鄭州市房地產業發展的問題及對策

趙艷娟

[摘 要] 隨著房地產業規模的不斷擴大，許多城市面貌煥然一新。房地產業發展不僅使我國GDP得到了提升，而且改善了人們的生活水平。在我國，房地產已經是我國的支柱性產業，但是房地產發展中不免會出現各種問題。文章以鄭州市房地產發展為例，首先闡述了近些年來鄭州市房地產業發展的基本現狀，敘述目前鄭州市房地產呈現出發展速度過快，房價持續上漲，房地產剛性需求不穩定，建設格局與城市發展不合理性逐步上升等現象。然后說明了影響鄭州市房地產發展的因素，包括社會因素、政策變化因素、地區經濟發展因素、房地產供需關系等影響因素。接著從鄭州近些年來發展的現狀中發現鄭州房地產在發展過程中出現的市場價格虛高、建設保障性住房偏低、房地產企業數量不斷增加、整體資質偏低、市場管理制度不完善等問題。最后對出現的問題提出解決對策，合理有效地在調節房地產市場價格方面、房地產企業管理方面、完善住房保障方面以及完善市場管理方面給出建議與對策。目的就是為了鄭州市房地產能夠健康持續有效的發展。

[關鍵詞] 房地產業 發展現狀 影響因素

中圖分類號：F293 文獻標志碼：A

一、鄭州市房地產業發展的現狀

（一）房地產剛性需求不穩定

剛性需求就是不管外界怎樣變化，對事物的本身沒有實質性的改變。房地產的剛性需求，就是房地產價格的變化，對房地產需求影響不大，由此可見住房依舊是人們追求安穩生活的目標。所以大多數家庭把大部分的收入投入買房當中，成為了現代最流行的一個稱呼“房奴”，致使房地產市場交易火熱。然而那些買房者真的是純粹的購房居住嗎？真的是自己需要？其實不然。隨著社會經濟的發展，鄭州市產業結構的變化以及城市基礎設施的改造，還有鄭州城市化進程加速，居住格局發生變化等，形成遍地高樓層的群居空間即小區等便利條件，為一些購房者提供購房出租的收入機會。在小區不管是安全設施，綠化程度，基礎生活設施建設都非常統一。由此可見當今社會房地產體系很關注住房保障民生方面。但這些便利的條件使得房子的價格不斷上升，進而有了很大的升值空間。因此一些人看準利益把自身資產投入房地產上，再加上房地產商從中制造一些輿論，炒熱房地產市場，導致房地產市場存在不理性的價格因素和市場監管問題。可見房地產業的剛性需求并不穩定，存在一定的虛高水分。使那些真正需要買房，收入又不高的家庭成為買房“困難戶”。為此，鄭州市政府結合鄭州市經濟發展的狀況出臺了一些遏制房地產不健康發展的政策。例如，限制購房措施，公租房、廉租房等搭配建設形式，促使保障民生的基本需求等。剛需性雖然得到一定的穩定，但是對于長期來說剛性需求大大存在不穩定性。

（二）房地產價格持續上升

自2011年鄭州市政府推出限購令之后房地產銷售呈現下降的趨勢，但是房地產價格并沒有得到明顯的抑制。自2011年開始，幾年間鄭州市區房地產均價從六千多一平米到現在的均價的九千多一平米的價格，短短幾年房地產市場價格持續上升。不過鄭州政府在推行限購令政策后，在經濟快速發展的時代下，比起我國其他城市房地產價格還是得到一定的抑制，但是又造成另一個現象，城市住房空置率上升。由于房地產業在經濟發展的地位不可忽視，為了刺激經濟發展，2014年8月鄭州市政府取消限購令，鄭州市房地產再次回暖，鄭州市房價持續上升。房地產價格不斷上升，一方面與人們的需求有一定的關系，另一方面是鄭州市的土地價格不斷上漲，物價上漲以及不良商家的炒房作用等也有關系。進而出現了近些年鄭州市房地產價格虛高，致使人們對于購買商品房有一定的困難，而大部分選擇了租房。雖然種種原因使得鄭州市商品房銷售量呈現不穩定趨勢，致使商品房市場的發展不景氣，價格呈現略降趨勢。但是由于中國傳統文化習俗的原因以及人民生活觀念的根深蒂固，使得房子價格依舊持續上升。

