shí)施中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、誠(chéng)信的原則。企業(yè)應(yīng)要求招標(biāo)工作者在工作前進(jìn)行相關(guān)信息的收集并對(duì)其仔細(xì)研討，獲取具有綜合利用價(jià)值的信息數(shù)據(jù)，根據(jù)本項(xiàng)目的工程造價(jià)影響因素，擬定完善的招投標(biāo)文件。招投標(biāo)確定中，要保證低價(jià)方案的合理性，同時(shí)要加大合同管理力度，從合同內(nèi)容為切入點(diǎn)，細(xì)化協(xié)議條款、明確各方責(zé)任和義務(wù)，包括工期控制、工程款及結(jié)算、工程索賠等方面，從而在根源上對(duì)建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行管控，進(jìn)而優(yōu)化成本費(fèi)用支出。

（4）施工階段。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際施工時(shí)需要準(zhǔn)確掌握進(jìn)度情況，在施工各環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本管理。因?yàn)槭┕げ牧显诜康禺a(chǎn)施工中占據(jù)較大的比例，所以需要針對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)中材料的種類和材料價(jià)格的變化情況，通過收集有效的信息和科學(xué)的分析制定合理的材料價(jià)格；在施工中還要嚴(yán)格審查相關(guān)單位對(duì)于技術(shù)方案的落實(shí)情況，規(guī)范工程中出現(xiàn)的變更事項(xiàng)，減少不合理的成本上漲；對(duì)于施工人員要加強(qiáng)教育培訓(xùn)，增強(qiáng)全員的成本管理意識(shí)。

（5）竣工階段。工程竣工結(jié)算的價(jià)值是綜合了合同價(jià)以及變更索賠中需要調(diào)整的價(jià)格。在竣工結(jié)算中，應(yīng)當(dāng)細(xì)致審核結(jié)算資料、費(fèi)用，特別要合理控制工程量，加強(qiáng)其審核力度。這樣才能使投資成本避免出現(xiàn)不合理增加的現(xiàn)象。

（6）銷售和物業(yè)管理階段：樓盤建設(shè)完成后進(jìn)入銷售階段，首先根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀制定相應(yīng)的銷售計(jì)劃，保證銷售價(jià)格符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況；其次，按照國(guó)家的法律法規(guī)要求規(guī)范銷售合同，避免合同信息不準(zhǔn)確、承兌存在差異等問題帶給企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失；銷售過程中動(dòng)態(tài)改善銷售方案，通過優(yōu)化銷售進(jìn)度和周期提升資金回籠效率。在物業(yè)管理階段可以招投標(biāo)方式，選擇金牌的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依托其先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和模式提高項(xiàng)目的綜合價(jià)值。

3.3 提升管理信息化的水平

當(dāng)前，在計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)的支撐下，各領(lǐng)域發(fā)展都步入了信息化階段。為了實(shí)現(xiàn)更加高效的成本管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)加大信息技術(shù)的投入以及構(gòu)建信息化管理平臺(tái)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要引進(jìn)先進(jìn)的人才加強(qiáng)信息整合能力，為工程管理和成本控制工作提供基礎(chǔ)資源。例如，高效整合材料供應(yīng)商的價(jià)格信息，選擇價(jià)低質(zhì)高的供應(yīng)商進(jìn)行材料供應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約。另一方面，公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)成本管理信息系統(tǒng)的搭建并加強(qiáng)互通交流，通過共享財(cái)務(wù)信息和一體化協(xié)同方式實(shí)現(xiàn)資金、資源、成本的全方位管理，積極溝通成本管理中遇到的問題，持續(xù)改善成本控制措施，是經(jīng)濟(jì)效益得到提升。

結(jié)語：

綜上所述，目前房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都較為嚴(yán)峻，可以說房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨優(yōu)勝劣汰的局面。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，為了保證自身能夠更具競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)工程建設(shè)目標(biāo)和開發(fā)效益的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)將工程管理與成本管理工作在全生命周期內(nèi)落實(shí)，通過聯(lián)合多部門開展成本管理活動(dòng)、提升管理信息化水平避免成本投資超支，最大化工程效益的同時(shí)促使企業(yè)朝著健康可持續(xù)發(fā)展方向前進(jìn)。