淺談房地產開發成本控制及管理之我見

劉佳

摘要：隨著國家加強對房地產市場的宏觀調控，房地產市場的競爭將會愈加激烈，而房地產企業就需要通過提升房地產開發成本控制管理的質量來提升房地產企業的競爭實力。提升對開發成本控制管理是房地產企業降低成本的有力途徑，也是房地產企業管理工作中的重要構成內容。本文主要從財務管理角度來談房地產開發成本的控制及管理。

關鍵詞：房地產開發；成本控制；財務管理

一、房地產開發成本控制管理對象與構成

（一）房地產開發成本控制管理的對象

房地產開發包括投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段，對成本的控制管理應貫穿于成本投入的整個過程。投資決策階段即為可研階段，房地產企業應對擬投資開發地塊在其公開掛牌前進行可行性研究，其中必須對成本進行測算，并對市場以及最終效益進行分析，形成可研報告。設計階段，需要根據可研進行合理的設計，這過程基本能確定大部分開發成本。招投標階段，就需要組織超投標部門，依照設計方案或者是圖紙以及技術標準編制相應的招標文件，同時對招標項目進行成本核算，提出招投標決策意見，選擇合適的供應商，從而實現有效控制成本的目的。施工階段就是根據設計圖紙與開發方案，編制合理可行的施工方案，按計劃準時并保質保量的進行施工，并對施工過程進行合理的控制，尤其是簽證變更等方面。竣工結算階段需對已竣工并且經過驗收合格的項目及時進行成本結算。

（二）房地產開發成本控制管理的構成

房地產開發成本控制主要是針對費用科目進行控制管理，具體涵蓋土地成本、前期開發準備費、基礎設施費用、建筑安裝工程費、配套設施費用、管理費用、財務成本等。土地成本主要是指房地產開發項目發生的土地獲得價以及拆遷補償費或征地費用；前期工程費用主要是指開發前期所發生的可研、規劃、設計等費用；建筑安裝工程費主要指建造建筑物所發生的建筑工程費用、設備采購及安裝工程費等；配套設施費用為為業主服務的各項配套項目費，主要包括水、電、煤、道路等成本；財務成本主要構成為融資成本，也就是貸款利息。

房地產開發成本控制管理就是通過對上述成本的構成內容加強管理，提升整個成本控制管理水平，從而降低房地產企業開發成本，為房地產企業帶來更大的利潤空間，促進房地產企業更好的發展。

二、房地產開發成本控制管理的難點

（一）缺乏全過程財務管理意識

許多房地產企業不重視財務管理，認為房地產開發就是一個取得土地、進行設計、組織施工并建造好房屋并進行售賣的過程，財務管理的作用只是記賬、核算，對開發成本的管理依然停留在核算層，缺乏全過程財務管理意識，尤其忽視財務管理在開發前期的引導作用，并沒有從房地產開發的整體出發，也沒有將財務管理意識貫穿于整個開發過程。在房地產行業繁榮時期，隨便建房都能獲得一定利潤，只是利潤多少而已，這也是導致這種房地產企業不重視全過程財務管理的一個原因。財務管理對利潤的影響很大，尤其是在房地產競爭越來越激烈的今天，房地產暴利時代已經過去，全過程財務管理意識顯得更為重要，這將導致企業開發成本的高低，并影響最終的利潤，影響企業的競爭力，進而影響房地產企業的生存發展。

（二）缺乏動態、整體的成本控制體系

房地產開發成本涉及各個階段，貫穿多個環節，涉及多種成本。一方面部分房地產企業的成本控制僅僅局限于建設、融資等部分環節，往往忽視項目前期的成本控制，這會造成成本控制體系的脫節以及不完整。另一反面存在成本控制體系一成不變，缺乏根據實際情況進行動態調整的靈活性。

（三）缺乏系統的稅收籌劃

房地產行業的稅務負擔非常重，一個好的稅收籌劃將影響房地產開發項目的利潤，但部分房地產企業卻忽視了這一點。房地產企業涉及的稅種非常多，影響比較大的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅以及增值稅，在開發階段主要涉及的稅種有耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅等，稅收對企業的影響很大，但一些企業僅僅是在按部就班的進行稅務繳納，并沒有任何稅收籌劃，會導致房地產企業出現稅務負擔較重的情況，從而影響房地產企業的競爭力。

