“營改增”后不動產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)繳增值稅政策解析

曹清洪+徐淑華

摘要：我國全面“營改增”后，所有不動產(chǎn)業(yè)務(wù)都納入增值稅征稅范圍。大多數(shù)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)都有預(yù)繳增值稅的要求。文章針對四類不動產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)繳增值稅額計算方法進行闡述，并舉例解析。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；預(yù)繳；增值稅

自2016年5月1日起，所有不動產(chǎn)業(yè)務(wù)都納入增值稅征稅范圍。國家稅務(wù)總局發(fā)布了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》等進行規(guī)范。

轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、經(jīng)營性出租不動產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營性出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)四類業(yè)務(wù)預(yù)繳增值稅計算方法如下：

一、預(yù)繳增值稅額計算方法

（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

影響預(yù)繳增值稅計算方法的關(guān)鍵因素是所轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的來源，即不動產(chǎn)是取得（不含自建）的還是自建的。

該類業(yè)務(wù)應(yīng)納增值稅的計稅方法有四種，應(yīng)預(yù)繳稅款的計算方法有兩種，如下：

第一種計稅方法是以全額為計稅依據(jù)的一般計稅方法，第二種計稅方法是以全額為計稅依據(jù)的簡易計稅方法，這兩種計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式為：

①應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

第三種計稅方法是以余額為計稅依據(jù)的一般計稅方法，第四種計稅方法是以余額為計稅依據(jù)的簡易計稅方法，這兩種計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式為：

②應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%

（二）經(jīng)營性出租不動產(chǎn)

影響預(yù)繳增值稅計算方法的關(guān)鍵因素是所選用的應(yīng)納增值稅計稅方法，即一般計稅方法還是簡易計稅方法。

該類業(yè)務(wù)應(yīng)納增值稅的計稅方法共有三種，應(yīng)預(yù)繳稅款的計算方法也有三種，分別如下：

第一種計稅方法是一般計稅方法，該計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式為：

③應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+ 11%）×3%

第二種計稅方法是出租除住房以外的不動產(chǎn)的簡易計稅方法，該計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式為：

④應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+ 5%）×5%

第三種計稅方法是個體工商戶出租住房的簡易計稅方法，該計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式為：

⑤應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+ 5%）×1.5%

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

影響預(yù)繳增值稅計算方法的關(guān)鍵因素是所選用的應(yīng)納增值稅計稅方法，即一般計稅方法還是簡易計稅方法。

該類業(yè)務(wù)應(yīng)納增值稅的計稅方法有兩種，應(yīng)預(yù)繳稅款的計算方法有兩種，分別如下：

第一種計稅方法是一般計稅方法，該計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式為：

⑥應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+11%） ×3%

第二種計稅方法是簡易計稅方法，該計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式為：

⑦應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%） ×3%

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營性出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)

影響預(yù)繳增值稅計算方法的關(guān)鍵因素是所選用的應(yīng)納增值稅計稅方法，即一般計稅方法還是簡易計稅方法。

該類業(yè)務(wù)應(yīng)納增值稅的計稅方法有兩種，應(yīng)預(yù)繳稅款的計算方法有兩種，分別如下：

第一種計稅方法是一般計稅方法，該計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式為：

⑧應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+ 11%）×3%

第二種計稅方法是簡易計稅方法，該計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式為：

⑨應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+ 5%）×5%

具體如表1所示。

二、舉例

（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

[例1]2017年6月30日，一般納稅人A出售其于2015年6月購入的辦公樓，取得價稅合計1000萬元。取得該辦公樓時發(fā)票上注明的價款為600萬元。

解析：一般納稅人銷售2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可選擇一般計稅方法或簡易計稅方法。

這兩種計稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款的計算方法相同。

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%

=（1000-600）÷（1+5%）×5%

=19.0476萬元

（二）經(jīng)營性出租不動產(chǎn)

[例2]一般納稅人甲登記注冊地在九江市，2017年6月30日，將其于2015年6月購置的一棟位于南昌市的辦公樓對外出租，取得含稅租金17.76萬元。

解析：一般納稅人經(jīng)營性出租2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可選擇一般計稅方法或簡易計稅方法。

一般計稅方法下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+11%） ×3%

=17.76÷（1+11%）×3%

=0.48萬元

簡易計稅方法下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%） ×5%

=17.76÷（1+5%）×5%

=0.8457萬元

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

[例3]一般納稅人A房地產(chǎn)公司2017年5月銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，《施工許可證》注明開工日期為2016年1月，收到預(yù)收款1000萬元。合同約定2018年12月正式交房。

解析：一般納稅人房地產(chǎn)開發(fā)公司以預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選擇一般計稅方法或簡易計稅方法。

一般計稅方法下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+11%）×3%

=1000÷（1+11%）×3%

=27.03萬元

簡易計稅方法下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

=1000÷（1+5%）×3%

=28.5714萬元

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營性出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)

[例4]一般納稅人A房地產(chǎn)公司登記注冊地在九江市，2017年5月出租其自行開發(fā)的位于南昌市的一棟寫字樓（《施工許可證》注明該寫字樓開工日期為2014年2月），收到含稅租金1000萬元。

解析：一般納稅人房地產(chǎn)公司經(jīng)營性出租2016年4月30日前自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選擇一般計稅方法或簡易計稅方法。

一般計稅方法下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+11%） ×3%

=1000÷（1+11%）×3%

=27.03萬元

簡易計稅方法下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%） ×5%

=1000÷（1+5%）×5%

=47.6190萬元

參考文獻：

[1]中國注冊會計師協(xié)會編.2017年注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材 ——稅法[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2017.

（作者單位：九江職業(yè)技術(shù)學(xué)院）endprint