房屋租賃市場(chǎng)瓶頸及供給側(cè)改革的探討

■ 袁韶華 YUAN Shaohua 汪應(yīng)宏 WANG Yinghong 左曉寶 ZUO Xiaobao 翟鳴元 ZHAI Mingyuan

1 研究背景

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，直接影響國(guó)計(jì)民生。近年來(lái)，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)政府進(jìn)行了若干次調(diào)控。2015年政府工作重點(diǎn)是“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”；2016年是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”；十九大之后，隨著“新時(shí)代、新思想、新方略、新矛盾、新目標(biāo)”的提出，我國(guó)政府明確為房地產(chǎn)定調(diào)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，要讓全體人民住有所居”，工作重點(diǎn)也轉(zhuǎn)向“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

我國(guó)住房租賃占比僅6%，而美國(guó)的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過(guò)40%[1]。因此，租購(gòu)并舉政策是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的合理疏導(dǎo)，是對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域重銷(xiāo)售輕租賃的再平衡，是我國(guó)政府健全房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的重要舉措，將在一定程度上解決流動(dòng)人口、新就業(yè)群體、低收入群體的實(shí)際居住問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年末我國(guó)流動(dòng)人口高達(dá)2.45億；2017全年，我國(guó)各類棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)工609萬(wàn)套，完成投資1.84萬(wàn)億元；2018年，新一輪580萬(wàn)套棚戶區(qū)改造工程也已啟動(dòng)[2]，流動(dòng)人口、新增就業(yè)人口、老舊棚戶區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，相對(duì)于高企的房?jī)r(jià)往往心有余而力不足，租賃住房將成為一定時(shí)期內(nèi)的必需。

易居研究院的調(diào)查結(jié)果也表明，城市生活租房時(shí)代已經(jīng)來(lái)到，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)已形成一片新的藍(lán)海。鏈家也曾發(fā)布報(bào)告稱，中國(guó)租賃人口數(shù)量將從目前的1.6億增長(zhǎng)到2020年的20億[3]。興業(yè)研究所則對(duì)2018年的政策做了預(yù)期，認(rèn)為明年的房地產(chǎn)政策核心將“以穩(wěn)為主，租購(gòu)并舉”，銷(xiāo)售端限購(gòu)限貸的力度將繼續(xù)保持，房地產(chǎn)租賃的到來(lái)將極大地沖擊現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給模式，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的供給側(cè)改革刻不容緩。

2 房屋租賃的主要現(xiàn)實(shí)瓶頸

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)和消費(fèi)行為的改變將極大挑戰(zhàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的合理布局和健康發(fā)展意義重大。但是，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的興起卻存在諸多的現(xiàn)實(shí)瓶頸。

2.1 房屋租賃市場(chǎng)管理不完善，缺乏對(duì)租賃雙方權(quán)益的保障

目前， 我國(guó)房屋租賃主要分布于熱點(diǎn)城市，且短期租賃為主，房屋租賃主要通過(guò)中介來(lái)完成，但是中介執(zhí)業(yè)不規(guī)范、行業(yè)欺詐等問(wèn)題屢見(jiàn)報(bào)端。中介為了快速促成購(gòu)房者買(mǎi)房，往往會(huì)隱瞞房屋真實(shí)情況，對(duì)房屋進(jìn)行夸大其詞的介紹，還有的中介虛報(bào)面積、房齡，導(dǎo)致租客權(quán)益受損，更有的在客戶沒(méi)明白定金的法律后果時(shí)，誘導(dǎo)客戶支付“意向金”，導(dǎo)致其不得不買(mǎi)。此外，中介欺騙雙方吃差價(jià)的行為也屢禁不止，這些都導(dǎo)致了消費(fèi)者對(duì)中介的不信任。房東欺客，亂漲房租、驅(qū)趕房客、不退租金等問(wèn)題則更使整個(gè)行業(yè)雪上加霜。從58同城線上舉報(bào)平臺(tái)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)舉報(bào)來(lái)看，房屋租賃的相關(guān)舉報(bào)占到總數(shù)的97%，房產(chǎn)人均被騙金額為2 560元人民幣，是“黑產(chǎn)”活躍的“重災(zāi)區(qū)”[4]。

