乘政策東風養老地產發展正當時

本刊記者 柯善北

隨著老齡化社會的加深，使老年人的養老服務需求急劇增長，養老問題日益成為影響國計民生的重大戰略問題。養老地產既有商品屬性，又具備具有公共服務的養老屬性，受政策和法規的導向較強。近幾年隨著國家養老政策的頻頻出臺，養老相關產業的投資發展環境不斷完善，養老地產迎來發展勢頭。

養老服務業納入國家戰略

2013年被稱為我國養老元年。該年，國務院印發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出了加快發展養老服務業的總體要求、主要任務和政策措施，為破解養老難題、拓展消費需求、穩定經濟增長發揮著重要作用。該文件從總體要求、主要任務、政策措施、組織領導四方面出發，包括19個具體方面，45項主要工作任務落實，對加快發展我國養老服務業提出了一系列指導意見。

中共十八屆三中全會提出，要“積極應對人口老齡化，加快建立社會養老服務體系和發展老年服務產業”。發展養老服務業是應對老齡化問題的長久之計，亦是當前擴內需、增就業的巨大潛力所在。養老服務業涉及長期照料、醫療康復、居家支持、精神慰藉乃至飲食服裝、營養保健、休閑旅游、文化傳媒、金融地產等方方面面，蘊含著巨大的老年消費市場。近年來，我國養老服務業快速發展，以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系初步建立，老年消費市場初步形成，老齡事業發展取得顯著成就。但總體上看，養老服務和產品供給不足、市場發育不完善、養老服務的扶持政策不健全、體制機制不完善、城鄉區域發展不平衡等問題還十分突出。解決好當前養老服務領域的突出矛盾和問題，進一步加快發展養老服務業已成為全社會的共同呼聲。

以往有關養老服務方面的土地供應政策僅限于公辦養老機構用地，以及民間資本參與的非營利性養老機構用地的政策。這次《意見》不僅進一步明確了公辦養老機構和民辦非營利性養老機構用地政策，還對營利性養老機構用地予以規定。“對營利性養老機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應”。更為突出的是，責成國土資源部盡快“制定支持發展養老服務業的土地政策”。這意味著隨著支持發展養老服務業的土地政策的出臺，養老方面的土地供應瓶頸制約將會逐步破除。

土資政策為養老地產營造利好環境

近幾年來我國就養老設施用地多次發文其中最具代表意義的為2014年國土資源部出臺的《養老服務設施用地指導意見》，其首次界定了養老服務設施的用地范圍和用地性質，將養老用地明確規范為“養老服務設施用地”，屬于土地用途分類中的“醫衛慈善用地”，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房，并分攤相應的土地面積。《養老服務設施用地指導意見》是對此前出臺的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的貫徹和實施。

《養老服務設施用地指導意見》對養老服務設施用地范圍、土地用途和年限、土地供地政策等方面進行了明確規范。《養老服務設施用地指導意見》中明確了養老用地的屬性及出讓方式“養老服務設施用地登記為醫衛慈善用地，出讓最高年限50年，不是房地產開發用地，轉變土地性質必須繳納土地出讓金；“防范以養老用地為名變相“圈地”、“囤地”，帶醫院一次供地不能超過5公頃，不帶醫院的不能超過3公頃；營利性養老服務設施用地，原則上以租賃方式為主；鼓勵盤活存量用地用于養老設施，已建成住宅小區增加非盈利養老設施建筑面積的可不增收土地款”等。顯然，政府并不鼓勵占地規模動輒上千畝的“集中型”或“圈地型”養老，而是鼓勵“居家型”、“社區型”、“分散型”養老，與我國“十三五” 規劃結合國情提出要“建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系”要求相匹配。

2015年3月，民政部、發展改革委、教育部等聯合發布了《關于鼓勵民間：資本參與養老服務業發展的實施意見》（以下簡稱《意見》），《意見》主要從民間資本參與城鎮社區、機構養老、醫養結合、財政資金、彩票公益金等方面進行了明確規范。

目前，我國由于在公辦養老機構方面的數量不足，所以國家大力支持鼓勵民間資本進入到養老地產行業。《意見》提出，加大對養老服務業發展的財政資金投入。有條件的地區，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業發展的各類財政資金，探索采取建立產業基金、PPP等模式，支持發展面向大眾的社會化養老服務產業，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現有資金渠道，對社會急需、項目發展前景好的養老項目予以適當扶持。

資產證券化為養老地產發展注入強心劑

資產證券化是指把具有穩定現金流的資產，通過破產隔離，結構化分層等技術手段，發行資產支持證券，從而進行融資的業務活動。2018年4月，證監會和住建部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），開啟了我國資產證券化之路，養老地產將從中受益。

《通知》的出臺，標志著住房租賃資產證券化在我國正式落地。《通知》指出，住房租賃資產證券化，有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收，還有助于降低企業的杠桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環。

除此之外，《通知》還明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件。主要包括物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。

在優先和重點支持領域，優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。并鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化；支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，并通過資產證券化方式盤活資產；支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資。

最值得關注的是，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。

為保證證券的流動性，《通知》還鼓勵證券投資基金、政府引導基金、產業投資基金、保險資金等投資主體參與資產證券化業務，建立多元化、可持續的資金保障機制。

總而言之，以REITs為代表的資產證券化產品在我國得到了政策的支持，將對大資金投入、穩定現金流的養老地產與長租公寓的發展產生積極的影響。隨著社會各階層對養老事業及產業的關注，去地產化的呼聲越來越高，希望養老地產不要成為房企新一輪“跑馬圈地”的手段，而是真正腳踏實地做好國民需求的養老產業的實事。