貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的效力問題研究

吳雪梅

【摘 要】 房地產(chǎn)市場價格居高不下，國家通過貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，對人們生活具有極其重大的影響。本文以貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響為出發(fā)點，分析幾種主要的貨幣手段對房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性，提出筆者的一些意見與建議。為使我國房地產(chǎn)市場行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，完善的貨幣政策起著非常重要的作用。

【關(guān)鍵詞】 貨幣政策 調(diào)控 房地產(chǎn)市場 效力

引 言

隨著改革開放的不斷深入，我國的經(jīng)濟得到不斷地發(fā)展，作為經(jīng)濟市場一部分的房地產(chǎn)市場，也得到了空前的發(fā)展。住房制度適應(yīng)時代的需求不斷改革和完善，房地產(chǎn)市場越來越成為國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐產(chǎn)業(yè)之一。為了讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，國家采取了一系列宏觀調(diào)控政策，貨幣政策在這些宏觀調(diào)控手段中，發(fā)揮著不可替代的作用。

我國的房地產(chǎn)行業(yè)是在1998年開始進入全面市場化的時代。房地產(chǎn)鏈產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及范圍極光，與大部分行業(yè)都有關(guān)聯(lián)；同時，與之相關(guān)的“買房”、“住房”問題，也是兩大重要民生問題。

一、貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響

改革開放這幾十年來，人們的生活水平得到不斷地提高，房子作為一件商品越來越成為改善生活的必需品，擁有一套屬于自己的不動產(chǎn)，越發(fā)成為普遍大眾的一種需求、一種趨勢。然而，我國的房地產(chǎn)市場并不是完全競爭市場，消費者與房地產(chǎn)商之間，存在著很多不平等現(xiàn)象。正是由于這種壟斷性使得我國的房地產(chǎn)市場處于較為混亂的局面。為了改善這一混亂局面，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以至國家經(jīng)濟的發(fā)展，國家采取了一系列宏觀手段進行干預(yù)。同時，金融風險在房地產(chǎn)市場中，也有很重要的影響，宏觀調(diào)控顯得十分必要。貨幣政策作為宏觀調(diào)控的重要手段，對房地產(chǎn)市場的影響主要在以下兩個方面：

一方面，資金高強度密集，是房地產(chǎn)市場一個非常顯著的特征。而且，從開發(fā)商的角度來看，我國當前大部分開發(fā)商在房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)和建設(shè)上，擁有高達70%以上的負債率。采取貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，可以使房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控達到更好的效果。具體做法是，讓各類機構(gòu)（商業(yè)銀行、地方信托或者企業(yè)債等）對房地產(chǎn)企業(yè)進行融資，降低房地產(chǎn)行業(yè)負債率，來達到調(diào)控的目的。

另一方面，從房地產(chǎn)市場購買者的角度來看，房子作為一件商品，在大部分居民的家庭中，是一項巨大的支出。一套商品房，可能是一代人甚至兩代人的力量聚集，才能實現(xiàn)。房子這件商品，對于整個大家庭的價值非常重大。因此，貨幣政策的變動，對廣大居民的影響是比較大的，它直接影響了購房成本，調(diào)整居民購房需求。貨幣政策不僅對剛需造成影響，同時也影響著房地產(chǎn)市場的投資者。通過貨幣政策改變投資者決策，進而調(diào)控房地產(chǎn)市場。

二、關(guān)于房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控的主要方式與效力分析

房地產(chǎn)市場因其自身的資金高密度性，能對貨幣政策作出迅速反應(yīng)。貨幣政策主要通過調(diào)節(jié)利率、銀行存款及準備金、銀行貸款等手段進行調(diào)控，下文將分析這些方式的有效性。

