加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量中的問(wèn)題探討和研究

吳鵬飛 石家莊石房房產(chǎn)測(cè)繪所

房產(chǎn)測(cè)量工作是的房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律憑證。房屋測(cè)量工作直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益。同時(shí)，我國(guó)物權(quán)法的頒布，也對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的界定。因此，針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量工作中出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題得到合理的處理具有重要意義。其次，房地產(chǎn)測(cè)量還是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)量要按照國(guó)家相關(guān)部門(mén)制定的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的信息與資料，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的測(cè)量來(lái)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證的原始資料。房地產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資源開(kāi)發(fā)利用的基礎(chǔ)資料，房地產(chǎn)的測(cè)量數(shù)據(jù)具有嚴(yán)肅性。因?yàn)樗c人們的生活密切相關(guān)，關(guān)系到房屋產(chǎn)權(quán)人的切身利益，所以在房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)上要采取必要措施，保證房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

一、我在房地產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

1.因?yàn)榉康禺a(chǎn)測(cè)量的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到人們的切身利益。所以，在實(shí)際使用過(guò)程中房產(chǎn)測(cè)量手段要保證方便與準(zhǔn)確。目前我們國(guó)家的房產(chǎn)測(cè)量主要使用棱鏡進(jìn)行測(cè)量。應(yīng)將棱鏡的重心安置在房產(chǎn)的焦點(diǎn)位置，這樣在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中能夠進(jìn)一步保證測(cè)量的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與方便性。

2.實(shí)際使用中測(cè)量部門(mén)要對(duì)測(cè)量?jī)x器進(jìn)行鑒定

在實(shí)際測(cè)量過(guò)程中存在著測(cè)量中的偏心測(cè)量問(wèn)題。測(cè)量人員在測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，通常將棱鏡的后背位置直接面向儀器。這樣容易造成棱鏡中心測(cè)量的數(shù)據(jù)，不是在房產(chǎn)焦點(diǎn)處得到的數(shù)據(jù)。從而使測(cè)量的數(shù)據(jù)具有偏心測(cè)量的問(wèn)題。在實(shí)地測(cè)量工作中，所有的部位都測(cè)量到是測(cè)量工作中的難點(diǎn)。有些建筑物存在的斜邊、弧度等特殊部位，它就給測(cè)量工作帶來(lái)困難。其次，在實(shí)地測(cè)量的建筑物由于建筑物的裝修，也會(huì)給測(cè)量工作帶來(lái)了困難。測(cè)量工作一定是在建筑未改動(dòng)之前得出的數(shù)據(jù)是為準(zhǔn)確的測(cè)量數(shù)據(jù)。

3.在房產(chǎn)測(cè)量工作中陽(yáng)臺(tái)的面積測(cè)量存在的問(wèn)題

隨著建筑物的不斷進(jìn)步，房產(chǎn)中陽(yáng)臺(tái)的存在變得必不可少。但是在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中對(duì)陽(yáng)臺(tái)的測(cè)量往往存在著不夠精確的現(xiàn)象。在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中也缺少行之有效的測(cè)量技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)。在陽(yáng)臺(tái)數(shù)據(jù)測(cè)量過(guò)程中是測(cè)量數(shù)據(jù)存在差異的重點(diǎn)區(qū)域，目前要改變誤差現(xiàn)象就要應(yīng)用技術(shù)改進(jìn)，才能進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的陽(yáng)臺(tái)測(cè)量，保證和維護(hù)建筑商以及消費(fèi)者的合法權(quán)益。相關(guān)的國(guó)家測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，要依照國(guó)家最新版的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量。在陽(yáng)臺(tái)測(cè)量中，首先，要考慮到陽(yáng)臺(tái)有沒(méi)有存在承重柱，測(cè)量結(jié)果通常是陽(yáng)臺(tái)一半的面積計(jì)算在房產(chǎn)的面積當(dāng)中，實(shí)際面積要刨除承重柱占用的房屋面積。其次，如果沒(méi)有承重柱的要使用投影面積的測(cè)度方法，陽(yáng)臺(tái)的建筑面積進(jìn)行測(cè)算。