這與房屋租賃市場(chǎng)管理不規(guī)范，缺乏對(duì)租賃雙方權(quán)益保障的相關(guān)條款有很大關(guān)系。因此，租購(gòu)并舉政策的真正實(shí)施需要細(xì)化租賃各環(huán)節(jié)雙方的權(quán)利和義務(wù)，賦予其法律層面的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)，簡(jiǎn)化房屋租賃流程，規(guī)范房屋租賃網(wǎng)站（機(jī)構(gòu)）的租賃行為，推出房屋租賃官方平臺(tái)，建立并完善諸如房屋租賃誠(chéng)信管理、房屋租賃規(guī)范化流程、房屋租賃糾紛法律救助等相關(guān)規(guī)章制度，使房屋租賃正規(guī)、透明、真實(shí)、方便，同時(shí)，規(guī)范房屋中介的執(zhí)業(yè)行為，避免中介欺詐。

2.2 依附于房屋的各種社會(huì)權(quán)利對(duì)所有者、租住者并不一視同仁

房屋作為居住的媒介，被中國(guó)社會(huì)賦予了太多社會(huì)權(quán)利及福利，如購(gòu)房落戶、受教育權(quán)、就醫(yī)權(quán)、就業(yè)權(quán)、養(yǎng)老權(quán)等，而這些權(quán)益對(duì)房屋所有者與租住者并不一視同仁。

“戶籍+房產(chǎn)”仍然是目前小學(xué)生義務(wù)教育階段入學(xué)的主要依據(jù)。“就近入學(xué)”是指靠近所擁有的產(chǎn)權(quán)房屋所在地，由于優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源是有限的，導(dǎo)致公眾對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房資源的爭(zhēng)奪，催生了“天價(jià)地下室”“過(guò)道房”。2016年，北京市西城區(qū)文昌胡同一間11.4m2且雜草叢生的房子，竟然賣(mài)出了530萬(wàn)元的天價(jià)！46萬(wàn)元/m2人民幣，相當(dāng)于20kg黃金的價(jià)格[5]。賣(mài)出如此高價(jià)的原因，就因?yàn)樗潜本┮凰W(xué)的學(xué)區(qū)房，買(mǎi)房等同于購(gòu)買(mǎi)了名校就讀權(quán)。在名校附近租賃居住，并不是保證就讀名校的充分條件——所有權(quán)高于使用權(quán)，這是公眾重購(gòu)買(mǎi)輕租賃的主要原因。

另一個(gè)與房屋租售緊密相關(guān)的社會(huì)福利是落戶政策。隨著“知識(shí)就是生產(chǎn)力”的概念越來(lái)越深入人心，高技術(shù)人才成為決定城市發(fā)展的關(guān)鍵。近幾個(gè)月來(lái)，南京、武漢、成都、天津、海南、長(zhǎng)沙等地掀起了一場(chǎng)“搶人大戰(zhàn)”，買(mǎi)房送戶口、落戶送房補(bǔ)、免費(fèi)租借辦公區(qū)、買(mǎi)房打折、落戶降標(biāo)等，成為多地吸引大學(xué)畢業(yè)生、高層次人才、海外人才的殺手锏。人才落戶政策效果很明顯，而落戶的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底還是子女教育權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)，房子和學(xué)位的綁定關(guān)系已經(jīng)昭然若揭了。

此外，社區(qū)醫(yī)療、社會(huì)福利、工作機(jī)會(huì)等也具有明顯的地域特征，與房屋產(chǎn)權(quán)有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。這些權(quán)利的剝除可以給予房屋所有者和租住者平等的機(jī)會(huì)，將有助于房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，但這一改變需要更高層級(jí)的制度設(shè)計(jì)，需時(shí)日久。

