價值工程在房地產項目管理中的應用

王 海

安徽卓瑞地產有限公司，安徽蕪湖 241008

1 價值工程和房地產項目概述

1.1 價值工程

價值工程最早出現在二戰時期，最早是運用在軍工業的，后來才逐漸在工農業生產、科研、企業經營管理中得到廣泛應用。我國在改革開放以后開始引入價值工程，目前已經在許多行業領域得到了應用和推廣，只不過因為不同行業知識水平和行業特點的不同，所以在各行業和各企業中的應用水平相差較大。價值工程在房地產中的應用還處于初級階段，應用較淺，系統化應用還未形成。總之，價值工程是一種為了合理利用資源，提高技術經濟效益而誕生的現代管理方法和技術經濟分析方法，具有明顯的應用優勢。

1.2 房地產項目

房地產項目是我國國民經濟中的重點產業，在全國固定資產投資中占比達到20%以上。但是長期以來對于房地產項目的管理采取的是粗放型管理方式，考慮更多的是短期經濟效益和個人利益，而不顧長期效益和社會集體利益，所以使得大量社會資源遭到浪費， 且產生環境污染的問題。在資源短缺日益嚴重，環境保護理念深入人心的當今社會，必須要改變傳統的房地產項目管理方式，將價值工程合理地應用到房地產項目各個階段的管理中，從而達到降低房地產開發項目生命周期成本，節約資源，保護環境，為人們創設舒適安全生活、工作環境的效果。

2 房地產項目的特征分析

2.1 時間性

房地產開發項目對于時間目標的限定性很強，也就是所有房地產開發項目都有一個嚴格的時間要求。這主要是因為房地產項目投入的資金量很大，市場需求變化極快，市場中同行業競爭異常激烈。首先，房地產項目具有很高的價值性，所以在生產建設中房地產項目的資金投入量達到所有固定資產投入的20%以上，占比極大。不過由于房地產企業能夠使用的資金不多，就必須要通過控制工期來提高資金的使用效率。一旦工期延長就會產生不必要的費用，導致成本增加，資金收益降低，影響項目的利潤而導致經濟損失。其次，在社會經濟快速發展，人們生活水平不斷提高的背景下，人們對于房產的需求量在增多，但是對于房產建筑的功能要求也越來越多元化，且變化極大。所以當建筑項目工期延長之后，所建造的房屋建筑的功能可能已經和當時人們對于功能的要求不一致了，這樣就可能會導致許多房地產項目產品被擱置浪費。另外，在當今房地產市場上，由于市場競爭十分激烈，如果工期太長，就會因為同類產品數量的增加而造成項目價格的降低，或者因為其他同類產品功能的改善而使得本項目產品的競爭優勢丟失，同時使項目價格進一步降低。

2.2 系統性

房地產項目是一項復雜且龐大的工程，投入的資金較多，規模較大，而且投資回報所需要花費的時間較長，各個項目階段需要相互銜接才能保證項目順利進行。所以房地產項目建設對各個階段提出了相應的要求，要求建立統一的管理制度和標準體系，采用一致的管理方法，對建筑項目的所有階段進行統一有序的規劃管理。

2.3 法律性

房地產項目在建設過程中所涉及到的組織機構較多，使得項目責任具有不穩定性，所以為了避免出現問題時組織機構推卸責任，找不到項目負責人的情況，國家通過制定相關法律法規來對責任進行約束。比如房地產管理法、招投標法、工程承包法和勞動合同法等來保證房地產項目建設施工的規范性和合法性。

2.4 質量目標要求高

房地產項目投資較大，投資具有不可逆性，而且投資回報周期長。所以一旦房地產建設質量達不到應有的要求就會造成資源的大量浪費，產生不可估量的經濟損失。更為嚴重的是，一旦房地產項目出現質量問題不僅會影響人們的工作和居住，而且還可能會威脅到人們的生命財產安全，嚴重的質量事故會造成嚴重的人員傷亡和財產損失。所以，必須要密切關注房地產項目產品的質量，通過制定相關法律法規、行業準則和嚴格的管理制度、質量檢驗標準等來保證房地產項目產品的質量。

