我國商業地產企業融資優序探究

蔣樂平

(江西財經大學 現代經濟管理學院,江西 南昌 330013)

1 引 言

20世紀后,我國商業地產行業發展迅速。2006—2015年,我國房地產企業基本實現了每年超過10%的增長速度,另外商業地產對相關產業的較大影響,該行業備受政府、企業、民間投資人等各界重視。學術界研究人員同樣將商業地產企業融資優序問題作為重要議題進行研討。貨幣是企業的活力所在,商業房地產需求高,經營周期長,融資活動復雜程度高,政策敏感度高。因此,融資對企業來說既重要又困難。中國的商業地產行業發展較國外晚一些,相關理論研究成果、市場秩序和相關制度完善程度不盡如人意,融資途徑過于單一,融資風險不斷增加。另外,整個商業地產行業的融資結構不合理,政策上對于新型融資的把控,造成整個商業地產融資市場處于一級市場嚴重失衡、次級市場嚴重不完善的局面。致使商業地產融資問題日益突出。為了更加詳細地了解我國商業地產企業的融資優序戰略,本論文對多家商業地產發展有限公司進行了典型分析,對商業地產公司的融資相關指標進行分析,總結了商業地產公司的融資優序特點,對融資策略進行了簡評,并結合實際行業行情提出較為可行的融資優序戰略建議。

2 優序融資理論概述

Myers和Majluf(1984)提出企業融資最優序列假設,認為企業在實際融資過程中,企業內部融資將處于首位,只有融資不能滿足自身需求時將選擇債務融資和股權融資是最終選擇。

優序融資理論假設除了不對稱的信息,金融市場是完整的。如假設公司宣布發行股票,這對于投資者來說是個好消息,如果這些信息顯示公司的凈現金流量是正的。 如果這些信息顯示管理者認為他們的資產價值被高估,對投資者來說是個壞消息。 如果股價低價發行,該價值將從原股東轉為新股東；如果新股票的價值被高估,則價值將以相反的方向移動。優序融資理論的主要結論有：一是企業需要進行融資時相對外部融資更偏好內部融資,內源融資是首選；二是股息具有粘性,公司為了避免股息的突然變化,一般不會為了資本融資減少股息發放；三是當公司內部融資達不到要求從而需要外部融資時,公司會選擇安全性較高的債務融資。對方公司有盈余資金時,會優先償還債務。不得已情況下會選擇權益性融資；四是資本負債率會反映出公司對外部融資的需求狀況的統計。

3 我國商業地產融資現狀及問題分析

3.1 我國商業地產融資現狀分析

2015年,中國商業地產開發投資總額為95978.85億人民幣,較2014年上漲了0.99%,其中房地產開發辦公樓投資總額6209.74億元,較2014年上漲10.1%。然而中國商業地產開發企業融資的渠道并沒有隨著商業地產的投資額增加而變化,長時間以來依舊是依靠銀行貸款為主要的融資方式。相關政策的阻礙致使民間融資渠道和海外基金融資受阻。另外,受到發改委和銀監會的限制以及宏觀政策的不放開,外資銀行貸款客戶和規模受到嚴重阻礙。由此得出,中國商業地產融資渠道比較單一,主要靠商業銀行作為支撐來維系商業地產發展的資金需求,而信托、上市、基金等其他融資渠道受到政策以及金融環境影響,發展緩慢、利用不充分,融資體系尚未形成多元化。

3.2 我國商業地產企業融資主要問題分析

3.2.1 商業地產融企業內部融資源動力不足

龐大的商業地產企業開發資金需求數額巨大,但由于我國商業地產企業其權益結構過于傳統,導致其內部融資達不到資金需求量。商業地產行業是典型的資本密集型行業,商業建筑項目設計與建筑需要非常龐大的資金量支持。2015年商業地產企業的開發投資總額為95978.85億元,內部融資顯然支撐不了商業地產的資金需求,從而外源性融資就成為商業地產企業主要的融資方式。

3.2.2 商業地產企業在我國受政策影響較大

我國政府從嚴把控商業地產行業,即政策調控。相關政策對于商業地產企業的發展具有重大直接影響。政府基本通過對商業地產融資和行業的審批兩個途徑對商業地產行業進行政策調控。商業地產企業融資行為受金融工具和金融政策的變化制約,因其變化而變化。比如,商業地產企業的貸款成本直接受到利率調整的影響,呈現正趨勢。商業地產企業債券融資行為受政策規定注意資格影響等。

