房地產調控走向精細

王玉光

在堅持調控政策連續性、穩定性的基礎上，完善、細化各類調控措施。

2017年的房地產調控被輿論稱之為“史上最嚴厲調控”。據市場研究機構統計，全國有110個城市累計發布了250多次調控政策，是“因城施策、分類調控”的一次全面落實。

此輪調控始于2016年9月，表現為“范圍廣、手段嚴”，多地在原有的限購、限售、提高首付等調控政策外，又增加了限價、限貸、加大土地供給、增加租賃供給等多種手段。

業界普遍認為，這輪調控在理念上與以往有明顯不同。其最大的歷史貢獻在于重新確立以住宅的“居住屬性”為導向構建國家基本住房制度，“房子是用來住的，不是用來炒的”漸成社會共識和改革共識，各項調控政策也收到了預期效果。央行日前發布的《2017年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示：2017年末，人民幣房地產貸款增速明顯回落，比上年末放緩6.1%。其中，個人住房貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%，增速較上年末降低了14.5%。

2017年的房地產調控及時制止了市場過熱預期，并在抑制投機需求、發展租賃市場等房地產長效機制建設方面形成良好態勢。業內專家建議，2018年，應在堅持房地產調控政策的連續性、穩定性的基礎上，進一步完善、細化各類調控措施。

2017調控態勢

自2017年3月北京市率先發力房地產調控以來，截至目前，全國大部分熱點城市的房地產市場，大致形成如下幾個基本調控態勢：

房價止漲，預期回落，住宅去投資化趨勢顯現。國家統計局1月18日發布的2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示：一線城市及部分熱點二線城市的新建商品住宅房價降幅在0.2-0.3個百分點之間。其中一線城市房價同比連續15個月回落。實際上從2017年5月份開始，上海和北京便出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌;8月份，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現房價集體停漲;至10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢顯現。

土地供應減少，交易下滑，地價平均溢價率環比下降。中國指數研究院發布的數據顯示，2017年11月份，全國主要城市土地市場供應和成交量環比均出現回落，監測的全國300個城市共推出土地2696宗，環比減少11%;土地出讓金總額為3715億元，環比減少7%;從價格層面來看，11月份全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點。

部分三四線城市房地產庫存去化迅速，供求關系出現逆轉。一些三四線城市房地產已從庫存積壓變成了房價快速上漲。迫使調控政策開始向這些城市深入：山東東營、聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚州則針對二手房提升限售年限，一些城市如廊坊等地還加入了限價行列。

發展租賃市場迎來政策利好，租購并舉成為調控熱詞。據不完全統計，目前總計有超過50個城市發布了鼓勵發展住宅租賃業務的新政策，地方政府紛紛加大了租賃型物業的用地供應。上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市陸續開啟“只租不售”模式，絕大部分地塊由國有企業“零溢價率”拍得。同策研究院統計的數據顯示，截至2017年11月底，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26宗。加快建立租購并舉的住房制度，逐漸成為完善房地產長效機制的發力點。

2018調控著力點

十九大和中央經濟工作會議明確提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。為貫徹這一部署，住建部已對2018年房地產調控定下基調：堅持調控目標不動搖、力度不放松，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性。

在眾多業內人士看來，堅持調控政策的連續性和穩定性是制勝長遠的關鍵。他們建議：

堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”調控目標不動搖，力度不放松。“決不能讓投機因素重返市場”，國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長任興洲認為，保持調控政策的連續性和穩定性既能防范和化解房地產市場風險，同時也會避免市場硬著陸、大起大落。

在調控總基調不變的前提下，各地方應進一步細化完善調控措施，從應急式嚴格調控逐步過渡到差別化調控階段。在一些專家看來：滿足剛需和改善型住房需求是制定調控政策的初衷，而針對房價波動的調控只能是階段性的調控任務。要針對各類需求實行差別化調控，首套剛需和改善需求應當滿足和支持，需要遏制的只是投機炒房，調控切忌矯枉過正。同時也要警惕個別城市以分類調控、適度微調的名義突破調控底線，對社會輿論和市場預期形成誤導。

進一步細化完善鼓勵發展租賃市場的政策措施，綜合運用土地、稅收、金融等手段，將發展租賃、構建租購并舉住房制度的政策紅利落到實處。瞭望智庫研究員在調研中發現，一些房地產業內人士認為，當前一些地方鼓勵發展租賃的政策文件仍舊停留在表面，例如在土地獲取、稅收減免、金融支持等方面，有待出臺足以激勵所有市場主體積極主動參與的措施。只有鼓勵社會化租賃的體制機制確立起來，租購并舉的住房制度格局才能真正形成。endprint