2.3 租賃房屋供給不足

由于歷史上長(zhǎng)期重銷(xiāo)售、輕租賃，所以租賃房源嚴(yán)重供給不足，這與國(guó)家對(duì)租賃用地的供給較少有關(guān)，也與房屋租賃的經(jīng)營(yíng)特質(zhì)有關(guān)。相比于房屋銷(xiāo)售，租賃的投資回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)更大，需要更成熟的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力，而我國(guó)目前缺少專營(yíng)房屋租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，沒(méi)有形成品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)，整個(gè)租賃市場(chǎng)的供給還是以民間住宅自主、分散出租為輔。

租賃房源的供給不足除了增加租賃房屋開(kāi)發(fā)，還需要培育專營(yíng)房屋租賃的企業(yè)，并探索房地產(chǎn)租賃權(quán)益證券化、信托基金等的融資模式。這方面可向美國(guó)學(xué)習(xí)，美國(guó)公寓行業(yè)在投資、經(jīng)營(yíng)和管理三個(gè)環(huán)節(jié)都相當(dāng)成熟。在投資環(huán)節(jié)，投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)信托基金，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金還有社保基金，都是租賃產(chǎn)業(yè)融資的可靠來(lái)源。經(jīng)營(yíng)方面，典型的公寓企業(yè)如EQR，擁有300多處物業(yè)，11萬(wàn)套公寓，此外還有GREYSTAR，美國(guó)最大的學(xué)生公寓商，擁有30 000多套公寓，2013年進(jìn)入英國(guó)市場(chǎng)，通過(guò)并購(gòu)，規(guī)模已超過(guò)30 000間。還有AVB、CPT等，大部分都是整體持有，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，既保證了整個(gè)物業(yè)的穩(wěn)定可靠使用，也可獲取穩(wěn)定收益，且有助于形成良好的品牌效應(yīng)，其市值接近300億美元[6]。

對(duì)比中國(guó)，主流的開(kāi)發(fā)商都是以開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為主要經(jīng)營(yíng)模式，市場(chǎng)缺少大型房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)品牌，市值也遠(yuǎn)低于美國(guó)。

2.4 “有土斯有財(cái)”——消費(fèi)者熱衷購(gòu)房（而不是租房）的心理瓶頸

租購(gòu)并舉政策的最大心理障礙來(lái)自中國(guó)老百姓幾千年來(lái)形成的思維慣性，即“有土斯有財(cái)”“安居才能樂(lè)業(yè)”的觀念。相對(duì)于其他財(cái)產(chǎn)，土地和房屋偷不走拿不去，它帶來(lái)的莫大安全感是任何其他財(cái)產(chǎn)都無(wú)法比擬的。“廣置田屋傳之子孫”是很多中國(guó)人的生存哲學(xué)，也是現(xiàn)代社會(huì)眾生相的典型縮影。“一鳥(niǎo)在手好過(guò)百鳥(niǎo)在林”的實(shí)用主義思想，在商家、炒家巧妙營(yíng)造的“勁銷(xiāo)盤(pán)”“日光盤(pán)”的推波助瀾下，很多消費(fèi)者過(guò)高估計(jì)自己的消費(fèi)水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，舉全家之力，耗盡幾代人積蓄，甚至背負(fù)高額債務(wù)殺入購(gòu)房市場(chǎng)。過(guò)高的杠桿率加大了個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)，降低了生活質(zhì)量，也為社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了隱患。

2.5 “效用貼現(xiàn)與跨期抉擇”——消費(fèi)者購(gòu)房而不租房的潛意識(shí)動(dòng)機(jī)

貼現(xiàn)是指客戶在急需資金時(shí)，將持有的商業(yè)匯票，經(jīng)過(guò)背書(shū)賣(mài)給銀行，以便提前取得現(xiàn)款。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的貼現(xiàn)不僅用于金錢(qián)，還用于效用。傳統(tǒng)的貼現(xiàn)效用理論認(rèn)為，各個(gè)時(shí)段的貼現(xiàn)率恒定不變（保羅.A.薩繆爾森），而GEORGE LOEWENSTEIN對(duì)此進(jìn)行了修正，他發(fā)現(xiàn)收益和損失的貼現(xiàn)率不一致，遠(yuǎn)期的收益比較不值錢(qián)，貼現(xiàn)率更高，而遠(yuǎn)期的損失更值錢(qián)，貼現(xiàn)率更低；而跨期抉擇是針對(duì)不同時(shí)間段，對(duì)“成本-收益”進(jìn)行的權(quán)衡[7]。

