喚醒“沉睡”的資產
——浙江省探索盤活利用農村閑置農房和宅基地

□ 浙江省國土資源廳新聞宣傳中心 李 風

如何盤活利用好閑置農房（含閑置宅基地），是實施鄉村振興戰略中一個無法繞開的問題。在浙江省，大量農村人口外出打工，有的舉家進城，有的選擇創業，導致不少農村出現了“空心化”，也出現部分農房住宅長年閑置等問題。據初步調查，浙江省閑置宅基地（含閑置農房）占農村宅基地面積的4.36%。

盤活利用好農房資源，是增加農民財產性收入的重要途徑。喚醒這份沉睡的資產，浙江的紹興市及所轄柯橋區和上虞區、衢州市柯城區等地率先開展了有益探索。

紹興：實施“閑置農房激活計劃”

今年以來，紹興市實施為期3年的“閑置農房激活計劃”，激活主體、激活要素、激活市場，以喚醒“沉睡”的閑置農房。

調查顯示，紹興市現有閑置農房總面積476萬平方米，其中農戶個人房屋396萬平方米，村集體房屋80萬平方米。

在前期試點的基礎上，紹興在全市范圍內推廣實施“閑置農房激活計劃”。紹興市將用3年時間，吸引100億元社會資本，實施1000個改造項目，激活10000幢農村住房。到2020年，建立基本完善的閑置農房開發利用機制，農民人均住房財產性收入增加40%以上。

目前，已在柯橋區、上虞區9個鄉鎮11個村先行試點。上虞區實行“產權交易公司+農宅經營服務站+農戶”的運作模式。農戶在農宅經營服務站進行委托登記，簽訂委托經營協議，農宅經營服務站與區產權交易公司簽訂委托交易合同，成交后由區產權交易公司出具交易鑒證書。柯橋區實施“統一收儲、回購、返租、入股”的方法，對有意向出租的閑置農房，經農戶自愿申請，村、鎮聯合審核，與村集體簽訂委托經營協議，根據雙方協商情況給予相應的租金或分紅。

柯橋區的“鄉愁網”，已有190多宗閑置農房的信息掛在網上。上虞區也開通了“鄉路網”平臺，通過“互聯網+”形式推出閑置農房，讓供需雙方網上直接對接。

上虞區供銷合作總社相關負責人介紹，芋艿灣自然村10戶閑置農房已啟動改造，都將被改建成民宿。“芋艿灣自然村的操作模式是，農戶出房子，供銷社改造房子，農宅經營服務站提供各類服務，三方共同分享利益。在收回運作成本基礎上，農戶參與二次分紅。”

各級國土資源部門全力配合實施“閑置農房激活計劃”。據紹興市國土資源局上虞區分局相關負責人介紹，分局為推進農房確權登記，出臺閑置農房重建改建審批政策，為閑置農房提供合法有效的權屬保障。目前，全區70%農房已完成確權登記，力爭到今年底基本完成農房確權登記工作。

激活閑置農房的同時，紹興市也為開發閑置農房劃定了“紅線”，必須在現有的法律法規框架內進行，堅持“一戶一宅”、農村宅基地集體所有等原則；閑置農房開發改造要遵循“規劃-設計-建設”規范，與村落布點規劃、村莊建設規劃、土地利用規劃相匹配；遵守消防、防洪、防范地質災害等各類安全規定，注重綠色生態、環保要求。

柯橋區岔路口村嵋山自然村的88戶村民中，已有55戶與村集體簽訂了委托經營意向協議書。柯橋區農辦相關負責人介紹，自2017年6月啟動激活閑置農房試點工作以來，截至目前，柯橋區吸納社會資金7000多萬元，引入開發項目27個，激活270幢閑置農房，激活土地、山林487畝，增加農民收入120萬元、集體經濟收入100萬元，帶動農戶就業131人。

上虞：頒發宅基地及房屋租賃使用權證

今年6月20日，位于紹興市上虞區丁宅鄉上宅村芋艿灣的1幢閑置農房，迎來了它的承租者。而租賃者紹興上虞大通市場發展有限公司也在當天拿到了由區不動產登記服務中心頒發的全省首批宅基地及房屋租賃使用權證書，有效期20年。

大通公司負責人說，原先還擔心萬一房東中途悔約，現在吃下定心丸。當日，大通公司一連租下芋艿灣3幢占地面積300多平方米、建筑面積600多平方米的閑置農房，有效期為20年，裝修后將成為民宿。