（四）缺乏系統的資金管控體系

隨著國家管控的加強，房地產行業競爭越來越大，加上行業屬于資金密集型行業具有資金需求量大、開發周期長、銷售回款慢、經營風險高的特點，往往會造成資金積壓，資金成本過大，從而導致資金鏈斷裂的結果，因此，一個系統的資金管控體系的建設顯得尤為重要。

三、從財務管理角度看房地產開發成本控制管理的優化路徑

（一）提升全過程財務管理意識

在房地產行業競爭日益激烈的今天，提升全過程財務管理意識，提高財務管理水平，讓財務管理融入房地產開發的全過程，是企業取得成功的重要因素。企業必須改變財務管理只是簡單核算工具的思維模式，要將財務管理作為引領房地產企業成本開發控制的核心，完成以核算為中心的成本管理思想到以控制為中心的成本管理思想的轉變。應將財務管理的成本控制貫穿于投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段等所有階段。

投資決策階段，需對整個房地產開發進行一個完整的財務、稅務方面的籌劃，以預測整個開發可能產生的各種成本、費用及稅費，并制定出目標成本，對開發成本進行合理預測。在接下來的各個階段，應圍繞籌劃及目標成本開展各項工作，結合預測制定相關的控制手段，進而保證對開發成本有效的控制，提升企業在開發成本控制管理方面的水平。

（二）建立健全成本控制體系，制定相關配套制度

為了更好的對開發成本進行控制管理，企業應該建立健全成本控制體系，并制定相關配套制度。在設計方面按相關體系做好規劃，遵循成本控制體系的要求，綜合考慮各個重要因素。在施工方面加強成本控制管理，嚴格按設計要求進行施工，嚴控不合理的簽證變更，明確各部門控制管理人員的職責范圍，按制度規定嚴格落實成本控制管理方案并達成材料成本控制的目標。endprint

同時還要注重人才培養，建立一支專業的團隊，不僅是財務人員，企業全員均應提高成本控制的意識，這樣才能更好的推進成本體系的建立健全以及運用實施。

（三）提高公司的稅收籌劃水平

隨著房地產行業的營改增，對房地產企業在稅收方面的要求越來越高，稅務管理方面也更加規范，一個好的稅務籌劃可以使開發項目獲得更大的競爭力，也能進一步規范企業的稅務管理，降低稅務風險的影響。

企業在投資決策期間就需要進行稅收籌劃，并根據稅收籌劃制定相應的管理措施。稅收籌劃從前期介入，能有效避免出現后期不必要的稅務風險以及稅務負擔。稅收籌劃不僅只是在前期做一個總的籌劃，在各個階段也應該有相應的稅收籌劃：在招投標階段選擇供應商時，不能僅以價低為最重要因素，還應考慮供應商的規模、產品質量以及是否是一般納稅人以及能否能取得增值稅專用發票進而取得足額的進項稅等多項因素；融資階段也應進行具體的稅收籌劃，考慮不同融資方式對企業稅收以及開發成本費用的影響。同時，加強對公司財會人員的培訓以提高財務人員的業務水平，重視現行稅收優惠，發票管理要求。

（四）建立健全資金管控體系

建立完善的資金管控體系能更好的對資金進行合理運作房地產企業應建立一個完善的資金管控體系，并制定相應的資金管理制度以降低房地產的財務成本，進而降低開發成本，提高企業利潤。項目開發初期，對房地產開發的各個不同過程的資金需求量進行科學預測，并制定相應的資金計劃。融資階段，根據資金需求計劃以及自有資金量之間存在的資金缺口，從融資規模、利率、期限方面入手制定恰當的融資策略，嘗試融資創新并實現融資多元化，努力提高資金需求量與供給量的匹配度，避免出現資金缺口影響項目建設，也避免出現資金閑置引起資金浪費。同時在資金使用過程中應加強對資金的風險管理以及監督管理，嚴格審核付款程序，重視資金安全，保證項目的正常開展。

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（作者單位：云南融聚發展投資有限公司）endprint