購(gòu)房的一次性成本較高，且發(fā)生在近期。租房可以減少一次性支付的資金壓力，成本較低，但要在未來(lái)持續(xù)性地面臨損失（租金），即遠(yuǎn)期損失，因?yàn)檫h(yuǎn)期的損失更值錢(qián)，一次次付款的痛楚，將降低人們居住的愉悅感；再加上中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理缺位，對(duì)租客的權(quán)益保護(hù)欠缺，房東隨意漲租金，驅(qū)趕客戶，使得租客更沒(méi)有心理的安全感；且租金支付只是換來(lái)暫時(shí)的居住權(quán)，產(chǎn)權(quán)是別人的，在房地產(chǎn)景氣的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格水漲船高，租金也相應(yīng)抬高，支付的痛楚將與日俱增，而房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候往往伴隨著整個(gè)社會(huì)的通脹，住房依然具有保值增值功能，產(chǎn)權(quán)的重要性更加凸顯，租房者遠(yuǎn)期的損失更大。根據(jù)損失規(guī)避原理，消費(fèi)者無(wú)論是基于遠(yuǎn)期支付的更大痛楚，還是基于對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擁有，或是對(duì)租賃安全感缺失的抗拒，都會(huì)選擇購(gòu)房，而不是租房居住。

3 租購(gòu)并舉的供給側(cè)改革

目前，我國(guó)房屋的持有狀態(tài)以個(gè)人持有為主，也有機(jī)構(gòu)持有、開(kāi)發(fā)商持有等，而房屋的使用狀態(tài)有自住、經(jīng)營(yíng)、投資性空置、待售（另一種形式的空置，期房除外）等幾種。租賃房源的遠(yuǎn)期供給可以通過(guò)增加租賃用地、鼓勵(lì)集體土地開(kāi)發(fā)租賃住房、鼓勵(lì)租賃住房投資證券化等途徑解決；而短期租賃房源的供給則主要應(yīng)從存量房的倒逼機(jī)制入手，鼓勵(lì)民間物業(yè)出租、鼓勵(lì)空置物業(yè)出租、鼓勵(lì)銷(xiāo)售不暢的尾盤(pán)出租、鼓勵(lì)閑置的工業(yè)、商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)過(guò)改造后出租，對(duì)城市邊緣大量存在的小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)備案、加強(qiáng)管理、給予稅收優(yōu)惠等措施，鼓勵(lì)其進(jìn)入租賃市場(chǎng)。這些舉措將盤(pán)活市場(chǎng)存量房源，短期內(nèi)增加房源供給，從而活躍租房市場(chǎng)，詳述如下。

3.1 居民自持物業(yè)的出租

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量巨大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2014年底，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房約200多億m2，戶均住房超1套，城市住房擁有率85.4%，農(nóng)村92%；到2015年底，存量住房已達(dá)233億m2，約2.74億套，城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已達(dá)1.083套；2017年，我國(guó)房地產(chǎn)存量房的總市值已達(dá)270萬(wàn)億[8]。大量的民間存量住宅是住房租賃的主要房源，尤其是一二線城市、熱點(diǎn)城市，這些民間物業(yè)為緩解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的火熱、以及解決當(dāng)?shù)亓鲃?dòng)人口的居住問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。但我國(guó)的房屋租賃一般短租為主，即使有長(zhǎng)租，迫于利潤(rùn)、資金及早回籠的需求，租金也往往過(guò)高，甚至與購(gòu)買(mǎi)相比，毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可言。

