以抵押貸款為目的購房過戶應如何認定

文◎趙存耀

［案情］2013年1月甲購買一輛大貨車從事運輸生意，2014年1月在運輸過程中發生交通事故致使車輛損壞。甲無資金修復車輛，無法繼續營運，計劃通過“零首付”購房、再抵押房屋獲取貸款的方式籌款。2014年4月，甲以61萬元價格與乙簽訂購房合同并支付6萬元定金（先由中介墊付，后用貸款償還）。甲以過戶后才能辦理購房貸款為由將乙房產過戶到自己名下，隨后，以該房產作抵押從王某處借款50萬元并辦理了抵押登記，甲僅將借款中的34萬元用于支付乙房款，就余款立下欠條。由于經營不善，2014年6月，甲又將該房產抵押向丙借款50萬元用于償還王某借款。后因無力償還欠款，甲在未通知債權人的情況下外出打工并更換了手機號碼。

就本案如何定性存在兩種意見。第一種意見認為甲構成合同詐騙罪，理由是甲買房不是出于正常的居住目的，而是為了抵押貸款，具有非法占有他人財物的犯罪故意。第二種意見認為甲的行為不構成犯罪，理由是甲購房的目的雖然是用以抵押，但是“以抵押貸款為目的”簽訂購房合同不能等同于“以非法占有為目的”購房并誘騙過戶。

［速解］筆者同意第二種意見，理由如下：

（一）甲無“以非法占有為目的”的主觀故意

以抵押貸款為目的購房，盡管不是出于原始居住目的，而是運用房屋價值實現金融目的，但這種做法并不違反法律、行政法規的強制性規定，因此以“抵押貸款為目的”購房不能等同于“以非法占有為目的”的購房。“以非法占有為目的”簽訂房屋買賣合同是以合法的形式掩蓋非法的目的，合同自始無效；“以抵押貸款為目的”購買房產并簽訂房屋買賣合同并不被法律所禁止，實踐中并不能因為購買房屋的目的是“抵押貸款”進而推斷購房合同無效。購買房產的目的無論是自住、出租還是抵押貸款，都是房屋所有權人行使所有權（即占有、使用、收益、處分權）的必然體現。購買房產的目的只要不為法律所禁止就不應影響合同的效力。

甲的總資產不及購房款不能說明其具有非法占有的目的。法律并不禁止購房者購買超出自身總資產價格的房產，正因如此才有購房貸款事實和一系列相關保障政策。以購買的房屋作為抵押物多次貸款只是借款人單方面愿望，抵押貸款需要經過評估、審查等一系列嚴格程序。當貸款數額超過了抵押物價值時，貸款人（銀行）應當承擔相應責任，由借款人獨立承擔責任特別是承擔刑事責任確有不妥。

（二）甲未虛構事實或隱瞞真相

第一種意見認為甲隱瞞了將房產用作抵押物進行貸款的真實購房目的，甲與乙簽訂購房合同并騙取房產證進行抵押擔保借款，屬于《刑法》第224條第3項規定的“沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的”的情形。筆者不贊同這種觀點。首先，將購買房產作為抵押物進行貸款屬于購房后行使房屋使用權的行為，法律上沒有規定、當事人也沒有約定買方向賣方披露購房用途的義務。其次，以抵押貸款為目的的購房前提是買方享有產權，乙對此知情，因此本案房屋買賣合同的簽訂應當是雙方當事人的真實意思表示。甲簽訂購房合同后向乙支付了大部分購房款，就余款21萬元出具了欠條并由中介進行擔保。最后，甲具有履行合同的能力。甲從事運輸生意且運輸車輛損害，其購房的目的是通過抵押貸款維修運輸貨車并繼續從事運輸工作，具有還款的動機和能力。甲因經營不善無法償還貸款不能等同于“沒有實際履行能力”。

綜上，甲主觀上沒有非法占有他人財物的主觀犯罪故意，客觀上沒有實施虛構事實、隱瞞真相的行為，當事人雙方所簽訂的購房合同為真實意思表示，房屋所有權人在自己的房屋上設定抵押權屬于正常的民事法律行為，因此，甲的行為不構成犯罪。