分析各階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目成本造價(jià)控制

文/張雙煌 湖南飛達(dá)工程造價(jià)咨詢有限公司 湖南湘西 416000

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2018年1-7月份，全國(guó)范圍內(nèi)40個(gè)重點(diǎn)城市總計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34845.2億元，增長(zhǎng)了6.3%，增速平穩(wěn)。其中，重慶和上海投資額都超過(guò)了2000億元。從各個(gè)城市實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，32個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持正增長(zhǎng)狀態(tài)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若想在激烈的市場(chǎng)下，獲得更多的市場(chǎng)份額，增加經(jīng)濟(jì)效益，必須要從項(xiàng)目本身入手，做好造價(jià)把控。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成

從成本角度來(lái)說(shuō)，涵蓋了企業(yè)商品房開(kāi)發(fā)所有支出的綜合。按照資金用途來(lái)說(shuō)，主要如下：1）土地、建安工程費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)用，，占比達(dá)到80%。其中，土地費(fèi)用占比較大，包括置換成本和批租費(fèi)用以及動(dòng)遷費(fèi)用等。2）配套和其他收費(fèi)支出。在學(xué)校和醫(yī)院等公共項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，需要配套服務(wù)性設(shè)施，比如足球場(chǎng)、手術(shù)室等，為成本構(gòu)成的主要內(nèi)容。3）管理費(fèi)用和籌資成本。不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間周期長(zhǎng)，而且項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)很高，為保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，多數(shù)企業(yè)采取貸款的形式，獲得資金，進(jìn)而會(huì)產(chǎn)生大量的利息，也是成本的一部分。

圖1 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本構(gòu)成體系架構(gòu)圖。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目成本造價(jià)控制的影響因素

2.1 設(shè)計(jì)階段

從設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，影響成本費(fèi)用的因素，具體如下：1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)。開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，要從功能以及要求角度出發(fā)，合理布局道路和建筑等，做好人口密度以及建筑密度等的把控。在建設(shè)用地利用率以及經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方面，用地面積是重要指標(biāo)，影響著項(xiàng)目費(fèi)用。除此之外，建筑密度越高，對(duì)降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本造價(jià)越有利。2）住宅建筑的平面布置。相同的建筑面積，若性質(zhì)不同，則工程量以及建筑工程成本不同。通常來(lái)說(shuō)，正方形建筑布局以及矩形布局形式，有利于降低工程造價(jià)。3）住宅的層高以及凈高。據(jù)相關(guān)資料顯示，若住宅層高從3m降低為2.8m時(shí)，每套住宅綜合成本造價(jià)能夠下降4%-4.5%，并且還能夠節(jié)約施工材料和能源等。4）住宅的層數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，將建筑設(shè)計(jì)為4層-6層，能夠減少工程費(fèi)用，達(dá)到節(jié)約用地。因?yàn)槌^(guò)6層后，即7層及以上，必須要增加配套設(shè)施，比如電梯等，進(jìn)而增加了造價(jià)成本。5）住宅結(jié)構(gòu)。對(duì)住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，要做好不同結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，優(yōu)選結(jié)構(gòu)類型，進(jìn)而減少造價(jià)成本。以裝配式鋼框架和現(xiàn)澆混凝土框架形式為例，進(jìn)行對(duì)比分析，某項(xiàng)目若采用裝配式框架形式，梁板柱混凝土使用量照比傳統(tǒng)框架形式，節(jié)約了5%，同時(shí)節(jié)省了鋼材，取消了柱模板工程和腳手架。使用PK預(yù)應(yīng)力疊合板，照比現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，節(jié)約了4%的鋼筋；混凝土節(jié)約了32.2%，省去了模板以及支撐，具有一定的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。

2.2 建設(shè)階段

從開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目具體實(shí)施階段來(lái)說(shuō)，影響工程造價(jià)的因素，主要包括人員、物質(zhì)和財(cái)力等。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，材料以及設(shè)備等的價(jià)格，極易受到各類不確定因素的影響，產(chǎn)生變動(dòng)。項(xiàng)目建設(shè)階段，投資決策對(duì)項(xiàng)目成本造價(jià)的影響較大，能夠達(dá)到80%-90%。因此，要保證決策的科學(xué)性，做好各類因素的把控[1]。

3、各階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目成本造價(jià)控制策略

3.1 設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目中，對(duì)于成本造價(jià)的把控，要重點(diǎn)把控設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管控。以某工程建設(shè)項(xiàng)目為例，總建筑面積為90555m2，利用BIM技術(shù)，進(jìn)行工程造價(jià)把控。其中，86%的概算是利用BIM模型導(dǎo)出的，剩余的14%，則采取傳統(tǒng)方式導(dǎo)出，因?yàn)槭褂玫哪Ｐ椭校瑳](méi)有包含腳手架和臨時(shí)支撐等，除此之難以施工縫進(jìn)行數(shù)量評(píng)估。在設(shè)計(jì)優(yōu)化方面，利用BIM技術(shù)，構(gòu)建建筑模型，進(jìn)行碰撞分析，發(fā)現(xiàn)了管線碰撞問(wèn)題，獲得了不錯(cuò)的效益，具體如表1所示。除此之外，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，利用各類軟件進(jìn)行分析，比如風(fēng)荷載分析，實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)問(wèn)題的前期控制，避免了質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生，節(jié)省了一部分投資。結(jié)合此工程實(shí)踐，提出以下措施：