如北京首個(gè)企業(yè)全自持租賃項(xiàng)目——萬(wàn)科“翡翠書(shū)院”，10年租金180萬(wàn)元，且要求一次付清，180m2的復(fù)式四居室月租3～4萬(wàn)，10年至少360萬(wàn)元[9]，消息一出輿論嘩然。該地段周邊房屋月租金最多不過(guò)6 000元，租賃項(xiàng)目卻定到了驚人的1.5萬(wàn)元，至少高了2.5倍，10年180萬(wàn)元，足夠在環(huán)京買(mǎi)一套擁有70年產(chǎn)權(quán)的自有房產(chǎn)了，這不得不讓公眾質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意。

2017年底，北京已經(jīng)推出27個(gè)企業(yè)自持租賃項(xiàng)目，面積達(dá)143萬(wàn)m2[10]。如果每個(gè)租賃房源的租金都按翡翠書(shū)院的定價(jià)方式來(lái)確定，原先買(mǎi)不起將變成租不起，而且租金的上漲效應(yīng)將波及原先穩(wěn)定的民宿租賃市場(chǎng)，到時(shí)，恐怕會(huì)掀起一場(chǎng)租金漲價(jià)潮，這將違背政策大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的本心。所以，政府在鼓勵(lì)民間住房租賃的同時(shí)，也應(yīng)注意保持市場(chǎng)租金的穩(wěn)定。

3.2 開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)的出租機(jī)制

租賃房源的另一個(gè)可行通道是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)合作，將空置時(shí)間較長(zhǎng)的房源（尤其是裝修房）、或者銷(xiāo)售不暢的尾盤(pán)以長(zhǎng)期租賃的方式整租給單位職工，既方便單位職工上班，也促進(jìn)樓盤(pán)資金回籠。這種方案非常適合在新城區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中招商引入企業(yè)，并留住企業(yè)的情況。新城區(qū)的開(kāi)發(fā)需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但新城區(qū)留住人口最主要的是提供就業(yè)機(jī)會(huì)，只有穩(wěn)定的就業(yè)才能帶動(dòng)新城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。企業(yè)的入駐提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，企業(yè)與開(kāi)發(fā)商合作，企業(yè)員工團(tuán)購(gòu)（或長(zhǎng)期租賃）住房，再配套以周邊的商超、娛樂(lè)、公服設(shè)施，不僅可以解決員工的住宿問(wèn)題，解決開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)銷(xiāo)售問(wèn)題，也可以帶動(dòng)新城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可謂一舉三得。

3.3 閑置工業(yè)、商業(yè)廠房的改造與利用

我國(guó)于2012年開(kāi)始了一波城市綜合體的建設(shè)熱潮。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.24億元，同比上漲7.5%；其中，辦公樓開(kāi)發(fā)投資同比增幅5.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比上漲8.4%[11]。

與大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)應(yīng)的是，由于內(nèi)需不足、消費(fèi)乏力，再加上項(xiàng)目前期調(diào)研不充分，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃指標(biāo)不完全合理，疊加著電商的沖擊，以寫(xiě)字樓和商用物業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)剩，一批商業(yè)地產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)、爛尾、甚至破產(chǎn)。

此外，由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造、國(guó)有企事業(yè)單位、大中專院校搬遷等原因，也可能會(huì)產(chǎn)生大量的閑置用房（尤其是位于市中心、人流密集區(qū)、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的工商業(yè)用房）。如果將這些商業(yè)、工業(yè)、企事業(yè)單位的閑置物業(yè)，由企業(yè)或?qū)ｉT(mén)的融資租賃公司進(jìn)行改造，再出租，將可以形成大量的租賃房源供給。日前，廣東省發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為租賃市場(chǎng)的供給側(cè)變革作出了有益的嘗試[11]。

3.4 空置房源的倒逼機(jī)制

炒家手里大量空置房屋的存在是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸高的主要推手之一。租購(gòu)并舉的布局應(yīng)盡可能將空置房源逼回居住市場(chǎng)，而不是任其空置。由于空置的確定缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，空置房源的數(shù)量至今仍是個(gè)謎。

