對我國房地產經濟發展趨勢的思考

甘啟文

摘要：近年在房地產經濟的快速發展的同時，也引發了一系列的問題。在對我國房地產經濟發展現狀進行分析的基礎上，對未來我國房地產經濟的發展趨勢進行了探討，以期能夠更好地應對未來房地產經濟的發展。

關鍵詞：房地產經濟；發展趨勢；思考

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）021-0365-02

引言

房地產經濟的發展不僅關系著國民經濟的發展，也關系著廣大人民的切身利益，更是成為我國社會經濟發展的重要支撐。當然，房地產行業在快速發展的同時，也帶來了一些負面的影響，更是引發了一系列的問題，其發展現狀更是喜憂參半。

一、我國房地產經濟的現狀

1.房地產經濟發展持續高漲

具體表現在以下幾個方面：

（1）房地產總投資不斷上漲

房地產經濟總體上呈現出上漲趨勢，尤其是總投資額的上漲趨勢最為明顯，其居高不下的增長態勢，必然會帶動整個房地產行業的高速發展，不斷攀升的土地采購價格、房地產商之間的激烈競爭，都是房地產總投資不斷上漲的具體表現。

（2）非理性的房地產資本市場投入

在居民消費水平持續走低、投資渠道不多的市場條件下，大量資本投入房地產行業，勢必會促進房地產行業的飛速發展，也必將會拉動內需，極大推動整個國民經濟的蓬勃發展。但是，追逐利潤是這些資本積極涌入房地產行業的最大目的，這將會抬高房價，造成房地產泡沫，不斷加大城市住房資產價值在居民家庭財富中的比重，而居民家庭投資及收入很大一部分來自于房地產投資所得，即房子是用來炒的。這與中央的精神“房子是用來住的”相背離。

（3）房地產銷售處于高位狀態

隨著國家對土地政策的調整，由嚴格控制到寬松，加上城鄉居民對房地產市場的剛性需求不斷釋放，使得房地產市場的銷售呈現回暖跡象，處于高位狀態，且呈不斷增長的態勢。

（4）房地產土地購置面積大幅上升

回暖的房地產銷售市場，極大刺激了各路資本紛紛投資房地產行業，房子越蓋越多，面積也越來越大，迎來了發展房地產經濟的良好轉機。復蘇、回暖后的房地產經濟，在很大程度上提升了房地產企業的發展速度，增強了房地產企業的經濟實力，導致房地產企業有更多的資金投入建設用地的購置，購地步伐加快，購地面積大幅上升。同時，各個地方政府或者官員為了提高自己政績，而大肆的出售土地，共同促使土地交易市場非常火爆，各地“地王”頻出。

2.過快上漲的房價導致價格泡沫風險加劇

目前，國內的房地產市場投資回報率高、發展快速，房地產行業成為各路資本的香餑餑，吸引大量的社會閑散資金投資房地產行業，導致房地產行業發展速度過快，投資增幅過高，出現“過熱”的苗頭。居民購買房子，不再是出于居住的需要，而是作為一種投資手段，產生了大量的炒房現象。房子還是原來的房子，價值并沒有增加，卻在幾經轉手后導致房子價格大幅上升，房子的價格遠遠超出了其相對應的實體價格，也大大超過了其本該應有的價值。這是一種虛假的增值，是房地產行業出現“價格泡沫”的具體體現。“價格泡沫”問題的存在，對我國房地產經濟的健康發展造成了極大的影響，也深刻地影響我國房地產行業的長遠發展，投資房地產經濟面臨著極大的風險。

3.房地產空置數量加大

當前，由于房地產開發企業嚴重誤判居民對住宅的需求數量以及居民對當前房價的承受能力，過度進行開發，導致房產供大于求，住宅數量的增長速度遠超過城鄉居民生活水平的增長速度，房子蓋好了，老百姓卻買不起，最后導致房子賣不出去，空置在那里或被投資商拿去炒了。與此同時，由于有巨額利潤的吸引，大量房地產開發企業涌入房地產行業，競相蓋樓，其中必然會有一些黑心企業，要么是資質不夠，要么是資金不雄厚，要么是水平太低，導致改出來的房子出現嚴重的質量問題，問題房、爛尾樓等現象層出不窮，導致大量的房子銷售不出去。此外，由于房地產商過度追求經濟利益，忽視了周圍環境的自然條件以及居民的生活特點等，在規劃上與外部環境不相符，地理位置偏僻等，在設計上則缺乏特色，功能不健全等等，在局部區域上會導致出現空置的房地產，嚴重浪費了寶貴的城市土地資源，更加劇了城市土地資源的供求緊張。