（一）利率政策。

貨幣政策的實施通常通過利率調(diào)整來實現(xiàn)，是一種直接控制手段。目前，在房地產(chǎn)市場中，利率調(diào)整主要包括對個人住房貸款利率的調(diào)整，還有金融機構(gòu)存貸款利率，也是調(diào)整的主要對象之一。利率調(diào)整主要形式有兩個方面，一個是利率水平，另一個是利率結(jié)構(gòu)。不論是利率水平的調(diào)整，還是利率結(jié)構(gòu)的變化，都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，使得供需產(chǎn)生變化，投資者在房地產(chǎn)市場中所能獲得的利率效益受到一定的打擊。以下分別從利率調(diào)整對開發(fā)商、投資者的影響兩個方面進行具體闡述。

首先，利率調(diào)整將為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來深刻的影響。銀行存貸款利率上浮，這明顯意味著開發(fā)商的融資成本被無情加大，資金負擔較重，造成了融資難、融資貴的尷尬現(xiàn)象。目前我國實行保障性住房政策，使得原本對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展就缺乏信心支撐的部分開發(fā)商更加擔心未來市場動向。除此之外，銀行出臺的加息政策在一定程度上降低了市場需求，開發(fā)商的資金壓力加大，只能通過降低房產(chǎn)售價的方式，盡可能降低企業(yè)的損失。

其次，利率調(diào)整也同時會對房地產(chǎn)剛需者、投資者造成難以想象的影響。一方面，利率一旦升高，對于房產(chǎn)剛需者來說，影響要遠遠大于開發(fā)商。因為這一行為在某種程度上意味著政府已不對購房行為持支持的態(tài)度，購房成本增加，導(dǎo)致本就對購房行為承擔較大資金壓力的剛需者來說，面臨更加深重的經(jīng)濟負擔，生活壓力逐漸加大。居民的購房需求無法實現(xiàn)，人民生活幸福感將逐漸下降，同時也在逐步抑制市場需求。另一方面，利率上浮會導(dǎo)致投資者的收益減少，部分投資者對房地產(chǎn)市場會逐漸失去信心，進而轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，改變投資目標及投資方向，使得房地產(chǎn)市場的融資環(huán)境較為嚴峻。

（二）銀行存款及準備金

在我國金融市場中，存款準備金率一直是調(diào)控經(jīng)濟的重要手段，并且影響著貨幣供應(yīng)量的變化。若存款準備金率提高，將直接影響若干商業(yè)銀行的貸款能力，可貸資金減少，批貸的條件必然越來越嚴格，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中，需要貸款的企業(yè)難以獲得相應(yīng)的資金支持，從而影響這個房地產(chǎn)市場的資金環(huán)境及資金鏈。從實際上說，一旦市場資金鏈出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)較大的波動，從某種程度上說，可以幫助國家控制房地產(chǎn)行業(yè)市場，避免價格過度的變動導(dǎo)致社會秩序的混亂。

在貨幣政策擴張或者萎縮的基礎(chǔ)下，不論是銀行的存款數(shù)額，還是存款準備金數(shù)額，都將發(fā)生相應(yīng)的調(diào)整。若銀行可供貸款的資金萎縮，而需求者又在不斷增多，導(dǎo)致銀行需要對貸款企業(yè)或者個人提出更加嚴格的要求，抬高了貸款的門檻，購房者壓力過大，市場需求被抑制，會在一定程度上迫使房產(chǎn)價格下調(diào)。

（三）銀行貸款

在銀行貸款業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)是最為常見也最為接受的抵押物之一，而房地產(chǎn)價格的波動，會影響對抵押物的估值，進而影響信用貸款問題及銀行負債情況，最終影響貨幣供給。進一步說，當房產(chǎn)價格上升，其自身的市場價值提高，以此房產(chǎn)作為抵押物而申請的貸款額度將會有所增加，能夠獲得貸款的機率也會有所上升。銀行在審批貸款時，如果當前作為抵押物的房地產(chǎn)價格正在上升或者呈上升的趨勢，都將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展，使得大量貸款流向了房地產(chǎn)行業(yè)，從而刺激房產(chǎn)價格的上漲。而如果由于一些其他的客觀因素，使得房產(chǎn)價格有所下跌，這就意味著銀行對于以房產(chǎn)作為抵押物的貸款申請，態(tài)度有所保留，甚至不愿意為該貸款申請?zhí)峁I(yè)務(wù)服務(wù)，使得房價有所下降。

