房地產經濟波動的影響因素及對策分析

文/尉建中 北京房地產學會 北京 100020

在國家提倡大力發展經濟產業的背景下，房地產經濟得到了很快的發展，目前已經成為我國的經濟支柱產業之一，但是房地產行業和其他行業相比較具有投資大、回報時間長，而且波動性也比較大。本文闡述了房地產經濟波動的影響因素，提出了如何去解決這些問題，給房地產經濟的發展提出了方向。

1、房地產經濟波動特征

通過對房地產經濟波動情況的觀察發現，復蘇、繁榮、衰退、蕭條是其所經歷的主要階段，通過對這些內容的分析，能夠發現影響房地產經濟波動的規律和波動的影響因素。在房地產經濟的復蘇階段開始前，主要是因為房地產經濟剛剛起步，發展速度緩慢，會受各種因素的影響表現出供求關系相對失衡的問題。當房地產經濟進入到落后狀態時，房地產開發商為了緩解供大于求的現象，有效保障自身利益，通常要采取一些行之有效的辦法。比如縮小投資規模等等。然后，在凈需求量得到增長的基礎上，讓供大于求的局面有所轉變，并由此進入到一個新的發展階段——復蘇發展階段。在進入到新的發展階段以后，房地產經濟發展會有一定回暖效果，需求量的增加促使房地產項目投資不斷增加，此時房地產的價格和租金會不斷增高，促進交易量不斷增加，同時供求關系隨著需求量增加而改變，進而出現房價和租金不斷上漲，房產商看準上漲時機，不斷增加新項目的開發，大大刺激了房地產經濟，進而進入繁榮階段。在開發商不斷增加房地產項目建設規模時，供求量會不斷上升且價格會有所上漲，在這種情況下，房地產市場的需求量又會開始下降，從而出現下滑態勢，進而房地產經濟轉向衰落，最終房地產市場由于供求關系的變化造成市場出現激烈競爭，促使房價一路下跌，造成房地產市場萎縮，進而進入蕭條階段。

2、房地產經濟波動的影響因素

當前市場經濟波動比較大，在這種背景下會影響房地產經濟波動的因素也有所增加，必須對這些因素進行分析，才能采取有效的措施，從而促進房地產企業的發展。

2.1 經濟因素

房地產行業的發展與國家的宏觀經濟具有密不可分的關系，只有保持經濟的穩定增長，不斷增加居民的收入，提升人們的生活質量，才能不斷推進房地產行業的繁榮發展。GDP增長率、國民生產總值、就業率、失業率、金融環境等都是宏觀經濟的范疇，當國家的宏觀經濟萎靡時，房地產行業的發展也會受到很大的影響。因此，引起房地產行業經濟波動的原因中，經濟因素具有直接的影響，必須在了解和把控國家宏觀經濟的基礎上，使房地產行業的經濟風險降到最低值。

2.2 土地因素

我國作為領土面積在世界排行第三的國家，領土資源是非常豐富的。眾所周知，房地產企業要想發展，就會用到很多的土地，但是如果土地利用的不合理，也會對企業的發展產生不良的影響，房地產的土地需要得到國家政府的批準，企業獲取土地的使用權之后，可以對土地進行處理，但是如果開發的不合理，也會對企業后期的發展產生不利的影響，造成經濟的波動。

2.3 市場因素

房地產企業在目前的市場發展的背景下波動是非常大的，有一些波動嚴重的會造成經濟運行盡早。從目前市場反饋的情況來分析，居民在購房時選擇的面積和居民的消費水平是相關聯的，未來房地產經濟的發展是根據市場的需要來調整的，因此在確定企業發展方向的時候，一定要對市場先進行調查之后再進行決策，這樣可以將風險最小化。

2.4 心理原因

在我國房地產經濟波動的諸多因素中，心理因素是最主要的一個原因。在一定時期內，房地產市場的波動受到心理因素的很大影響，一般來說，房地產的投資者會根據市場狀況對房產的價格進行科學的預測和分析。但是市場經濟的不確定性，在考察實際情況的過程中，會出現很多的問題，在預測的時候可能出現一定的問題，導致整個投資過程具有非常明顯的投機性質。在心理因素的影響下，造成了房地產市場經濟的波動。