4.區域間房地產發展的差異明顯

在我國，區域間房地產發展的差異明顯，首先，區域間房地產發展最明顯的差異就是房價問題，北上廣深等一線城市的房價居高不下，“北漂”、“蝸居”等現象在一線城市頻出不窮；全國各省會城市間的房價也千秋百態，區域性的差異非常明顯；而一線城市的房價與三、四線城市的相比，更是天地的差別。其次，區域間房地產市場發展也非常不平衡。相較于經濟發達、人均收入水平較高的東部，經濟欠發達的中西部的房價明顯低于東部，在中西部開發房地產的利潤相較于東部而言就比較薄，所以，越是發達的地區，房地產的開發就越紅火，越是貧窮的地方房地產市場就越凋零，導致越是發達的地區，就越是遭到過度開發，而越是貧窮的地區，越是應該開發的地區越是受到冷落，最終導致東西部地區發展不均衡，貧富分化嚴重，不利于全國的統一進步和繁榮。

5.房地產市場供求關系出現變化

隨著社會經濟和房地產經濟的發展，在不同的發展階段，房地產市場的供求關系也呈現出不同的時代特點。在發展的初級階段，房地產經濟的發展主要靠政府主導，由政府籌措資金進行建設，由政府給居民分配，由政府進行管理等等，該階段是以滿足居民的住房需求、保證居民的基本生活作為政府開發房地產的主要目的，這一階段開發房地產優先保障的是住房數量。隨后，隨著社會經濟的不斷發展，居民的收入不斷增長，其對住房的要求也越來越高，由注重數量到開始注重質量，居民對住房的需求表現出不同的層次需求，有些只考慮基本的居住，有些要考慮生活配套的完善和便利，居民對住宅的需求呈現多樣化。在加上市場的調節作用，逐步形成了市場主導型的房地產市場。這一階段，普通居民的住房主要通過市場來解決，而政府的主要精力將投入到解決中低收入家庭的住房問題上，即保障房的建設和管理，通過大力發展保障房，來保障和改善中低收入家庭的住房問題，使他們充分享受到改革開放帶來的成果。

6.房地產規劃布局不合理

隨著房地產經濟的不斷深入發展，房地產行業面臨著很多嚴峻的問題，其中最為重要的問題是規劃問題，主要表現在：

（1）由于政府部門出于招商引資的考慮，出讓城鎮土地使用權，出讓土地的面積、規模、時機等均由政府部門決定，完全違背了市場經濟的基本規律；

（2）生態環境遭到破壞。在經濟利益的驅使下，很多房地產開發商在項目建設過程中不考慮周邊的自然條件和生態環境，肆意破壞綠地和植被，任意調高容積率，使得住宅小區的人口密度過大，人均公共資源減少，在緊張的土地上容納過多的居住人口，很多自然風光遭到嚴重的污染和破壞，導致市區污染加劇，空氣條件變差，造成城市用地的進一步緊張，居民的生活質量大大降低，老百姓的獲得感和幸福感大為減少。

（3）文化建設重視不夠。中華文化豐富多彩，每個地區、每個民族和每個區域都有各具特色的民族文化和地域文化，各地區文化色彩特色鮮明，具有各自的風采和韻味。但在房地產開發過程中，為了節約成本，為了追求建設速度，開發商往往會忽略對當地民族特征、城市特點、生活風俗以及地域文化的考量，使得開發出來的項目千篇一律，充滿了商業氣息，毫無體現當地的文化底蘊和色彩。

（4）資源浪費嚴重。我國人口不僅眾多而且密集，為追求經濟利益，大量土地資源、水資源、花草樹木等資源被過度消耗。當前，我國粗放型的房地產發展模式，確實存在著嚴重浪費資源，自然資源被過度開發，沒有合理利用空間資源，資源利用率低，惡性循環等問題，所有這些問題都將會嚴重影響房地產經濟的健康發展。

二、我國房地產經濟發展的趨勢

1.房地產市場趨于成熟

在不久的將來，隨著房地產市場的發展，各方人士對房地產市場的認識和了解也會越深刻。屆時，政府出臺的各種指導政策、調控措施將會更加精準，其對房地產市場所起的效果將會更加理性、長效、持續和積極；房地產開發企業投資房地產更加理性，其建設房子的目的更加明確，也更加合理；而居民購買房產的行為也趨于理性、成熟，深刻把握中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神實質，購買房子的主要目的就是為了居住。所有這些理性行為，都會促使整個房地產市場積極進行自我調整，向著越來越理性和成熟的方向發展，最終形成一個健康、成熟、穩定和良性的房地產市場。