1）設(shè)計(jì)方案優(yōu)化。設(shè)計(jì)圖紙是工程預(yù)算編制的重要依據(jù)，是工程造價(jià)控制的有效保障。設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，能夠節(jié)約工程建設(shè)成本。對(duì)設(shè)計(jì)方案的編制，要保證技術(shù)可行性，做好經(jīng)濟(jì)性分析。目前，在建筑設(shè)計(jì)中，利用BIM技術(shù)或者其他技術(shù)，進(jìn)行建筑造型和管線等的優(yōu)化設(shè)計(jì)，將設(shè)計(jì)缺陷控制在施工前，減少設(shè)計(jì)變更，進(jìn)而保障工程項(xiàng)目的效益。

2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的執(zhí)行，若想實(shí)現(xiàn)成本造價(jià)的有效把控，必須要嚴(yán)格控制預(yù)算。在具體實(shí)施中，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，并且落實(shí)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，進(jìn)而強(qiáng)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的造價(jià)把控。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，普遍存在著設(shè)計(jì)不精以及深度不夠等問(wèn)題，極易造成工程造價(jià)增加。對(duì)于此問(wèn)題，推行限額設(shè)計(jì)，構(gòu)建獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，增強(qiáng)相關(guān)人員的造價(jià)意識(shí)，使其能夠做好嚴(yán)格控制。

3）做好前期造價(jià)分析。開(kāi)發(fā)單位在委托相關(guān)單位設(shè)計(jì)前，要積極組織力量，開(kāi)展成本可控分析。在具體實(shí)踐中，采取技術(shù)資料收集以及專家會(huì)議等方式，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程建設(shè)以及銷售等方面入手，對(duì)工程設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行全面的分析。

表1 設(shè)計(jì)優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)效益

3.2 招投標(biāo)階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，推行工程招投標(biāo)制度，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，保證了項(xiàng)目建設(shè)的水平，降低了工程造價(jià)，避免暗箱操作的發(fā)生。采購(gòu)材料和設(shè)備時(shí)，比如幕墻項(xiàng)目和消防器材等，采取低下中標(biāo)的形式，以免哄抬標(biāo)價(jià)或者低價(jià)中標(biāo)導(dǎo)致低質(zhì)工程。在建設(shè)中，選擇3-4規(guī)模大并且有信譽(yù)度的企業(yè)，作為項(xiàng)目的投標(biāo)人，進(jìn)行投標(biāo)。投標(biāo)的過(guò)程中，通過(guò)自主報(bào)價(jià)和詢價(jià)的方式，使得投標(biāo)企業(yè)能夠自己控制利潤(rùn)空間，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)降低工程造價(jià)[2]。目前，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目成本造價(jià)管控中，多采用現(xiàn)代化手段，利用招投標(biāo)階段造價(jià)管理工具和合理中標(biāo)價(jià)格分析工具以及合同實(shí)施階段造價(jià)控制工具等，能夠提高成本的把控水平。合理選擇應(yīng)用工具，發(fā)揮其作用，能夠達(dá)到輔助造價(jià)控制的目的。

3.3 項(xiàng)目建設(shè)階段

在項(xiàng)目建設(shè)階段，開(kāi)展成本造價(jià)的把控，要從以下方面入手：1）優(yōu)化承包單位和供應(yīng)商等，實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)的方式，來(lái)進(jìn)行優(yōu)化。招標(biāo)工作中，負(fù)責(zé)工程管理以及造價(jià)管理的相關(guān)部門，要做好圖紙研究，控制設(shè)計(jì)變更以及索賠的發(fā)生。評(píng)標(biāo)的全過(guò)程，要做好嚴(yán)格把控，避免低價(jià)中標(biāo)以及高架索賠等的發(fā)生。除此之外，采取工程量清單的方式，進(jìn)行招標(biāo)成本的把控。2）做好合同簽訂和實(shí)施的把控。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)范的工程合同文本，能夠強(qiáng)化成本的控制。在簽訂合同時(shí)，要保證各條例的合理性，充分利用“嚴(yán)密合同條款”，預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，做好嚴(yán)格把控。3）做好工程變更的把控。在工程建設(shè)的過(guò)程中，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，嚴(yán)格落實(shí)工程變更程序，強(qiáng)化工程造價(jià)的把控。4）做好結(jié)算審核工作。按照合同要求，開(kāi)展竣工驗(yàn)收，保證結(jié)算工作質(zhì)量，強(qiáng)化造價(jià)成本的把控[3]。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目中，實(shí)施成本造價(jià)控制，要從各個(gè)階段入手。在設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段等，引入有效的技術(shù)方法和手段，從影響土地成本和建安成本等的因素出發(fā)，采取相應(yīng)的把控措施，比如優(yōu)化工程設(shè)計(jì)等，進(jìn)而強(qiáng)化工程造價(jià)的控制。