補充協(xié)議中的格式條款
——以商品房買賣合同為例

趙雅莉

沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110036

格式條款的廣泛應(yīng)用，雖然簡化了締約程序，提高了交易效率，但由于其自身的缺點加之一方當事人的濫用，其弊端亦日益凸顯。為了使格式條款制度更好地造福于人類，我們不僅要深刻地了解它，更要尋找方法規(guī)范它。

一、補充協(xié)議與格式條款

補充協(xié)議作為商品房買賣合同的一部分，對于買賣雙方之間的交易發(fā)生著很大的促進作用。在買賣雙方簽訂商品房買賣合同時，因合同中多數(shù)條款都是固定條款，因此，買賣雙方關(guān)于商品房買賣的其他約定事宜大都體現(xiàn)在補充協(xié)議中。

格式條款是由合同當事人一方預(yù)先擬定的，具有定型化、附從性，且為與不特定的第三人訂立多數(shù)合同時使用的條款。在商品房買賣合同中，補充協(xié)議雖名曰為雙方合意簽訂的協(xié)議，但在現(xiàn)實生活中，格式條款在補充協(xié)議中所占的比重不容忽視。

二、格式條款侵犯消費者合法權(quán)益的具體表現(xiàn)形式

(一)關(guān)于房屋屋頂及外墻歸屬的約定問題

在商品房交易中，部分開發(fā)商在出售一些位于商業(yè)中心的樓盤時，經(jīng)常會在合同中特別約定由開發(fā)商保留所出售房屋的屋頂和外墻的使用權(quán)，用以懸掛廣告牟利。而消費者由于不懂得其背后的商業(yè)價值或談判地位不同，往往會默認此種格式條款的存在。但是從法律的角度來說，商品房屋面及外墻屬于建筑物共用部分，應(yīng)當歸屬于全體業(yè)主，處分權(quán)自然也應(yīng)由全體業(yè)主決定。如果開發(fā)商在格式條款中做出此種侵犯消費者合法權(quán)益的規(guī)定，消費者可以向法院起訴，主張宣告此條款無效。

(二)關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的問題

商品房買賣實質(zhì)上為不動產(chǎn)交易，而不動產(chǎn)交易中最重要的則屬所有權(quán)問題。在商品房買賣中，辦理產(chǎn)權(quán)登記是一個必經(jīng)且至關(guān)重要的程序，因為它關(guān)乎買方能否取得對該房屋的所有權(quán)。依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條有關(guān)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負有協(xié)助買房人辦理房屋權(quán)屬登記的法定義務(wù)。然而，不少房地產(chǎn)開發(fā)商在補充協(xié)議中直接以“房屋的產(chǎn)權(quán)登記由買方自主辦理”的字樣來逃避自己本應(yīng)履行的義務(wù)，損害買方的合法權(quán)益。面對此種情況，買方可先與開發(fā)商進行協(xié)商，對開發(fā)商曉之以情、動之以理，如實在不行，也可到法院進行起訴，但應(yīng)注意保存好證據(jù)。

(三)關(guān)于房屋約定面積和實際面積產(chǎn)生誤差的問題

我國《商品房銷售管理辦法》將房屋約定面積與實際面積的面積差的3%作為買受人是否有權(quán)退房和開發(fā)商承擔相關(guān)法律責任的依據(jù)。但是在現(xiàn)實當中，有些開發(fā)商直接將此面積差修改為5%，以此來侵犯消費者的合法權(quán)益，從而保障自己利益的最大化。面對此等糾紛，消費者可以與開發(fā)商協(xié)商就不足面積折價補償，或者在原有的房價基礎(chǔ)上遞減。如若協(xié)商不成，消費者可起訴到法院，運用法律手段來維護自己的合法權(quán)益。

三、對格式條款的風險防范

(一)合同當事人應(yīng)基于平等原則和公平原則制定格式條款

在簽訂商品房買賣合同時，雙方當事人應(yīng)在權(quán)利義務(wù)對等的基礎(chǔ)上，經(jīng)充分協(xié)商達成一致，并在利害關(guān)系上保持大體均衡。如果說一方當事人只享受權(quán)利，而不承擔風險和損失，那么所制定的格式條款則顯失公平，受損害的一方有權(quán)起訴到法院請求變更合同或撤銷合同。

(二)開發(fā)商對于特殊事項應(yīng)履行提示說明義務(wù)

格式條款是開發(fā)商為了自身利益而預(yù)先擬定的合同條款，大部分格式條款都不利于消費者的合法權(quán)益。法律考慮到了處于弱勢地位的消費者，因此對消費者做出了傾斜性保護，規(guī)定開發(fā)商在格式條款中做出限制對方當事人的合法權(quán)益、加重對方當事人的義務(wù)等規(guī)定時，應(yīng)采用黑體字加粗并提示當事人的做法，以保護消費者的合法權(quán)益。

(三)消費者應(yīng)增強法律意識

消費者在簽訂商品房買賣合同前，可以去律師事務(wù)所咨詢一下相關(guān)事項，了解簽合同時應(yīng)當注意的陷阱。當然，如果消費者購買房屋所付的金額較大，不妨找律師代簽，以降低風險。

四、結(jié)語

綜上所述，格式條款雖是時代的產(chǎn)物，但卻是一把雙刃劍，為了讓它造福人類，大到社會，小到個人，都應(yīng)盡一份綿薄之力。