國(guó)家電網(wǎng)公司曾做過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì)，將一年用電量不超過(guò)20kWh的房屋認(rèn)定為“空置”，結(jié)果是，2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%[12]。2015年5月，騰訊發(fā)布的住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%～26%之間。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心在《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》報(bào)告中，披露了他們的估測(cè)：2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率為22.4%，城鎮(zhèn)空置房4 898萬(wàn)套，其中，重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。2017年央視財(cái)經(jīng)頻道調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點(diǎn)樓盤(pán)空置率達(dá)40%，多處新城成為“空置房”[13]。近日，在第十屆上海陸家嘴金融論壇上，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民指出，“我國(guó)無(wú)論是城市、城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高”，呼吁“有關(guān)部門(mén)應(yīng)該制訂空置住宅標(biāo)準(zhǔn)，定期公布全國(guó)和各地的空置率，以引導(dǎo)預(yù)期”。按照國(guó)際常見(jiàn)的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%～20%為危險(xiǎn)區(qū)間；20%以上為房屋庫(kù)存嚴(yán)重積壓。

雖然我國(guó)目前關(guān)于空置率的具體數(shù)字沒(méi)有權(quán)威信息，但大量的房屋空置是不爭(zhēng)的事實(shí)。不管是房產(chǎn)稅，還是租購(gòu)并舉政策，都不曾對(duì)這些沉睡的不住不租不賣(mài)而坐等升值的海量住房有過(guò)絲毫觸動(dòng)；一些試圖調(diào)查空置率的舉動(dòng)甚至還催生了畸形行為，使空置房的統(tǒng)計(jì)變成了促進(jìn)資源浪費(fèi)。為此，可以先仿效美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，“在調(diào)查時(shí)點(diǎn)無(wú)人居住的房屋即為空置房屋；即使有人居住，如居住者另外有常用住址，也算空置房”；然后，結(jié)合實(shí)地走訪、水電記錄（不宜作為單一指標(biāo)）、房屋信息登記系統(tǒng)、民眾監(jiān)督舉報(bào)、甚至網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、以獲得真實(shí)的空置數(shù)據(jù)[14]。

空置是住房的投機(jī)和浪費(fèi)，是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的重要原因，這些存量房重回市場(chǎng)，將比任何增加土地供給的行為更能快速有效地平抑房?jī)r(jià)或增加租賃房源供給。為此，可率先在一些房?jī)r(jià)畸高的城市進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)空置半年以上的房屋業(yè)主開(kāi)征懲罰性的房屋空置稅。空置稅稅率應(yīng)是懲罰性的高稅率，目的是為了減少空置，防止資源浪費(fèi)[15]。結(jié)合降低租賃住房的房產(chǎn)稅（目前為4%）的措施，對(duì)空置房源采取推和拉的手段，使其回歸居住市場(chǎng)。

3.5 企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的房屋定制

房地產(chǎn)屬于商品，所以也遵循供需法則。我國(guó)目前房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以建筑承包商建設(shè)為先導(dǎo)，后續(xù)銷(xiāo)售為主要手段，如果前期項(xiàng)目調(diào)研不合理，容積率、戶型等指標(biāo)不符合市場(chǎng)需求，則不可避免地會(huì)導(dǎo)致滯銷(xiāo)，甚至爛尾。為此，可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前實(shí)現(xiàn)供需聯(lián)手，一個(gè)或多個(gè)相近的企事業(yè)單位與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手，就戶型、面積、層數(shù)、裝修、設(shè)施等具體細(xì)節(jié)咨詢企事業(yè)單位員工意見(jiàn)，打造企業(yè)員工公寓，銷(xiāo)售或租賃對(duì)象為企事業(yè)單位員工。這樣，企業(yè)員工可以迅速安家，有助于企業(yè)穩(wěn)定職工隊(duì)伍；左右鄰居都是同事，也有助于良好鄰里關(guān)系的建立；而開(kāi)發(fā)商也減少了適銷(xiāo)不對(duì)路的風(fēng)險(xiǎn)，有助于資金迅速回籠，并樹(shù)立良好的口碑。

