新時代地產新政策

宋慧芳

隨著2018年鐘聲的敲響，地產開啟了進入新時代的新篇章。

時光荏苒，政策頻出的2017年一晃過去了，終于邁進了2018年，大家或許還沉浸在跨年的喜悅中，而房地產的跨年或許也將意味著從一個舊時代向新時代的過渡。在中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮看來，進入新時代，供求關系將發生根本逆轉，而改善居住條件，將帶動持續的消費需求，也為房地產行業帶來了新的機會和挑戰。自2017年12月18日-20日，中央經濟工作會議召開以來，國家各部委又再次對其進行了跟進定調。

住建部：深化制度改革分來調控

2017年12月23日，在全國住房城鄉建設會議上，住建部部長王蒙徽對2018年工作任務作出部署：一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發展住房租賃市場；扎實推進新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區580萬套；因地制宜發展共有產權住房，多渠道解決群眾住房問題。二是抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房；庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：從此次召開的全國住房城鄉建設會議可以看出，房地產銷售市場依然成為了房地產市場發展的一個重點，相關鼓勵、限制、調整性政策都會比較多。

此次會議提到“2018年我國要抓好房地產市場分類調控”。該表述和此前的房地產分類調控的思路密切相關。從實際情況看，當前分類調控的工作總體到位，但是還有很多問題，比如分類調控過程中，類似住房、銀行、工商、公安、城市規劃、國土等部門如何進行協調，以促使調控效果真正有效，這個是很關鍵的內容，預計分類調控思路不變，但分類調控的政績考核任務加大。

在分類調控方面，此次會議明確提到了“針對各類需求實行差別化調控政策”。這個表述相對來說比較明確，換而言之，基于不同需求進行政策的不同調控是大思路。從此次會議可以看出，對于首套剛需依然會有繼續滿足的導向，這一點大思路是不變的。有變化的是關注支持改善需求方面，實際上這點相對來說比2017年的基調略有放寬，2017年是有一定的遏制改善需求的性質，而到了2018年會對各類改善型購房需求繼續關注，不排除對于部分首套房和二套房的重新認定、普通住房和非普通住房的認定等方面都會有小微調。而在投機炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，對此預計會有各類嚴厲管控。

實際此次會議的重點內容提到了縣城去庫存的概念。應該說從2014年開始，各類去庫存的政策和實踐很多，但階段不同，在2015年基本上是一二線重點城市的郊區市場去庫存，而到了2016-2017年則是各類地級市或者說三線城市去庫存。而此次會議提到了縣城去庫存，則標志著2018年將進入縣域去庫存的階段或者說縣城去庫存的階段。這對于一些百強縣、貧困縣等去庫存有積極作用。考慮到縣城經濟在全國城市經濟中的比重依然較大，其背后的庫存去化對于全國房地產市場的交易有積極的托底作用，也會防范全年全國房地產市場的交易較大幅度下滑的風險。

銀監會：不得將信托資金違規投放房地產

2017年12月22日，銀監會發布《關于規范銀信類業務的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》共10條，分別從商業銀行和信托公司雙方規范銀信類業務，并提出了加強銀信類業務監管的要求。當中，明確了銀信類業務及銀信通道業務的定義。《通知》首次明確將銀行表內外資金和收益權同時納入銀信類業務的定義，并在此基礎上，將銀信通道業務明確為信托資金或信托資產的管理、運用和處分均由委托人決定，風險管理責任和因管理不當導致的風險損失全部由委托人承擔。此外，《通知》指出，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，應貫徹落實國家宏觀調控政策，遵守相關法律法規，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

興業研究分析師何帆：三三四檢查中，指出檢查內容包括“信貸資金是否借道建筑業或其他行業投向房地產和“兩高一剩”行業領域；是否通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式”；2016年以來的多次信托業檢查中，也包括對于房地產信托業務合規經營情況檢查，本次《通知》再次重申，“不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域”。

應當指出的是，對于《通知》中上述規定理解的關鍵在于如何理解“是否違規”。根據現有的規定，對于信托資金投向房地產，銀發〔2003〕121號中規定“商業銀行不得發放用于繳交土地出讓金的貸款”，則銀行資金通過信托通道也不得用于房地產企業拿地，但是，目前并未任何規定信托資金不得投向房地產行業；銀監會2012年《綠色信貸指引》要求嚴控“兩高一剩”行業貸款，則依據穿透原則，銀行資金通過信托通道也應遵守上述規定；銀行自營資金不得投資于股票，但銀行理財可以投資于股票，但交易結構需要遵守監管規定。

中國民生銀行首席研究員溫彬：信托貸款是房地產企業獲得融資的主要渠道之一，隨著對銀信合作類業務監管加強，流向房地產領域的信托貸款也會減少，從而對房地產企業已有項目和投資新項目帶來資金壓力。不過，對房地產行業的調控仍然堅持分類指導、因城施策的原則，銀行等金融機構將繼續加大對保障房、租賃住房等支持力度，因此，預計2018年房地產投資和銷售方面增速會較2017年有一定回落，但總體來看會保持平穩運行。

財政部：推進房地產稅立法和實施

2017年12月20日，財政部長肖捷在人民日報發表題為《加快建立現代財政制度（認真學習宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章。文中提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：從此次財政部長的文章可以看出，當前對于房地產稅的開征應該說思路更加清晰，很多實質性的問題也得到了明確，尤其是對于房屋如何征收等問題都開始有了正面的答復，也標志著房地產稅的改革正在加快。

文章中最核心的一個內容是“對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅”。從這個表述來看，評估值的征收方式實際上就是對房屋持有環節的一個征稅，所以在持有環節中，會基于房屋的原值和現有價值，以及考慮到房地產市場所處的環境、周邊同類房產的價值等進行系統評估，進而可以得出相應的納稅份額。類似做法也是比較公平的做法，換而言之，評估值大征收越多，評估值小征收越小，符合持有環節征稅的原理。

另外一個值得注意的內容就在于，政策規定了力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務。該規定也說明了一點，即房地產稅的推進是要以立法為前提的，所以短期看不會征收，但是預計到了2020年會有很多實質性的征收措施出現。這個時間表目前來看，完成的壓力不會太大。endprint