淺談農房不動產登記中的測繪工作

周華平 劉衛萍

江西省地礦測繪院，江西南昌 330030

1 農村不動產登記概述

不動產登記制度是《中華人民共和國物權法》確立的一項制度，不動產登記是指不動產登記機構依當事人的申請、有關國家機關的囑托或依法定職權，將不動產自然狀況、權利狀況或依法應當登記的事項記載于不動產登記簿加以公示的制度。在不動產登記的測繪過程中，隨著國土資源部等五部委聯合發布的《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》，農房等集體建設用地的地上建筑物和構筑物納入確權登記發證范圍，要實現統一調查、統一確權登記和統一發證。農村居民的住房是農民重要資產來源，在通知的指示下，農房不動產具有法律賦予的產權地位和產權基礎。農村用房進行不動產登記后，便可以真正的轉讓和收益該財產，財產權利才得到落實，農村人口可以通過抵押擔保和轉讓進行財產處分，農房不動產登記制度，可以更好地發揮效用，為農民帶來更多財產性收入。并且可以有效保護權利人的物權，明確并保護私人所有權和土地承包經營權，同時對于征收農民土地也明確了產權基礎。

2 農房測繪方案

2.1 準備階段

準備階段需要搜集必要的農房審批基礎材料，比如老式房產證房屋建設工程許可證等，通過房屋信息臺帳的方式收集整理數據和文件。需要對測量地點進行走訪，對于測繪技術、測量標準和測繪作業表冊等數據需要提前實地考察時判斷決定，高級技術人員在制定現場查勘表后，對測量人員進行統一培訓，對于設計書中的標準規范和測繪中出現的情況進行指導。在準備階段，測繪人員需要與村干部進行相應的溝通，得到村干部的建議和支持，并通過村民介紹來配合工作。

2.2 外業查勘

依據《房屋測量規范》制定的測算標準對農房建筑面積和占地面積進行測算，根據現場查勘表，錄入房屋基本信息，繪制分層圖。針對我國農村房屋建筑結構多樣且雜亂的特點，需要因地制宜采取不同的房屋樣式測繪方式。并且對于產權復雜的房屋，需要了解共有和獨占的產權區分。在現場測量中，利用紅外線測距儀對房屋進行測量。采用RTK或攝影測量的方式采集拐點坐標，在查勘表上手繪草圖，對尺寸標注后利用繪圖軟件對房屋平面圖和分層圖進行繪制。

2.3 面積計算

農房面積計算應注意農村存在較多的簡易房，這些房間大多不用于居住，僅作為倉儲使用，房高不足2.2m的建筑應不包括在建筑面積內，閣樓也應照此標準。利用測量軟件對房屋進行圖形繪制，形成農房測繪面積測算報告書。

2.4 農房權籍調查

對于權籍的調查工作應該著重放在建筑結構和權屬來源情況以及房屋真正權利人的調查上，這些調查應隨著房屋測繪工作的進行中完成，但是權籍調查應先于測繪完成，在作業現場收集產權人的建設用地規劃許可證之后對房屋基本信息調查進行填表。

2.5 審核與備案

兩級檢查一級驗收的流程下，成果資料需要在經過部門檢查、上一級質檢部門檢查后，交予權利人確認，同時提交主管部門備案。

3 農房測繪存在的問題

3.1 農房缺乏審批證件

我國在農村不動產登記之前普法工作做的不到位，農民對于產權意識相對薄弱。農民在自家宅基地私自建房、翻蓋房間現象比較常見，而在改造的過程中就會出現超出宅基地范圍的情況。此后農民想要辦理合法證照，會因為違規占用土地而難以辦理。雖然農民的維權意識得到提升，但是沒有房屋合法證件的情況下，會給農房登記發證的工作帶來非常大的壓力，故而國土部門和住建部門的工作辦法也需要進一步優化。

3.2 農房權利人性質界定困難

目前我國農民存在外出打工浪潮，農村人口減少，大部分在城市工作的人戶口還是原農村戶口，農民進城務工后選擇戶口的遷入以及買房但戶口未遷出本地的現象。農村房屋還在，但是產權人離開此地，在權籍調查中這類問題難以核實，后期發證工作對于權利人性質的認定比較麻煩，而且存在城市人口下鄉買房的情況。產權比較混亂，并且在城鄉問題日益嚴峻的今天，此類現象非常嚴重。

3.3 一戶多宅問題嚴重

農房不動產登記中需要做到一戶一宅和房地一致，但是在實際調研中，一戶往往有多個宅基地。因為按照之前的政策，在子女成年后可以申請宅基地，但在老人去世后原先審批的宅基地也沒能收回，因此一家中存在多個宅基地。而農村家庭中的戶包含了多個戶，但卻沒有做到戶口分離，這就使一個戶口本上會有多個實際的戶存在，因而宅基地也就比較多。

