對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財稅問題的探究

王凱旋

摘要：目前我國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整的關鍵環(huán)節(jié)，尤其是隨著營改增改革政策的頒布也表明該時期是十分關鍵的時期。其中十二五規(guī)劃綱要中針對財稅體制改革推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出明確規(guī)定，一定要深入落實營改增改革步伐，健全增值稅抵扣鏈條。本文就是從房地產(chǎn)企業(yè)出發(fā)，對其營改增改革后的財稅問題進行分析研究，為推動房地產(chǎn)企業(yè)落實營改增政策提供借鑒資料。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);營改增;財稅問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征

（一）財務方面

1.資產(chǎn)方面：房地產(chǎn)企業(yè)通常會具備大量存貨，通常在會計中表現(xiàn)為尚未完工的“開發(fā)成本”以及已經(jīng)辦理竣工結(jié)算的“開發(fā)產(chǎn)品”;某些房地產(chǎn)企業(yè)通常還會持有一定的房產(chǎn)與地產(chǎn)通過出租的形式獲得租金，對于這部分房產(chǎn)則需要根據(jù)會計準則通過“投資性房地產(chǎn)”項目進行列示;同時由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售模式的特殊性，在財務管理中“應收賬款”較多，通常是由于租金、房屋款項所構(gòu)成的;同存貨比較來說，其固定資產(chǎn)所占比值并不多，基本上多數(shù)都是由辦公樓以及辦公設備所組成;同時基本上不存在無形資產(chǎn)，關于無形資產(chǎn)值得關注的就是當企業(yè)取得房屋所開發(fā)的土地使用權(quán)，是將其納入到存貨成本中，并不是無形資產(chǎn)。

2.負債方面：房地產(chǎn)企業(yè)的建造成本是極高的，通常的房地產(chǎn)企業(yè)無法通過自有資金完成相應房地產(chǎn)項目的籌建，更多的是通過向外界進行資金的融通，主要是通過銀行進行長期貸款，其次就是通過預售的形式進行融資，在會計核算中則需要納入“預收賬款”進行核算。

從房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、負債方面的特征來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財稅問題是繁冗復雜的，因此在營改增之后進行調(diào)整是十分困難的，需要房地產(chǎn)企業(yè)花費較大的精力進行調(diào)整。因此本文對房地產(chǎn)企業(yè)財稅問題進行粗淺的探析以及案例分析，希望能夠為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供幫助。

（二）業(yè)務范圍

當下我國房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務范圍主要涵蓋產(chǎn)品開發(fā)、銷售、物業(yè)管理以及房屋租賃等方面。需要注意的就是，關于房地產(chǎn)營改增政策中，對于房地產(chǎn)業(yè)務范圍并沒有進行明確的劃分，因此在進行會計核算時需要重點關注。尤其是房地產(chǎn)在開發(fā)環(huán)節(jié)時是將其劃分為建筑業(yè)范疇還是房地產(chǎn)業(yè)范疇仍然需要界定。

二、房地產(chǎn)業(yè)營改增后的會計處理

盡管營改增從本質(zhì)上來看是為了推動企業(yè)再發(fā)展，但是在落實初期極有可能會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的稅務成本，從而降低再次進行投資生產(chǎn)的積極性。因此房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策落實時，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務特征對財稅處理進行適當?shù)膬?yōu)化與調(diào)整。筆者結(jié)合自身實踐經(jīng)驗進行初步的探析。

（一）獲得土地使用權(quán)

房地產(chǎn)企業(yè)在財稅處理問題中最關鍵的就是土地使用權(quán)的財稅處理。房地產(chǎn)企業(yè)通過行政劃撥、協(xié)議、招拍掛等形式獲得土地使用權(quán)，結(jié)合財稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)的處置歸屬于營業(yè)稅的征稅范圍，但是在進行改革后應當是歸屬于增值稅的征稅范圍。根據(jù)相關會計準則規(guī)定，在獲得財政部統(tǒng)一印制的土地出讓金收據(jù)之后，在會計處理時需要將其借記為開發(fā)成本，貸記則為銀行存款。

（二）資金籌集

房地產(chǎn)企業(yè)能夠憑借銀行等金融機構(gòu)進行開發(fā)項目的資金，而且營改增政策同時也涵蓋了金融業(yè)，因此在支付借款費用時須獲得相應的合法票據(jù)，同時會計處理為借記銀行存款，貸記長期借款。而當房地產(chǎn)工程達到預定能夠使用狀態(tài)前所產(chǎn)生的借款利息則需要借記為開發(fā)間接費用。這里需要重點強調(diào)的就是與借款利息相關的增值稅納稅義務產(chǎn)生時間的確定需要根據(jù)營改增政策的相關規(guī)定進行確定。

（三）預繳稅款核算

預繳稅款是房地產(chǎn)企業(yè)極為關鍵的核算內(nèi)容，只有通過合理確定預繳基數(shù)的方式才能夠確定房地產(chǎn)企業(yè)所進行預繳的土地增值稅。同時也是營改增改革后，變動較大的地方，其核算方式有多種，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠結(jié)合自身實際情況選擇合適的核算方法。

三、案例分析

營改增后土地增值稅的預繳稅款最關鍵的內(nèi)容就是確定預繳的基數(shù)。在對于該問題的計算上主要有兩種方法構(gòu)成，現(xiàn)在通過舉例方式進行測算。某房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，其在2017年10月總共受到房屋預售款為5000萬元，增值稅的預征率通常為3%，土地增值稅的預征率則是1%。

方法一：預繳的土地增值稅=預收款/（1+適用稅率或征收率）X預征率=5000/（1+11%）X1%=45.05萬元;

方法二：預繳的土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅稅款）X預征率=（5000-5000/（1+11%）X3%）X1%=48.65萬元。

通過上述的案例分析發(fā)現(xiàn)，選擇方法一進行土地增值稅預繳比方法二少3.6萬元。可以看出房地產(chǎn)企業(yè)在營改增改革后，進行預繳稅款的核算時選擇不同的方法都有不同的金額，要選擇合理的核算方式，降低資金占用。該案例分析就是從房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策落實后，土地使用權(quán)取得、預繳增值稅方面有極大的不同，但是營改增政策后，房地產(chǎn)企業(yè)各個財稅問題都需要進行適當?shù)恼{(diào)整，還需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠進行深入的研究分析。

四、結(jié)束語

當下我國營改增政策已經(jīng)逐漸落實到各行各業(yè)，但是對房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增政策后需要將其所面臨的業(yè)務范圍進行重新界定;同時對增值稅抵扣機制、稅負前后期平衡過渡等等，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說都存在一定的難度。因此房地產(chǎn)企業(yè)應該需要重視營改增后相關財稅問題的調(diào)整與優(yōu)化，要遵循營改增政策，同時適應新的稅收體制，才能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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