現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理淺析

文/郭承凱 南京鴻信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江蘇南京 210004

目前，我國(guó)在房地產(chǎn)及建筑企業(yè)在工程目標(biāo)成本管理方面還沒(méi)有完整的體系，使得我國(guó)的房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理水平難以全面提升。本文分析了現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理的發(fā)展情況，并提出了相關(guān)措施，希望我國(guó)的建筑行業(yè)能夠得到長(zhǎng)足發(fā)展。

1、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理的現(xiàn)狀分析

我國(guó)改革開(kāi)放至今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有目共睹，這其中又以建筑行業(yè)發(fā)展最為迅猛，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)通過(guò)高效的資源分配，在行業(yè)中展開(kāi)了良性的競(jìng)爭(zhēng)。目前，我國(guó)在房地產(chǎn)及建筑企業(yè)在工程目標(biāo)成本管理方面還沒(méi)有完整的體系，使得我國(guó)的房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理水平難以全面提升。但隨著建筑行業(yè)的發(fā)展，目標(biāo)成本管理受到了越來(lái)越多的重視，而且正趨于完善。下面就對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理中存在的不足之處進(jìn)行分析，為提高目標(biāo)成本管理尋求新思路，并為相關(guān)從業(yè)人員提供參考意見(jiàn)。

1.1 粗放式成本管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程企業(yè)發(fā)展迅猛，使得企業(yè)內(nèi)部管理水平也隨之得到提高。對(duì)于成本管理來(lái)說(shuō)，不同的企業(yè)在完成度方面有所差異，并不是每個(gè)企業(yè)都能將成本管理做大最好。絕大多數(shù)的企業(yè)在成本管理方面較為粗放。以建筑的立場(chǎng)思考問(wèn)題，還在沿襲傳統(tǒng)的做法進(jìn)行施工成本的核算與管理工作，對(duì)實(shí)際情況不聞不問(wèn)，不重視預(yù)算的重要性，依然按照平方米收費(fèi)的制度工作。或者在核算過(guò)程中出現(xiàn)不合理情況，與實(shí)際要求不符，偏差超過(guò)了實(shí)際能夠承受的范圍，

為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，提高收入，不惜低價(jià)中標(biāo)，使得最后難以簽約。這些情況與目前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律極為不符，這些企業(yè)由于不能與時(shí)俱進(jìn)遲早會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果還在堅(jiān)持使用粗放式的成本管理，沒(méi)有對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化分析，會(huì)造成嚴(yán)重的后果。例如一些企業(yè)在前期拿地時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行土地考察與預(yù)算，根據(jù)工作人員多年累計(jì)的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估，沒(méi)能進(jìn)行深入分析，導(dǎo)致拿地價(jià)格偏高，使得工程項(xiàng)目難以維繼，無(wú)法按時(shí)交房，給企業(yè)造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，并損害了企業(yè)在行業(yè)中的形象。

1.2 責(zé)任權(quán)利結(jié)合的成本管理體系不完善

任何管理活動(dòng)都要以義務(wù)與責(zé)任為基礎(chǔ)，成本管理也應(yīng)遵循此項(xiàng)原則。在開(kāi)展成本管理的過(guò)程中，負(fù)相關(guān)責(zé)人的權(quán)利較為集中，要對(duì)項(xiàng)目的中的所有環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)，還需要部門(mén)間的默契配合，共同參與，并明確自身責(zé)任，要建立完善的獎(jiǎng)懲制度，并對(duì)成本管理進(jìn)行監(jiān)督。但在實(shí)際生活中，沒(méi)有將管理人員的責(zé)任進(jìn)行明確劃分，導(dǎo)致管理人員并不清楚自己應(yīng)用履行的職責(zé)，就很難對(duì)管理人員的工作進(jìn)行正確評(píng)價(jià)。管理人員薪酬與工作不發(fā)生任何關(guān)系，使得管理人員在日常工作中缺乏責(zé)任意識(shí)。所以，管理人員將更多的精力放在了施工進(jìn)度與工程質(zhì)量方面，在成本消耗方面不受重視，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性。因此，目前現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理體系的不健全，與沒(méi)將責(zé)任落實(shí)到位有直接關(guān)系。

2、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理要點(diǎn)分析

在企業(yè)正常運(yùn)行中，如何將目標(biāo)成本管理應(yīng)用其中，確保項(xiàng)目過(guò)程成本得到有效控制，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理中的重要問(wèn)題。

2.1 項(xiàng)目成本的控制要點(diǎn)

對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，制定目標(biāo)成本管理是其中的重點(diǎn)內(nèi)容，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要包括獲得土地、預(yù)算投資、設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目施工與竣工結(jié)算。預(yù)算投資是根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行深入分析，自此階段，如果企業(yè)沒(méi)有開(kāi)展有效的設(shè)計(jì)，只存在設(shè)計(jì)方案或是建筑指標(biāo)，對(duì)于成本管理部門(mén)來(lái)說(shuō)只能單純了依靠前期收集的資料制定項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃，缺少真實(shí)數(shù)據(jù)與固定模板，也就無(wú)法保證調(diào)研的準(zhǔn)確性與客觀(guān)性。所以，為了使投資更加可靠與科學(xué)，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)算時(shí)最少要比市場(chǎng)高出10%左右，并以此作為投資的成本目標(biāo)。

2.2 動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理要點(diǎn)

現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理體系中的動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理是最為重要的，目標(biāo)成本管理各環(huán)節(jié)成本修訂是其中的核心內(nèi)容，企業(yè)要對(duì)每個(gè)月的動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本進(jìn)行匯總，這樣就能夠?qū)Ω髯禹?xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行準(zhǔn)確展示。

2.3 目標(biāo)成本分級(jí)分類(lèi)管理

對(duì)于集團(tuán)性質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管理指標(biāo)指的是總部制定項(xiàng)目成本的方案、格式與目標(biāo)成本框架，項(xiàng)目公司對(duì)其中的細(xì)節(jié)負(fù)責(zé)制定，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制定地方性質(zhì)的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的達(dá)成，集團(tuán)公司負(fù)責(zé)制定較大項(xiàng)目。在對(duì)不同的目標(biāo)成本進(jìn)行優(yōu)化后，最多能夠有超過(guò)一百個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況和公司的規(guī)模確定最終的管理模式，這也完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)企業(yè)發(fā)展的規(guī)律。對(duì)于大型建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)，不只擁有一個(gè)項(xiàng)目，所以要對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行不同的目標(biāo)成本控制，對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)分級(jí)管理。例如針對(duì)住宅項(xiàng)目，一級(jí)目標(biāo)成本超過(guò)十項(xiàng)，需要建立完善的分類(lèi)分級(jí)體系，為所有的環(huán)節(jié)有效的解決策略，確保目標(biāo)成本管理得到良好控制。與此同時(shí)，如果存在調(diào)整問(wèn)題，應(yīng)該明確具體原因，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的監(jiān)督，確保在目標(biāo)成本控制中能夠嚴(yán)格執(zhí)行。

結(jié)語(yǔ)：

目前我國(guó)的房地產(chǎn)及建筑工程中，越來(lái)越多的出現(xiàn)了目標(biāo)成本管理的身影，已經(jīng)取得了顯著成績(jī)，但其中存在的不足同樣不容忽視。現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理符合時(shí)代發(fā)展潮流，能夠使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)，建筑企業(yè)得到可持續(xù)發(fā)展，使我國(guó)的建筑行業(yè)能夠得到進(jìn)一步提升。