2.房價趨于合理

影響房地產經濟發展的重要因素之一是房價，相對穩定、合理的房價是房地產市場成熟的標志之一。過去多年快速、不理性增長的房價，不僅極大地影響老百姓的正常生活，也對整個社會的經濟發展產生重要的影響。在我國，老百姓都比較重視“家”的文化，“家”是每個人的根，有了家就有了根，就有了思念，就有了安全感，安居才能樂業，因此“家”在每個中國人的心中是一種思鄉的情節，“家”對每一個中國人而言有著重要的意義。對很多人而言，住房就代表了家，因此很多人都不惜一切代價要擁有自己的一套住房，因此，控制好房價，擁有一個相對穩定、合理的房價不僅是民心所向，更是政府的責任，相關職能部門會積極出臺相關政策和措施來調控房價，并且充分發揮市場的自主調節能力，使房價逐步與居民的收入水平相適應，更趨于穩定和合理。

3.房地產泡沫將逐步消失

由于國家對房地產市場不斷推出各種“組合拳”的宏觀調控政策，以及房地產市場的自我調節作用，目前已初見成效，具體表現在：過快上漲的房價得到了有效扼制，各地區的房價基本與當地居民的收入水平相適應，部分地區出現拋售現象，掛牌及成交價格逐步回落，個別地區還出現成交量的負增長，買賣雙方都更加理性，這些僅僅只是個開始，隨著國家各種宏觀調控政策的持續、深入影響，原有的房地產泡沫將被有效控制，并呈緩慢下降趨勢，最終將逐步消失掉。

4.房地產建設將更加注重品質、宜居

隨著我國社會經濟的不斷發展，居民收入水平的不斷提高，居民對住房的需求不僅是要有房住，而且要住得舒服、便利。因此，房地產市場將從保障性住房向改善型住房轉變，居民不僅要求房子面積要大，裝修要豪華，他們更關注房子的質量，小區的各種配套設施，居住區域的市政設施等是否健全，更加關注入住后的物業服務以及是否具有升值空間等。做房子就是做服務，賣房子就是賣服務，因此，宜居、安居、樂居不僅是居民追求的理想境界，更應該是開發商追求的最高境界。

5.保障房建設將是重中之重

保障房是一種與商品房相對應，由政府主導建設和管理，專門用于解決中低收入家庭住房問題的政策性房子，目前主要包括廉租房、經濟適用房、限價房和公租房等，這是國家的一種惠民政策。隨著我國政府財力的增強，國家將有更多的財力來建立和完善以保障房為主的、多層次的、立體的城鎮住房供應體系。因此，保障房的建設將是未來房地產經濟發展的重中之重，保障房將是房地產市場供應的主體，與商品房相比，保障房在房地產市場中的占比將逐步提升，保障房建設也是未來各房地產開發企業角逐的主戰場，更是各級政府的政治任務。

目前，我國的保障房制度剛剛起步，在執行過程中還存在不少的問題，比如：保障房建設資金籌措困難、項目選址偏僻、房子設計不合理、學校、醫院、幼兒園、商業設施、圖書館等居住環境配套設施的完善、周邊市政基礎設施的完善等等，而保障房管理中面臨最重要的問題是保障房的分配不公平和退出機制問題。由于保障房屬于政策性住房，價格比較便宜，加上我國相關的制度還不夠完善，就會給部分貪圖私利的人鉆了制度的空子，導致部分保障對象弄虛作假、申報不實，造成該得的不得，不該得的卻得了，甚至該退的不退等現象的產生，引起更大的社會分配不公，有違保障房的建設初衷。

因此，未來政府將投入更多的物力、財力和人力進行保障房的建設和管理，并逐步擴大保障對象的范圍，讓居者有其屋，真正把這項惠民政策落到實處，讓老百姓真正享受到中央好政策帶來的好處，分享國家改革開放帶來的成果。

6.國家調控政策持續發力

由于過熱的房地產經濟不僅阻礙房地產行業自身的健康有序發展，還會影響整個國家的經濟社會生活的正常穩定開展。隨著國家對房地產經濟的了解越深入，對其的認知也會更全面、更成熟，出臺的各種宏觀調控措施也會更精準、更有效，所發揮的效果更持久。因此，國家會通過限購、限價和限貸等“組合拳”政策，并在房地產市場自我調節的引領下，慢慢走向一條節約資源和環境、健康、穩步的良好發展道路。

三、結語

房地產經濟在我國的經濟發展中起著非常重要的作用，對于社會民生、國民經濟都是十分必要的。因此，相關部門要采取切實有效的措施和制度對房地產市場進行保護和調節，克服其發展現狀中存在的不足之處，促進我國房地產經濟能有一個健康、理性的發展趨勢。