淺析商品房預(yù)售合同買受人權(quán)益保護(hù)

蔡旻君 袁 佩

河南師范大學(xué)法學(xué)院，河南 新鄉(xiāng) 453007

一、房屋預(yù)售合同概念與特征

商品房預(yù)售合同是指：“商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。”其有以下特征：

(一)預(yù)售人特定且資格要求嚴(yán)格

在商品房預(yù)售合同中擔(dān)任預(yù)售方的房地產(chǎn)開發(fā)商是否具有符合資質(zhì)的條件，有相關(guān)的法律對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)做規(guī)定要求。我們從相關(guān)法律法規(guī)可以得知，能進(jìn)行商品房預(yù)售的主體應(yīng)當(dāng)是依據(jù)法律法規(guī)而合法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

(二)商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物具有不可預(yù)見性

一方面，商品預(yù)售合同將期房作為合同的標(biāo)的物，開發(fā)商與買受人簽訂合同時，標(biāo)的物尚未完工，即并沒有客觀存在的實物，對于實物的質(zhì)量、性質(zhì)等無法直接得知；另一方面，物上權(quán)利復(fù)雜，對于標(biāo)的物上是否存在權(quán)利瑕疵或者是否存在其他變動不可預(yù)見。

(三)預(yù)售方履行商品房預(yù)售合同義務(wù)的時間較長

一般情形下，雙方在簽訂了預(yù)售合同后，預(yù)售方就承擔(dān)了將完成竣工的商品房交付給買受人，并將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的義務(wù)，但在實際的預(yù)售商品房交易中，從合同訂立到房屋的交付，跨越的時間期間往往是比較長的，并且在建造過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的履約能力很容易因為諸多因素發(fā)生變化。

二、完善商品房預(yù)售合同買受人權(quán)益的保護(hù)措施

(一)嚴(yán)格規(guī)范預(yù)售合同的效力

明確規(guī)定預(yù)售合同必須符合合同有效的全部條件：

首先，預(yù)售方主體資格必須符合法律要求，持有固定資產(chǎn)投資許可證、建設(shè)合同規(guī)劃許可證等。

其次，預(yù)售合同雙方意思表示真實一致。所謂“一致”，即合同雙發(fā)達(dá)成和議；而“真實”是指預(yù)購人在充分了解了預(yù)購房屋的真實情況、雙方在簽訂合同后的權(quán)利義務(wù)后，在有意思表示能力的前提下，自愿作出的意思表示。

最后，預(yù)售合同內(nèi)容和形式應(yīng)具有合法性。內(nèi)容合法是指合同內(nèi)容不得違反法律的強(qiáng)制性法規(guī)；形式合法則是指雙方必須以書面形式訂立合同。

(二)完善商品房預(yù)售廣告法律制度

近年來，我國的市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，各種媒體平臺的廣告成為連接經(jīng)營者和消費者的重要橋梁以及主要的傳播媒介。那么，從法律層面規(guī)范商品房預(yù)售廣告制度，是保護(hù)買受人權(quán)益的重要手段之一。《廣告法》中應(yīng)明確規(guī)定預(yù)售方的承諾不履行等欺騙行為的懲戒措施，并明確指出進(jìn)行管理的有關(guān)部門，促進(jìn)形成監(jiān)管體系。

(三)債權(quán)的物權(quán)效力

與德日不同，在我國，物權(quán)具有絕對性，是對世權(quán)，而債權(quán)則是相對權(quán)，屬于對人權(quán)，但是在《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中第二條規(guī)定：“消費者支付購買商品房的全部或者大部分款項，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”這就是說明，承包方的法定抵押權(quán)作為物權(quán)讓位于消費者的債權(quán)，即打破了我國《物權(quán)法》規(guī)定的同一標(biāo)的物上物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)定，這在很大的程度上保護(hù)了買受人的合法權(quán)益。但是這即是出現(xiàn)了法律內(nèi)部的沖突，在司法適用時會出現(xiàn)爭議，所以亦應(yīng)出臺相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定適用效力。

(四)完善立法、拓寬法律救濟(jì)渠道

對于立法領(lǐng)域，我們應(yīng)從以下事項著手：完善格式條款立法，將此類合同納入到《合同法》格式條款的適用范圍；建立、健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息和商品房交易信息的披露制度，使雙方有對等的信息掌握度；除此之外，我認(rèn)為還應(yīng)將預(yù)售合同的備案登記賦予公開公信力，與不動產(chǎn)物權(quán)的變動的登記賦予同等效力，且將登記效力與合同的效力相分離，這樣一方面，方便登記部門對開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行審查，另一方面可以避免一房兩賣等情形，保護(hù)交易安全。