房地產調控政策下房地產企業的開發策略探析

張李恩迪

摘要：隨著國家房地產調控政策的逐步細化與深化，中國房地產行業迎來了發展史上的一個重大拐點。文章通過對房地產調控背景下房地產行業的所受到的影響和發展策略探析。提出了房地產企業應該順勢而為，不斷降低自身的資產負債率，優化業務結構，拓寬業務領域。

關鍵詞：房地產調控政策；房地產企業；開發策略

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）021-0125-01

2017年是房地產行業的轉折點，整個行業從“黃金時代”進入“白銀時代”，一線二線城市紛紛開始“限購”，同時銀行房產貸款也開始進入“緊縮”狀態，商品房購買者的首付款從最初的“30%”調整到“40%”，甚至有的城市已經到了“60%”，而二套房的首付款更是最高達到了“70%”。2017年的房產調控頻次更是有250次之多，可以說調控政策出臺之密集，政策覆蓋力度之廣，可以說前所未見。那么本次大規模房產調控下，給市場行情帶來“震蕩”的同時，也在改變著房地產企業的發展趨勢。

一、現行房地產政策對房地產企業的影響

在全面從嚴的房地產市場調控下，房地產市場降溫只是一個時間問題，而國家也會配合地產政策，減少土地的供給。本輪調控政策對房地產企業的影響如下：

1.房地產銷量將會受挫

受房產政策調控的影響，可以預見的是全國的房地產銷量將會嚴重受挫。一方面，原有剛需收到城市商品房購買政策的影響，收到抑制。很多城市商品房購買已經設置了非常嚴格的門檻，通常需要繳納3年的個人所得稅才有資格購買，這對新進入城市的購房需求者，控制力度很大。另一方面，投資性需求將會被大幅抑制，很多城市出臺了“三套房停止交易”的嚴格控制政策，也就是說要投資性買房的消費者，將會失去購買機會，大幅抑制了商品房的投資需求。

2.商品房價格會全面降低

商品房價格從短期來看，一定是走低的趨勢，雖然這個過程還需要一個不斷顯現的過程，但是價格向低發展已經是一個不可逆轉的趨勢。一方面從需求側來看，剛需和投資性需求都受到較大程度的抑制，另一方面從供給側來看，國家對新增土地的出讓已經從嚴，也就是說房地產商的拿地難度在上升，抑制了開發商的拿地需求。同時，國家出臺“租售并舉”的調整方向，也就是說未來房地產租賃市場的供給將會大幅增加，城市租房群體的數量會全面提升，那么選擇“租賃”的消費者將會增多，從而商品房的購房需求被進一步打壓，會使得開發商的庫存面臨較大壓力，那么降價就會是唯一出路。

3.房地產企業面臨較為嚴峻的融資問題

從金融市場來看，美國在不斷加息，在這個國際背景下，從我國經濟的整體環境考量，央行在不斷的去泡沫，對銀行的調控日益嚴峻。因此開發商很難再獲得以前的銀行貸款支持，那么在房地產開發項目中，利用自有資金或者通過其他渠道融資的需求就會加大，而我國現有房地產融資渠道非常有限，進一步加大了房地產企業的融資問題。

二、現行房地產政策下房地產企業的開發策略

1.房地產企業要準確把握市場趨勢與住房制度變化，不斷增強房地產企業轉型創新動力

所謂房地產行業準確把握新時代房地產市場的發展趨勢，就是必須深刻理解黨的十九大報告及中央經濟工作會議的重要內涵，這主要包括四句話：“房住不炒”“多主體供給”“多渠道保障”“租購并舉”，這其中，“房住不炒”明確了房地產市場的總體定位。在這個背景下，房地產企業一方面要拓寬自由資金的留存率，降低流動性風險，同時要加大對房地產融資渠道的拓寬力度。面對房地產行業的冬天，地產企業應該加緊進行產業升級和轉型，將“賣房子”提升為全方面的“城市配套服務商”，要引入創新思維，不斷降低企業的負債率，將“重資產”運營模式轉為“輕資產”運營。目前，很多地產公司，如“萬科”、“龍湖”已經開始拓展長租公寓市場，從房地產開發商轉變為公寓租賃服務商，并且打造自由公寓租賃品牌，率先進行出租房市場的拓展。而碧桂園、保利等地產企業也開始紛紛應機而動，與城市進行戰略合作，為城市發展提供地產解決方案，從短期中期的房地產開發轉變為長期的城市規劃運營，將地產項目與城市規劃相結合，提升城市建設水平的同時，進行房地產項目的開發。

2.房地產企業要加強成本管理和項目管控

目前，很多房地產企業在前期拿地時，不計成本的進行囤地，投入非常多的現金資源，負債率較高，而一些城市的地產項目，也缺乏對于成本的管控。各大地產商以往都是抱著“房子總會漲，前提投入都會收回”這樣的思維，而一旦商品房價格下降，或者房子開始出現營銷困難，整個項目就進入到停滯階段，后期資金投入出現嚴重問題。房地產開發商在營運過程中，最關注的就是安全、品質和成，然而做到三者兼顧并不簡單。在提升安全度舒適度的同時，往往會增加成本的投入；而單純為了減少成本投入，卻易導致質下降。因此，最需要通過優化設計，來保障建筑安全和功能、提升品質并有效控制和減少成本。因此，房地產企業要加強對自身的成本管理，同時要提升對城市房地產項目的管控，不斷降低自身的資產負債率，并且準備好完整的應對方案。尤其是對于房地產個別項目的管控，要精確的成本率、空置率以及營銷的各個節點，要以商品房價格的降低為總前提，進行房地產項目風險的管控。

3.拓展房地產企業的業務范圍

事實上，我國排名靠前的房地產企業已經開始將自身建設為業務涵蓋范圍廣的企業集團。例如恒大地產已經開始進軍教育、體育、電商以及金融等行業，利用自身的品牌和資金優勢，在這些行業已經占有一席之地。房地產企業應該選擇有利時機，改變傳統思維，大力拓展自身的業務領域。目前房地產企業可以利用自己的庫存商品房進行青年公寓項目以及養老地產項目的開發，我國的人口老齡化在不斷加劇，養老地產項目的需求率在不斷提高，并且有著非常廣闊的市場前景，并且與老年人的合作模式可以非常靈活多樣，例如將老年人的城區房，置換為郊區養老地產的房子，開啟“以房養老”模式，同時還可以進軍養老的相關領域，如醫療保健等。

三、結語

總之，房地產的“高收益，低風險”時代已經過去，未來50年，國家經濟迅速提升，人民生活水平不斷提高，而房地產行業也應該追隨國家發展的腳步，不斷優化自身的資產結構，業務結構，轉變經營發展思維，順勢而為。