3.4 房產證的樣貌與實際不一致

農村居住用房多是農民自己在宅基地上建造的，因此建筑物很少符合標準，而且隨意搭建情況嚴重。而老房產證上的樣貌往往是十幾年前的樣子，房間改建和擴建后，已經難以認出老房產證上原本的房屋結構。并且有很多房屋會因為年久失修而倒塌，在對以上這些房屋作權屬面積認定時，會出現與權利人的矛盾。

4 測繪中遵循的原則

4.1 依法測繪、堅持辦事原則

在農房不動產登記測繪中，會遇到很多分歧與矛盾，測繪部門需要堅持原則進行測繪。同時依據法律規定，在遇到權利人的建筑物沒有經過規劃施工許可后建造的建筑應不予同意登記。并且在申請人未能提供合法、有效的權利來源證明時，不能同意登記，房屋的修建擴建等需要有建委、規劃等相關部門的批準文件，農房測繪需要依法進行。

測繪的現行標準是測繪中需要注意的要求，以測繪標準為準，采用新的測繪手段和方法，對技術標準規范進行準確把握。而且在農村測量時，要與村民進行溝通，避免分歧的產生，需要堅守制度底線，要給群眾普及測量知識，使民眾更加支持工作。

4.2 創新服務方法

在堅持依法依規進行測繪工作后，需要對實際工作中出現的問題進行合理的解決。在涉及群眾利益時，應認真面對群眾的質疑和問題，在對群眾解答幫助了解政策的同時，更需要提高工作效率，改進相關服務策略。就目前的實際情況來看，存在老房產證但是房屋不同的情況，對于不動產登記系統存在圖形數據的房產對不動產登記圖紙進行更改，從而減輕群眾的負擔。在新建房屋后辦理的不動產登記需要竣工測繪完善后才能進行登記。在房屋擴建的情況下，需要對房屋進行重新確權測繪之后再進行不動產登記。在農村新建或擴建房屋很多都缺少規劃手續，并且不按照審批圖紙進行建筑，對此應該妥善處理。為給民眾帶來更大的便利和福祉，需要多與群眾溝通。對于相關法律法規的宣傳也要落到實處，為得到群眾的支持和諒解，需要多走訪并對測繪工作進行宣傳。

測繪機構和不動產的登記部門以及規劃部門需要相互配合相互監督，對于涉及群眾利益的事情需要改進工作方法，在一些歷史問題的態度上，應積極引導群眾了解政策，在竣工面積和審批面積不一致和改建后與合法面積差異大等問題應讓群眾認識到其中的危害性，幫助群眾辦理和劃分合法的確權范圍，使房屋的手續完善更加普及。在面對農房測量中的分戶問題上，需要明確共有和私人的屬性，針對農房分戶制定合適的解決措施，由分戶的群眾簽訂分戶協議，對于房屋的共有部分進行合理鑒定。為確保房屋分戶后房屋的基本功能能正常使用，測繪部門需要對房屋的共有部門進行分戶測繪和分戶協議的簽訂。在農房測繪中出現的問題，需要測繪部門和農戶之間相互理解和配合才能更好的解決。

4.3 強化管理、注重質量

應采用高新技術，提高成果質量，針對農村地區農房分布比較零散的特點，需要更換傳統的控制測量方式，傳統的測量方式對于控制點的設置不方便，因此精準定位農房需要利用大數據方式，采用國土資源衛星定位連續運行參考網站的數據，之后在測量人員現場測量時，就需要通過手持測距儀、全站儀測量后進行檢核配賦，利用互聯網技術進行數據分析。這樣可以有效提高工作效率和精準度，也可以對作業流程進行規范處理。

在農房作業操作流程中，對外業的數據采集應該做到精確化，農房建設不同于城市房屋建設，在缺少施工圖紙的情況下，需要對現場查勘的草圖進行準確和完整測量，這些對于測量成果的準確性作用很大，在現場查勘時，對于表格的內容應該詳細規定，在準備工作時對于需要采集的信息應該事先設計在不動產登記計劃上，對現場測量中的重要信息進行排查。

5 結語

對農房測繪應該強化管理，農房涉及的測繪過程需要層次把關，成果數據與群眾的產權有極大的關系，測量應保證高標準。嚴格審核質量，成果圖形與數據與外業采集圖形與數據的校對應該認真對待，提高其質量。從而提高農房不動產登記工作的工作效率。