同樣拿到使用權證的還有農戶。對農戶來說，農房的租金不但每兩年以5%遞增，產生利潤后還能參與分紅。農戶表示：“現在好了，房子給我們裝修得那么好，還多了一筆租金，以后還能參與分紅。”有了使用權證后自己的利益多了一份保障，“不用擔心租幾年后沒人接手，對我們來說，更加心安。”

為進一步激活閑置農房，上虞區進行積極探索，成立產權交易公司，加大對閑置農房交易的金融信貸支持力度，租賃方可憑產權交易公司出具的《交易鑒證書》向上虞農商銀行申請抵押貸款。但僅憑《交易鑒證書》作為抵押擔保，銀行擔心風險，缺乏金融支持的動力，牽制了閑置農房的進一步激活。

上虞區積極推進農村產權制度改革，按照中央對鄉村振興戰略和探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”改革，適度放活宅基地使用權的要求，創新出臺《上虞區宅基地及房屋租賃使用權登記辦法（試行）》，明確承租人在租賃期內擁有宅基地及房屋租賃使用權，有效期最長20年，而且憑租賃使用權證可用于融資抵押擔保，使農戶和承租人獲得雙贏。

“上虞頒發全省首批宅基地及房屋租賃使用權證，是踐行鄉村振興戰略和宅基地‘三權分置’改革的一個成功的創新案例，標志著我們在推廣‘閑置農房激活計劃’時有了可復制、可推廣、更完善的配套機制。”紹興市不動產登記服務中心相關負責人表示，宅基地及房屋租賃使用權證保障了租賃的合法性和租賃雙方的權益，解決了抵押融資問題，讓閑置農房“活”起來。

柯城：探索農村宅基地收回

今年5月，衢州市柯城區出臺《農村宅基地收回指導意見（試行）》。《意見》旨在探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，釋放農村沉睡資產，創新農村宅基地收回機制，壯大集體經濟組織經濟，賦予農民更多的財產性權利，振興鄉村新產業新業態發展。

《意見》明確，村集體經濟組織是宅基地收回的責任主體，采取統一收回、統一處置、統一開發。收回宅基地主要包括一戶多宅占用的宅基地以及村莊邊界范圍內的存量宅基地。

根據《意見》，宅基地的收回分為貨幣補償收回、宅基地置換收回、股份制改造收回三種方式。其中，愿意進行宅基地置換的，可按合法建筑占地面積的50%，在鄉鎮集聚點置換公寓。對實行股份制改造的，可以確定股權，在合作經營、委托經營收益中按股份分紅。

宅基地收回的憑收回協議辦理土地證注銷，沒有保留價值的房屋一律拆除。有保留價值，允許保留的，可以調劑使用、開發經營。對于收回的宅基地，《意見》明確，農村集體經濟組織按照符合規劃、布局優化、節約集約的原則，有序實施農村土地綜合整治項目。產生的指標優先用于農村產業發展、農房建設、村級公共基礎設施建設的，區政府按6萬元/畝補助，節余調劑使用的按20萬元/畝補助。

《意見》明確，農村集體經濟組織可以將退出的農村宅基地用于自辦住宿、餐飲、停車場等旅游接待服務項目，推進鄉村休閑旅游等產業發展；建設道路、供水設施、停車場、廁所、垃圾污水處理、游客綜合服務中心等公共設施；為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務等公益事業。

鼓勵農村集體經濟組織在權屬登記到村的情況下，經鄉鎮審核，達到條件的需經農村產權交易平臺統一發布租賃信息，將保留不拆的房屋連同宅基地以一定期限租賃給其他單位、個人興辦農村新產業新業態的，租金標準和收取方式由集體經濟組織與投資建設方約定，租賃期滿后，地上附著物依合同約定處理。同時農戶可將自有合法的空閑農房和宅基地委托集體經濟組織統一租賃、經營，獲取穩定的租金收益。租金標準和收取方式由集體經濟組織與農戶約定，租賃期滿后，地上附著物依合同約定處理。

《意見》允許農村集體經濟組織將收回的房屋連同宅基地以一定年限與工商資本、返鄉下鄉創業人員合作聯營，農村集體經濟組織獲取收益可按“保底收益+分紅”等方式，合作聯營年限控制在20年以內。

《意見》規定，農民在退出宅基地同時，保留在農村的山林、土地承包權、自留山、自留地，繼續享有原集體經濟組織資產分配權并履行義務。