4.樓梯面積的測(cè)量過(guò)程中存在問(wèn)題

在房產(chǎn)建筑過(guò)程中樓梯作為房屋建筑的永遠(yuǎn)性的結(jié)構(gòu)。應(yīng)當(dāng)考慮到房產(chǎn)的測(cè)量過(guò)程中，在實(shí)際測(cè)量過(guò)程中通常采用的處理方法是：一層采取二分之一面的，其他樓層均采用原始面積。但是，實(shí)際的面積測(cè)量過(guò)程中，什么樣子空間屬于樓梯間。在國(guó)家相關(guān)的規(guī)定中沒(méi)有明確規(guī)定，在實(shí)際測(cè)量中就影響了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)樓梯的測(cè)量工作，從而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中糾紛的發(fā)生，電梯通道這個(gè)中空部位算不算做房產(chǎn)測(cè)量的部分在實(shí)際應(yīng)用中經(jīng)常引發(fā)糾紛爭(zhēng)議。

為了維護(hù)消費(fèi)者和建筑上雙方的合法權(quán)益，對(duì)于電梯所在用的中空部分的。數(shù)據(jù)測(cè)量的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家要針對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行相關(guān)的規(guī)定。從而能減少問(wèn)題的發(fā)生，對(duì)維護(hù)雙方的權(quán)益均有利。

5.對(duì)分?jǐn)偯娣e的測(cè)量工作中的問(wèn)題探討

在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中不可避免地存在著同層住戶(hù)有公用面積，因此稱(chēng)之為分?jǐn)偯娣e。分?jǐn)偯娣e是房產(chǎn)測(cè)量工作中的重要部分，在實(shí)際的房產(chǎn)材料過(guò)程中，對(duì)共同分?jǐn)偯娣e要進(jìn)行認(rèn)真的考察。從而決定什么樣的面積是為分?jǐn)偯娣e，要遵循相關(guān)的規(guī)范。但是在實(shí)際測(cè)量過(guò)程中往往忽視了部分消費(fèi)者的分?jǐn)偯娣e的權(quán)益，測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有按照國(guó)家相關(guān)的技術(shù)規(guī)范。因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)量部門(mén)的測(cè)量數(shù)據(jù)可觀與標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，對(duì)于房屋建筑的分?jǐn)偯娣e測(cè)量比較簡(jiǎn)單，通常采用簡(jiǎn)單平均數(shù)，就能計(jì)算出各種戶(hù)的分?jǐn)偯娣e。但是對(duì)于功能較多的建筑或者結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的建筑就要進(jìn)行加權(quán)，從而導(dǎo)致了房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中對(duì)分?jǐn)偯娣e權(quán)益不清等現(xiàn)象的發(fā)生。

6.實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)的不唯一性，就算理論排除儀器測(cè)量誤差、人為誤差，但是建筑施工誤差是實(shí)際存在且避免不了的，實(shí)測(cè)中受墻體位置偏移及抹灰厚度等因素的影響，完全相同戶(hù)型的兩戶(hù)，其實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)總會(huì)有差別，使得同一戶(hù)型的套內(nèi)建筑面積也是有差異的。如果按實(shí)際測(cè)量尺寸進(jìn)行計(jì)算，出具報(bào)告，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主都不能理解和接受，甚至是管理部門(mén)也不能夠理解和接受。因此，按實(shí)量數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算面積的這種做法目前是行不通的。因此也就只能與設(shè)計(jì)圖對(duì)比實(shí)際測(cè)量數(shù)據(jù)，在誤差范圍內(nèi)，就以設(shè)計(jì)圖為依據(jù)，按墻中線進(jìn)行繪制房屋平面圖。

二、小結(jié)

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，因此提高房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)，進(jìn)而保護(hù)建筑商和消費(fèi)者的合法權(quán)益顯得十分重要。在本文筆者重點(diǎn)分析了幾個(gè)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)，并分析了其優(yōu)勢(shì)和弊端，也進(jìn)而提出了解決方案。房產(chǎn)測(cè)量十分重要，目前有很多發(fā)展不完善之處，相信隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時(shí)代的進(jìn)步會(huì)逐漸完善。