房地產金融市場的變化與發展趨勢

吳沛晟

房地產金融市場的主體是資金供求雙方，是一種雙方合理運用金融工具開展與房地產相關的各種資金交易活動。房地產金融市場既可以通過固定的場所進行交易，也可以采用無形交易方式進行。交易方式有直接和間接之分。隨著經濟技術的發展和進步，信用工具的水平得到了提高，同時出現了更多的信用工具，這些都對房地產的業務范圍擴大有幫助。

房地產金融市場的變化以及存在的問題

房地產金融工具單一。我國的房地產目前存在的問題很多，但是表現最為明顯的是金融工具單一這一點，總體上來看主要是因為過分依賴信貸資金，導致一旦信貸資金這一個渠道出現了問題之后毫無退路的情況。我國房地產金融市場具有獨特性，這是由我國的國情決定的，比如債權金融工具的種類不多或者可以說稀少。常見的只有三種，一是個人住房按揭貸款，二是住房儲蓄貸款，三是住房公積金貸款。房地產中商業銀行的信貸比較普遍，目前來看屬于我國房地產市場的最重要的資金提供者。住房開發項目比較依賴商業銀行，由此產生的信貸資金關系是最主要的，也可以說是唯一的。所以一旦房地產經濟發生了狀況，商業銀行的貸款就無法收回，對商業銀行的造成的影響將會非常大。

房地產金融體系不健全。房地產主要是集中于一級市場，目前我國的房地產金融市場的體系非常不健全。市場操作始終不能跟上理論研討的成果。正因為房地產金融市場的體系不夠完善，缺乏專業性的住房融資機構，也比較缺乏為住房融資提供擔保和保險的機構。這樣的情況存在之后，最容易發生的問題就是令金融創新始終不足，受到的監管限制太多，或者發生政策引導不利。

房地產金融資金存在流動性風險。我國的房地產金融存在很多風險，資金流動性風險是其中的一種。形成這種風險的原因是房地產金融資金運作的問題，就我國目前的隋況來看，金融資金的運作效率不高。從我國房地產市場很多方面來看，都可以發現它本身存在的問題很多，尤其是金融機構不健全，明顯缺乏科學合理性。正是因為這一問題始終得不到徹底解決，所以導致了現在的房地產金融市場的資金配置效率低迷。流動性風險也是因為這一原因才存在的，發生短存長貸的結果。房地產金融市場具有很明顯的不穩定性和不確定性，房地產如果遭遇了經濟危機，銀行會立即受到影響。

房地產金融忽視了低收入者。房地產發展得非常迅速，住房的價格一直在往上漲，購買住房的人集中于高收入人群。低收入人群的住房公積沒有得到應有的金融支持。我國目前還是一個發展中國家，國家中的低收入人群占了很大的比重。我國一直以來都在不斷關注低收入人群，但是房地產行業的關注不夠，我國低收入人群的住房資金支持一直得不到保障，表現在渠道不健全，住房公積金政策存在某些缺陷上面。住房公積金的有一個很重要的特點，即繳納住房公積金的人群比較少，也就說一部分的低收入人沒有得到應該的利益。收入分配不合理的問題投射到了住房分配上面，形成了二次分配不公的情況，這樣的情況之下收益的始終是高收入人群。

房地產法制建設不完善。我國目前存在的房地產金融法規非常的不完善，沒有一套合理的法規對房地產市場進行監管和監督。盡管在基本法中對房地產有簡單的規定，但是無法滿足現代我國房地產發展的速度。比如房地產抵押貸款難的問題上面，沒有明確的法律進行規范，尤其是住房按揭貸款，明顯缺乏相應的法律依據。這些都在無形有形中影響了房地產金融市場的健康發展。

房地產金融市場未來的發展趨勢以及對策

構建多元融資渠道。發展多元化的融資結構，改變目前我國單一的融資渠道，在未來應當不僅僅是采用銀行信貸的辦法進行融資。房地產金融市場的發展和進步會使得融資政策變得放松，融資市場出現了三種形式，一種是產業投資資金，一種是銀行信貸，另外一種是房地產信托。因此在未來的房地產發展中必須要通過解決房地產金融市場的資金來源單一問題，達到多元化融資結構的目標。拓展房地產市場資金融資渠道，通過擴大房地產企業股權融資的比重，實現提高自有資金比例的目的。針對我國大型優秀房地產企業，可以選擇用項目債券的發行方法改善負債結構。

增強房地產金融體系的統一開放性。為了形成統一開放的房地產金融體系可以通過在中國人民銀行下面設立政策性的房地產金融機構，這種金融機構的性質可以偏向于住房公積金管理中心那樣，主要的責任是制定和管理房地產金融問題，主要的目的是為了給我國的中低收入人群提供基本的按揭擔保，能夠保證總體管理我國的住房公積金。等到所有需要的條件達成之后，可以通過合理利用二級市場的開放實現房地產金融機構體系的完善目標。我國的房地產金融市場在未來的發展中必然面臨更大的風險和壓力，但是同時趨勢總是向上的。通過大力提升房地產類的投資基金和管理公司以及儲蓄銀行的專業性，也是一個不錯的方法。

提高房地產監管和調控力度。我國的經濟水平因為地域不同而不同，在沿海城市的經濟水平比西部地區的經濟水平要高得多。表現在房地產行業上就是呈現出區域性以及差異消費等特點。因此為了改變這一問題，必須要通過建立多元多層次的房地產市場監管和調控指標體系。從體制上面開始完善，從金融監管的方式進行健全，最終實現提高金融監管效能的目標。總之維護房地產金融市場的秩序是非常重要的，加強房地產行業的金融機構風險管理的建立應對房地產金融市場的高風險。在未來因為經濟帶動科學技術的發展和進步，房地產的發展會出現很多不同的形式，對于此種問題要積極構建監督金融創新的機構和機制。

構建完善的住房保障體系。住房公積金是一種保障制度，與國家的經濟政策相關。就我國的住房公積金來看，主要是為了保證我國的中低收入人群的住房需求。但是這種政策在我國盡管確實起到作用，但是在實施的過程中也表現出了許多的問題。我國的房地產金融市場要想得到全面發展，并保證其健康有序性，除了從住房公積金政策覆蓋面著手進行擴大之外，還需要從住房公積金本身的使用范圍上面下功夫，最主要的是要加強我國住房公積金的使用效率。具體實施策略上來講，可以從其繳存比例人手，采用限定高低比例的方法。

完善房地產金融方面的法律。通過規范房地產金融市場中各個主體的金融行為，注重金融主體之間的信用，以及從住房公積金貸款和其他的住房儲蓄等方面著手，努力做好房地產金融市場中的細節之處，實現完善我國房地產金融市場制度的目標。通過完善的法律規范我國房地產金融市場的秩序，監管房地產行業的金融活動，確保房地產市場中各個主體的權益受到保護，讓整個房地產行業以一種健康有序的方式發展進步。為我國的經濟帶來積極力量，同時為我國的人民帶來利益，為我國建立一個和諧社會做出貢獻。

我國住房建設和房地產經濟持續高速發展，房地產方面的金融業務隨著金融業的發展和進步，業務范圍飛速發展。正因為房地產金融市場發展非常快，所以存在的問題不僅多而且會發生各種各樣的變化。為了讓我國的房地產金融市場持續健康發展，必須要做好各方面的工作。

（作者單位：甘肅省蘭州市甘肅建筑職業技術學院招生就業處）endprint