（四）資產(chǎn)組合

資產(chǎn)組合是在時代發(fā)展的過程中不斷改善創(chuàng)新的產(chǎn)物，主要由房地產(chǎn)、貨幣等多種形式組合而成的投資方式，能夠改變過去單一的投資模式，實現(xiàn)投資多樣化和豐富化，有利于投資利益最大化。對于投資者而言，其可以對這些資產(chǎn)的組成比例、組織結(jié)構(gòu)進行適當調(diào)整。假如銀行為了實施擴張性貨幣政策，同時采取提高貨幣供應(yīng)量及調(diào)低利率的方式，一并影響市場環(huán)境，會導(dǎo)致原先的部分資產(chǎn)組合的收益、風險均發(fā)生變化。在這種環(huán)境之下，投資者的投資方向、投資結(jié)構(gòu)均會有所改變，與此同時，資產(chǎn)比例也會進一步上升，而非資產(chǎn)比例將一定程度地下降。反過來說，如果銀行為了實施緊縮性貨幣政策，而同時采取調(diào)低貨幣供應(yīng)量及提高利率的手段進行調(diào)控，會打破以往資產(chǎn)組合的平衡，并且資產(chǎn)比例及非資產(chǎn)比例均會面臨下降和增加。例如，在某房地產(chǎn)價格上漲的情形下，房地產(chǎn)商可獲得的資金量有所升高，資金實力明顯增強，也同時提高了貸款能力，有利于推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，促進整體的經(jīng)濟增長。

三、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的若干建議

綜上所述，本文提出如下貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的若干建議：提高貨幣政策宏觀調(diào)控的靈活性；不斷升級完善調(diào)控房地產(chǎn)市場貨幣政策；綜合使用多種調(diào)控工具。

（一）提高貨幣政策宏觀調(diào)控的靈活性

調(diào)控方式不是一成不變的，沒有一套方式是適合任何問題、任何區(qū)域的，必須具體問題具體分析。房地產(chǎn)市場是一個極其復(fù)雜得市場，會出現(xiàn)各種各種奇形怪狀的問題，務(wù)必找出問題的原因，對癥下藥。在調(diào)控過程中，若出現(xiàn)區(qū)域性問題，可以適當下方權(quán)利給地方，靈活調(diào)控。

（二）不斷升級完善調(diào)控房地產(chǎn)市場貨幣政策

房地產(chǎn)建設(shè)周期、資金回流，是一個漫長的過程。這個漫長的過程導(dǎo)致其成居高，此時市場可能會出現(xiàn)供給與需求不匹配的情況。因此，作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控手段的貨幣政策的制定，必須及時緊跟市場動態(tài)，使政策的制定更合理，更具備前瞻性，根據(jù)市場變動做出相應(yīng)的調(diào)整，以期達到有效的調(diào)控結(jié)果。

（三）綜合使用多種調(diào)控工具

為了使國家經(jīng)濟穩(wěn)定、持續(xù)增長，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在實施貨幣政策的同時，可以同時采用各種調(diào)控工具，使它們產(chǎn)生“1+1>2”的效果，實現(xiàn)調(diào)控目標。

四、小結(jié)

總之，房地產(chǎn)市場價格的變動、銀行的政策、銀行貸款業(yè)務(wù)、規(guī)避風險等各方面的因素的相互作用的。國家利用貨幣政策帶來的好處，對房地產(chǎn)市場實施合理、靈活的手段，對房地產(chǎn)行業(yè)及其關(guān)聯(lián)行業(yè)，具有極其深遠的影響。

【參考文獻】

[1] 王訸.貨幣政策對房地產(chǎn)價格波動的影響[D].上海社會科學院，2015.

[2] 馮博.現(xiàn)階段我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場問題研究[D].華中師范大學，2007.