2.5 房地產供需原因

房地產經濟的波動在很大程度上影響著房地產行業的供求關系，近年來，房地產行業的迅速發展與人們日益增長的住房需求有著直接的影響。宏觀的經濟環境、消費需求狀況、經濟收入等因素都會對住房的需求產生直接的影響，當消費者的經濟能力不足時，消費需求會出現明顯的下降，投資者的投資收益會出現較為明顯的影響，如果資金不能及時有效的回收，資金鏈就會出現嚴重的斷層，影響最終的經濟收益。因此，在導致房地產經濟波動的諸多因素中，消費者的需求具有非常明顯的影響，增加了經濟波動的幾率，加劇了供需關系的不平衡。

3、我國房地產經濟波動下金融風險的構成

3.1 金融機構風險

金融機構風險指的是金融機構在管理房地產貸款的過程中，因內部制度的不合理以及操作方式的不恰當而引發的一系列風險。通常情況下，房地產貸款具有較長的周期，相對而言，金融機構所提供的貸款資金的流轉周期很短，在固定的周期內，資金的流動性會受到比較嚴重的影響，增加了經濟風險。在實際的運營過程中，如果內部的管理不善，或者經營手段的局限性，很容易造成資金的流失，增加金融機構的資金風險。

3.2 抵押風險

抵押風險指的是金融機構為了確保自身的利益，在提供抵押貸款的過程中，當違約現象發生的時候，在處理抵押物品時會面臨不同程度的風險。造成這種風險的主要原因是抵押物的產權具有不確定性，如果抵押物是借款人與其他人的共有財產，并非借款人的獨有財產，在處理抵押物的時候，會面臨諸多的問題和困難，對金融機構帶來不同程度的風險。當金融機構不能在規定時間內收回貸款時，會造成相應的經濟損失。

3.3 借款人風險

借款人風險指的是借款人在各種原因下，拒絕對貸款進行償還而引發的風險。造成這種現象的原因主要有以下兩個方面：第一，借款人在貸款并償還利息之后，房地產價格的大幅度下降對借款人帶來了一定的影響，出于保護自身的利益，借款人違背道德，拒絕償還貸款，造成違約現象的發生。第二，借款人得到相應的款項后，在經營過程中出現一定的經濟問題，沒有足夠的經濟能力償還接的款項，最終導致違約現象的發生[1]。

4、我國房地產經濟波動防范對策

4.1 房地產經濟波動的防范對策

首先，對房地產價格變動進行監管。在我國房地產市場經濟體制不斷完善的過程中，市場利益通過發揮自身調控的作用，對房地產行業的價格變動進行相應的調整，在一定的范圍內，價格的變動具有其合理性，在價值一定的基礎上，正產反映市場狀況，對于經濟的發展具有非常重要的影響。然而，在發展的過程中，不可避免的會出現一些不正常的價格變化現象，政府必須在分析實際情況的基礎上，采取具有針對性的措施，充分發揮出宏觀調控在經濟波動中的關鍵作用，使房地產經濟在健康有序的環境中穩定發展。同時，對房地產業的投資政策進行調整。投資的政策應該與實際情況相匹配，可以從以下幾個方面進行調整：第一，對投資行為規范進行合理的構建，政府應發揮自身的引導作用，對各種投資行為進行有效的監督和把控，為投資行為創造穩定健康的環境。第二，對投資主體進行改變，如果投資出現問題，將不能得到有效的匯報，甚至出現一定的經濟損失。為此，必須在分析實際情況的基礎上，對投資風險進行詳細的分析，創建科學的風險規避機制，使投資行為更加安全，實現更大的經濟效益。第三，控制投資的規模，使投資在合理范圍內濕度波動。結合我國的宏觀調控政策確定投資的規模，并對其合理性進行科學詳細的分析，避免因投資規模的擴大造成的經濟膨脹現象[2]。