2.5 費用目標強

對于房地產開發商來說，一方面對于房地產的建設施工需要大量的資金投入，另一方面房地產企業可以使用的資金有限，所以在一開始房地產開發商就在追求費用經濟目標，也就是盡可能地降低房地產項目建設成本，提高利潤空間。此外，隨著市場競爭日益激烈，房地產開發商為了提高競爭優勢就必須要降低成本，這樣才能提高經濟收益。同時，對于消費者來說，也希望能夠得到經濟實惠的房地產產品，綜合上述因素，使得房地產項目具有很強的費用目標性。

3 價值工程在房地產項目管理中的應用

3.1 項目策劃階段

在項目策劃階段，首先對房地產市場進行市場調查和分析，對房地產項目進行市場定位和細分，然后對房地產施工項目結束以后的物業管理進行規劃。房地產策劃的目的是為了明確房地產項目的目標市場，只有精確定位目標市場才能使房地產開發項目符合市場的要求。該階段的主要工作內容包括房地產項目的分析與計劃、市場調查、市場細分、目標市場和項目定位、項目評價和完善等，其中最為關鍵的是房地產市場調查、細分和目標市場的明確。因為通過對房地產市場的調查分析可以了解消費人群具體的價值要求，然后才能運用價值分析的方式對房地產項目功能不足的地方進行改進。此外，通過細分市場規模、消費力和發展潛力等來選擇房地產項目的市場目標。最后通過消費能力的調查為房地產項目合理的價格定位提供參考。總體來說，價值工程在房地產項目策劃階段的應用，主要是綜合考慮樓房未來的款式發展，城市核心區域的轉移，房地產市場化的發展以及融資方式的變化，土地、稅收等方面的變化等。為體現房地產項目策劃階段最大的應用價值，需要從居住環境、小區的風格和建筑特色等方面進行整體評估。

3.2 項目設計階段

將價值工程應用到房地產項目設計階段中，其主要工作對象和特點也是跟隨設計階段的程序變化而變化的。在該階段中，項目設計的主要內容是明確建筑物的形式、尺寸，然后制定整體的施工方案。在開展設計招標過程中，尤其是在設計招標相關文件時必須要明確指出評價指標，也就是對于建筑物的平面布局、通風、照明、采暖等系統工程設置相應的評價指標，同時還要設置建筑內外裝飾、周邊環境美觀性、周邊綠化景觀以及噪聲等環保性評價指標。另外，在進行施工圖紙設計時，要將材料的選擇、隱蔽性工程施工方案等納入到價值工程中，量化業主的要求和項目功能的需要。比如，在實施價值工程中可以采用地熱采暖，雖然增加了一些成本，但是室內供暖面積提高，裝修成本降低，性價比較高，而且可以更好地明確市場價值，將此作為新的銷售點。

3.3 項目施工階段

在項目施工階段，在確定施工方案，包括施工量、施工工期和相關施工工藝的基礎上，首先采用價值工程可以對項目施工進行合理規劃，從而能夠避免資源浪費的現象；其次，為了降低施工的成本，避免房地產項目施工工期延長，必須要合理組織施工人員，對施工材料進行合理分配，并嚴格按照施工方案要求進行施工。而想要提高施工組織分配的合理性，就必須要對施工中的施工費用等進行精確的計算，這樣才能合理控制成本和工期。再次，價值工程在房地產項目建設的應用中，可以及時發現施工中存在的問題，并根據價值分析進行問題處理和優化改善，從而可以有效避免施工中存在的影響施工質量的問題，同時可以避免材料資源的浪費，使施工人員、施工機械設備等得到合理的配置和利用。此外，價值工程可以對工程施工的質量、施工材料、施工時間等進行合理控制，一方面可以優化施工組織，使得施工能夠按照原計劃有序進行，達到節約時間、降低施工成本的目的；另一方面隨著施工技術的提升以及創新施工工藝的應用，能夠有效地降低房地產項目的建設成本，為建設企業帶來可觀的經濟效益和社會效益。

4 結語

綜上所述，在房地產項目管理中應用價值工程，既能節約生產成本，提高建設項目經濟效益，又能起到保護環境，節約建設能源的作用。總之，價值工程在房地產項目管理中的應用，可以通過對經濟價值和技術價值的分析，在促進房地產項目管理發展的同時，促進技術的發展。鑒于此，本文對價值工程和房地產項目相關概念和研究結果進行了簡要分析，然后針對房地產項目策劃、設計和施工的不同階段，提出了應用價值工程進行房地產項目，可以有效提高項目管理水平，提高企業的經濟效益和社會效益的建議。