二、鄭州市房地產業發展中存在的問題

（一）房地產市場價格存在虛高性

房地產市場價格的虛高實質是房地產市場價格一定程度的泡沫化。房地產泡沫是指房地產價格與現實人們生活收入嚴重脫離和房地產脆弱成分。即使消費水平是提高了，但是人們在買房上的投入已經對他們的生活帶來了影響，甚至有些家庭將大部分收入都投資在買房上面。根據鄭州市房地產近些年來的上漲幅度以及鄭州市人們生活水平來看，鄭州市房地產市場價格存在一定的虛高性。到底什么原因造成了鄭州市房地產現在的價格虛高值得深究。

（二）保障房的建設比例較低

河南省經濟發展的程度沒有我國沿海地區的經濟發達，大部分家庭人均收入相對發達地區比較低。鄭州市屬于我國的二線城市，但由于鄭州市正處于發展階段，加上鄭州市人口數量巨大，人均收入相比我國二線城市來說還是比較低。人均收入上不去，導致人們消費占家庭收入比例仍然很高。但是日益上漲的房價使得本來收入低的家庭來說買房越來越困難。為此我國政府為了解決部分家庭購房難，開始出臺一些保障房的政策。在我國“十二五”計劃中，把重點工作投入建設保障房上，解決部分困難群體住房問題。在“十二五”中鄭州市建設保障房大約在28.46萬套，基本解決30%的困難群體。但是從近幾年的房地產市場銷售量顯示，保障性房數量的比重仍然很低，保障房建設比例占房地產房子總量是少之又少。大量的商品房價格不斷上漲，對那些中低層家庭購房來說更是困難。大部分這些群體開始進入租房行列，而鄭州市公租房程序復雜，辦理起來繁瑣，導致好多人沒有真正受益。大部分人們選擇又快又整潔的商品房，使得房地產出租價格上漲，這些群體還是認為購買房子是當前最大的家庭需求，然而房地產價格上漲的過快，買不起商品房，保障房又遠遠滿足不了他們的需求。由此可見鄭州市保障性住房建設比例比較低，以及鄭州市保障性住房的一些程序不合理等問題，使得當下解決鄭州困難家庭住房問題顯得尤為重要。

三、解決鄭州市房地產業發展問題的對策

（一）建立和完善集資建房政策

集資建房是政府、單位和個人一起進行建設住房的行為，有政府和單位統包制度，個人可以在建房初期進行繳納建房費用，政府和單位對此類建房進行減免等政策。建立完善的集資房可以緩解房地產市場中低層住房困難者的住房問題。在集資建房過程中，政策嚴格把關，對一些單位報上來的數據進行審核。政府應該看是否出現不合理的現象，出臺的政策應該是關于集資建房方面的針對政策，并合理有效改善集資建房市場的不合理因素，完善集資建房政策，大力解決住房保障問題。

（二）建立新型住房保障體系

住房保障體系的建立是解決鄭州市低收入家庭的住房問題的。我國把城市家庭收入的情況分成幾等，其中底層收入家庭和中低層收入家庭是被保障的目標。而住房保障體系中，對這些群體的識別還不夠完善，一些真正需要住房保障的群體還存在。為此建立嚴格質量關的新型住房體制刻不容緩。建設新型住房保障體制要明確政府為主導力量，被需要的群體為需求群體。政府加大對住房保障問題的管理，需要的不僅是政府還需要社會群體的力量。所以社會應該建立住房困難的募捐項目，結合社會的發展大力籌集保障房資金，對一些住房困難群體進行住房補貼，合理建設住房保障等。因此建設新型住房保障體制是經濟發展的需要。

（三）廉租房與公租房并軌管理

為了保障社會不同群體的住房需求，政府近些年來，推行了廉租房和公租房的政策。廉租房面向的是城市中低層住房困難的群體。例如家庭收入比較低，家庭有特殊困難的群體，政府對他們進行租房補貼，租金減免等福利政策。此類家庭的認定需要嚴格把控做到公平公正。公租房群體主要是社會的大學生，為了吸引人才，政府給的低于市場價格的租房。要想使保障性住房能夠健康發展，建設廉租房管理與公租房管理并軌是行之有效的方法。所以兩者并軌管理不僅加大了公平公正的力度，還給保障房建設帶來有效的發展。