4.2 房地產行業中金融風險的防范對策

首先，建立健全融資體系。在當前房地產的發展中，融資渠道的單一對其正常穩定的發展產生了非常明顯的阻礙，不利于房地產市場的健康發展。因此，必須拓寬融資渠道，使房地產行業的發展具有足夠的資金支持，對信托基金、證券等新型的融資手段進行充分的利用，構建全方位多角度的融資體系，提高融資的便利性；其次，完善宏觀監測指標系統。想要對房地產金融風險進行有效的監控，必須構建一個科學完善的宏觀觀測指標系統。一方面，需要全面分析和總結現階段房地產市場的資金投入、供求關系等基本狀況，對房地產行業的各種潛在風險具有初步認知；另一方面，在國家宏觀引導的基礎上，對于房地產行業比較薄弱的環節進行大力支持，對資金進行合理的分配，使資金的作用得到充分有效的發揮；最后，構建科學的個人征信系統。個人征信系統建設的不完善是我國房地產行業金融風險多發的一個重要原因，存在著很多不完善的地方，需要對存在的漏洞進行分析并不斷改進和完善。在實際情況下，一些房地產商經常故意違約，嚴重影響了購房者還款的積極性，使金融風險發生的概率不斷增加。因此，必須構建一個科學完善的個人征信系統，確保個人信用調查系統的科學性、規范性與合理性。同時，為規范市場主體的經濟行為，需要完善相關的法律法規，創造一個健全的法制環境。最后，當發生房地產企業違約訂立合同現象時，需要盡心嚴厲的打擊，將危害房地產市場的行為降到最低[3]。

4.3 基于大數據技術的房地產經濟波動應對措施

首先，反周期對策。既然政府形式是影響周期波動的重要因素之一，就可以自然想到：如果經濟周期產生異常波動，則是否可以采取基于大數據技術的反周期對策來避免負面效應的出現，進而達到經濟穩定增長的目標。其中的反周期對策是指：在擁有完善資料基礎上進行的周期波動分析完全可信，同時據此還能得出經驗特征及長度。這對未來的周期波動而言，還可給出估計，尤其是短期波動。因此，為防止波動導致經濟損失，需借助政府監督職能對波動幅度進行有效控制。簡單來說，在房地產經濟不斷擴張的過程中，政府必須采取可行措施，抑制經濟過熱；而在房地產經濟表現為不斷衰退時，則要制定擴張政策，以起到促進經濟增長的作用；其次，把握調控時機。通過上述分析可知，周期波動是能進行調控的，方法為政府采用大數據技術，從土地資源和貨幣角度入手，采取可行的行政手段，干預波動，以達到平抑或者是引導的作用，在此過程中，大數據起到至關重要的作用，同時，實現這一目標的前提是正確把握時機，所以大數據能準確把握時機。對經濟調控而言，通常具有政策時滯，雖然多數情況下只對政策切實發揮應有作用的時間造成影響，但在某些條件的作用下，在經濟波動到達轉折點時，等到政策切實發揮應有作用時，不僅很難達到預期效果，甚至產生完全相反的作用。因此，應充分考慮政策時滯影響，正確把握時機；最后，構建完善的預警系統。房地產信息及預警系統具有為政府和開發商提供優質服務的作用，而真正做好這項工作的前期是掌握齊全的統計資料，重點是采用大數據技術來合理設置警戒線與不斷規范空置率計算方式。根據存量、增量空置率創建指標體系，采用大數據技術，整合國內外、各行業相關數據，真實反映出空置房實際狀態。其中，增量空置率著重反映商品房實際空置情況，為開發節奏的合理調整提供參考；而存量空置率著重反應房屋總量表現出的態勢及余缺情況，為正常和非正常的房屋空置，以及發展規劃的制定提供參考[4]。

結論：

簡而言之，因為房地產的發展和國家經濟的發展密切相關，而且房地產經濟波動比較大，且受到的影響因素比較多。因而管理部門要加強對房地產企業的管理方面的制度，在制定制度時要注意考慮多方面的因素，在此基礎上對制度進行調控，從而從各個方面保證房地產經濟的平穩快速的發展，這對國民經濟的發展具有非常重要的意義[5]。