公證指導案例7號 商品住房選房順序搖號現場監督公證

案情概況

2017年5月，南京市某房地產公司星暉花園項目商品住房銷售的申購人數大于房源數。為保障銷售活動公平公開透明，5月29日上午，該房地產公司向江蘇省南京市某公證處申請辦理商品住房選房順序搖號現場監督公證，希望采用電腦搖號方式確定申購人選房先后順序。受公證處指派，公證員王某審查了房地產公司代理人提交的營業執照、商品住房預售許可證、授權委托書、銷售方案等材料；重點審核了經南京市房地產市場綜合執法辦公室核驗的《報名搖號清冊》，確認該商品住房銷售項目共有375組申購人，其中有356組符合南京市住房限購政策，具備搖號資格。根據審查情況，公證處于當日受理了公證申請。

隨后，公證員王某與房地產公司代理人進行充分溝通，制定了《搖號規則》，重點明確了以下內容：1.本次搖號活動暫定于5月31日上午10時在公證處進行，如在公示期內有申購人提出異議且不能及時解決的，則推遲搖號時間；2.搖號活動由公證員全程主持；3.搖號活動采用電腦搖號方式進行，搖號電腦和軟件均由公證處提供；4.搖號活動現場生成搖號所需要的號碼數據，須與申購人在《報名搖號清冊》中的報名序號一一對應；5.搖號活動現場突發情況的處理規則；6.搖號活動通過公證處官方網站、微信公眾號對外進行視頻直播。5月29日下午，公證處通過官方網站對《報名搖號清冊》《搖號規則》進行了24小時的公示。5月30日，公證處對準備搖號使用的專用電腦進行了檢查，與經檢測合格的搖號軟件共同封存。

公示期滿，公證處未接到有效異議。5月31日上午10時，搖號活動如期在公證處舉行，公證員王某、張某主持搖號活動。首先，公證員王某現場介紹搖號活動的有關規則，安排公證員助理啟封搖號電腦和搖號軟件，操作電腦運行搖號軟件生成搖號所需要的號碼數據。隨后，公證員王某宣布了搖號現場突發情況處理規則，公證員助理操作搖號軟件隨機生成了356組有效申購人的選房先后順序號碼。最后，公證員王某現場宣讀公證證詞，并對本次搖號活動使用的電腦和軟件進行封存。房地產公司代表、申購人代表、人大代表、政協委員、紀檢監察人員、房地產監管部門代表、新聞媒體代表受邀到場見證。公證處通過官方網站及微信公眾號對搖號過程進行了視頻直播。搖號活動結束后，公證處將搖號結果在官方網站進行了公示。6月5日，公證處依法出具了公證書。

案例評析

一、公證要點

1.公證機構辦理商品房選房順序搖號現場監督公證，應當事先與房屋管理部門充分溝通協調，在工作層面進行有效銜接。公證機構應當從嚴、從實、全方位、全流程參與搖號過程，切實履行公證職能。

2.公證機構應當對商品房申購人的信息和資格盡到審查義務，確保用于搖號的基礎數據真實、完整和準確，防范人為操作搖號結果的情形發生。符合搖號條件的申購人名單信息應當由公證機構公示，或者公證機構監督開發商公示。

3.公證機構應當指導公證申請人制定科學嚴謹的搖號規則，明確相關突發事件的處置預案，確保搖號活動的公平和安全。公證機構發現抽簽搖號活動違反事先已明確的規則、當事人及相關人員存在弄虛作假和徇私舞弊的情形，應當終止公證。

4.公證機構應當重點排除人為和技術上的干涉和干擾，自主控制、自行開展商品房搖號工作。采用計算機搖號的，要保證計算機的專用性，不得用于搖號以外的其他用途；要保證軟件由公證協會、公證機構或房屋管理部門自主或委托開發，并經檢測合格，在使用的各個環節不存在他人介入的可能，不得使用房地產公司或其他利益相關方提供的軟件；計算機及軟件在搖號前和搖號后由公證機構封存保管，搖號時不得接入互聯網。采用傳統人工方式搖號的，要根據規則使用相應的方法和工具，保證搖號的隨機性、公正性和全程公開。公證機構應當對現場搖號環節全程錄像，并可以采取符合法律規定的形式進行現場直播。

5.公證機構應當在搖號結束后現場宣布搖號結果，并采取適當方式進行公示，接受社會監督。

二、案例意義

近年來，為促進房產依法公平交易、維護市場經濟秩序，越來越多的地方引入公證手段，對商品住房選房順序搖號活動進行現場監督。公證以客觀中立身份一方面幫助制定購房選房規則、解釋和運用規則，對選房搖號全過程進行監督、證明和公示，能夠確保房產交易公開透明，有效預防房產銷售過程中的暗箱操作行為；另一方面能夠有效保障人民群眾獲得公平合理的選購權益，避免矛盾糾紛和群體性事件發生。公證機構在其證明、監督過程中，對交易規則的解釋和運用，是向社會、公民進行普法宣傳教育的有效途徑。

三、相關法律和政策依據

1.《中華人民共和國公證法》第十一條；

2.《公證程序規則》第五十二條。

四、專有名詞解釋

商品住房選房順序搖號：是指在商品住房項目銷售過程中，有效申購人多于項目可供房源的，通過隨機搖號的方式確定申購人選房先后順序的活動。

現場監督公證：是指公證機構根據當事人的申請，依法通過事前審查、現場監督，對招投標、拍賣、開獎、搖號等活動的真實性、合法性予以證明的活動。