3.2.3 我國商業地產企業融資風險控制機制不健全

企業融資方式的相對單一,外部融資致使財務杠桿過高,大大增加了財務風險,一部分指標甚至在警戒線智商。商業地產行業緊密與宏觀經濟周期相關聯,受其影響較大,緊縮型貨幣政策會提高企業貸款利息,調高融資成本,擴張型貨幣政策會加大市場貨幣供給量,從而降低企業融資成本。總的來說,任何貨幣政策波動都可能導致企業的財務風險加大甚至崩潰。隨著經濟發展,部分商業地產企業的杠桿率不斷攀升至新高。

4 我國商業地產企業融資優序建議

4.1 我國商業地產企業融資方式應科學理性

根據融資優序理論,當需要融資時,企業優先傾向于內部融資,其次是債權等應付款項的融資選擇,最后不得已情況下才會選擇權益融資。

第一,科學提高資產的杠桿比率。近幾年,我國商業地產資本負債率逐年提升,帶來的是資產規模的不斷增加,而隨著資產規模的增加,資金融入效率也會隨之提高。但由于是負債比率增高,同時需要考慮的是債務的時間成本,債權增加產生的效益是否可以由生產成本承擔,如果成本可以完全覆蓋債權增加額,則是理想的結果。如果成本不足以承擔,融資效率反而會下降。

第二,理性提高資金效率。隨著時間的推移,很多地產公司綜合技術效率隨之提高,技術水平發展處于領先地位,同樣在科技融資方面也有較大提升。但因為融資資金效率的不足,拉低了整個企業的綜合效率。因此,提高資金效率是提升整體融資效率的關鍵。由于商業地產行業的快速發展,內部專業人才跟不上需求,為了提高資金效率,可以采取聘請外部專業金融機構的方式提高資金運用水平。

4.2 商業地產企業應完善其內部融資制度

上文分析可知,由于很多商業地產公司資金管理能力的薄弱,致使企業融資綜合效率不盡如人意,企業資金綜合技術效率低下。其原因可分為以下幾點。一是企業融資途徑的單一。由于商業地產企業是資金密集型行業,內部融資通常不足以滿足融資需求,只有通過外部融資,但外部融資途徑不足,只是企業貸款能力過弱,需要進一步加強企業貸款能力,積極拓寬融資途徑。二是資金管理能力不足。數據顯示,商業地產公司融資資金管理效率低下,缺乏專業人才,應努力建立健全人才引進制度,完善資金管理,提高融資綜合效率。同時,可以將一部分融資業務外包給專業金融機構,提升資金管理能力,增加融資效益。

4.3 商業地產企業應優化組織結構

商業地產作為高速發展的新生代產業,在當下的社會主義市場大環境下,仍然有很大的發展空間。根據多家上市商業地產企業業務分析,如萬達酒店發展有限公司經過組織結構的改善,優化組織結構,增加新產業的投入帶來了大幅度的營業利潤的增加。事實證明作為新生行業,商業地產企業仍有很多的利潤點有待發掘。我國商業地產企業大多內部組織部門繁雜,呈現多層級,垂直化特點,使得企業內部工作效率低下,大大增加了企業運營成本,從而也對企業融資資金的利用和效益產生深遠的不良影響。需要改進企業行政式的管理模式,建立以價值、效率為核心的企業運營觀念,以其對企業內部進行重組。通過分權化改革,優化組織結構,提高企業融資效率,提高的業務能力,提高盈利能力。

4.4 政府應引導商業地產融資健康發展

社會主義市場經濟下,政府把控著宏觀經濟政策,在經濟全面高速發展的同時,相關政策的完善是不可或缺的重要因素。當下商業地產融資問題突出,政府應該積極把控宏觀市場,實行積極的財政政策和貨幣政策,給予商業地產企業融資政策支持,完善政策體系,去除不必要的繁雜程序,適度放開審批,建立一整套的市場融資體系,使商業地產企業根據不同需求制定融資方案,使商業地產行業融資更為方便快捷,融資途徑更加廣泛靈活,融資成本更低,融資效率更高。推動整個行業的快速健康發展,從而加快國民經濟發展,加快社會主義經濟建設。

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