企業(yè)可以根據(jù)員工需求，考慮其自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，考慮到新入職員工工作不穩(wěn)定、收入相對(duì)較低的特點(diǎn)，租賃一部分房源作為單身員工周轉(zhuǎn)公寓，待時(shí)機(jī)合適再行出售。這部分租賃房源對(duì)企業(yè)員工的安家落戶、穩(wěn)定軍心具有積極意義。

3.6 利用集體土地開(kāi)發(fā)租賃房屋

我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元制的土地制度，集體土地要征收為國(guó)有土地才能用于房屋建設(shè)，這導(dǎo)致了現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)的分化，即大產(chǎn)權(quán)房（國(guó)有土地上房屋）和小產(chǎn)權(quán)房（集體土地上房屋）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，農(nóng)村空置宅基地有2 000 000hm2，相當(dāng)于城市建成區(qū)總面積的37%，比現(xiàn)有城市所有的住宅用地總量都要多（城市居住用地一般占城市建成區(qū)的30%左右），這是一種極大的資源浪費(fèi)。增加租賃房源的供給也可以考慮改革農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地的完全所有權(quán)。政府不再征收農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許所有權(quán)人（就是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）在符合規(guī)劃的前提下自由確定土地用途，包括建設(shè)商品住宅（前提是符合規(guī)劃）。集體土地的大量上市將改變城市土地的壟斷供給局面，從而大幅度降低地價(jià)，間接地降低房?jī)r(jià)和租金。

習(xí)總書(shū)記說(shuō)過(guò)，“現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系是商品和要素自由流動(dòng)、平等交換的市場(chǎng)體系”，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加快推動(dòng)城鄉(xiāng)人口和土地的自由流動(dòng)，允許農(nóng)村人進(jìn)城落戶，用出售宅基地使用權(quán)的收入在城市購(gòu)房，也允許城市人下鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)，這樣才能建立城鄉(xiāng)一體的土地制度和戶籍制度，最終才能建立現(xiàn)代市場(chǎng)體系。

根據(jù)國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都等13個(gè)城市已開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)[15]，“項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地”。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式，建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，且承租的集體租賃住房不得轉(zhuǎn)租。可見(jiàn)，新生的政策已經(jīng)開(kāi)始了對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的試點(diǎn)嘗試，并開(kāi)始探討土地二元制背景下住宅用地的供應(yīng)模式。

集體土地上租賃房屋的開(kāi)發(fā)，也應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的整理、登記與出租，對(duì)于大量存在的小產(chǎn)權(quán)房，承認(rèn)其存在的合理性，并加以規(guī)范引導(dǎo)、合理利用。這對(duì)于解決農(nóng)民的增收和城市人群的居住問(wèn)題，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸大有裨益。

4 結(jié)語(yǔ)

租購(gòu)并舉政策不是提倡只租不買(mǎi)，而是在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，鼓勵(lì)新入職群體、低收入群體、工作不穩(wěn)定人群在就業(yè)的前3年（或5年）租房居住（尤其一線城市），由市場(chǎng)提供租賃房源，政府通過(guò)健全市場(chǎng)法律法規(guī)保障租賃雙方合法權(quán)益，提供事實(shí)上和心理上的安全感，使租賃市場(chǎng)充分且健康發(fā)展。

租購(gòu)并舉實(shí)施的前提是政府對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體利益的保障，以及廉租房、公租房的建設(shè)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家塑造穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵舉措之一。對(duì)于長(zhǎng)期租賃的發(fā)展，一方面，將取決于國(guó)人“土地為本”房地產(chǎn)消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變；另一方面，政府也應(yīng)注重稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策等相關(guān)法律法規(guī)的完善，促進(jìn)空置房源的流通使用，推進(jìn)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的訂單式開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)民間租賃，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介、房屋租賃雙方權(quán)益的保護(hù)和違規(guī)行為的懲罰力度，保證租金的變動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定合理。