論業主委員會的現實困境
——以石嘴山市X小區為例

谷雨潔

寧夏大學新華學院，寧夏 銀川 750021

隨著業主與物業服務企業的問題日益激增，在現實中“業主對物業管理的認識度不夠，對業主自治更是缺乏認識。”①同時業主自治管理存在缺陷、對業主委員會普及宣傳力度不夠，基于這些問題，筆者以石嘴山市X小區為例結合實際具體分析。建議妥善處理業主與業主委員會的關系，明確雙方的權利與義務關系，引導業主委員會走上職業化和正規化的道路，同時加強對業主大會和業主委員會的普及和宣傳，充分調動業主的積極性，當地人民政府及有關部門應當深入調查分析，解決和保護最廣大業主的合法權益不受侵害、給予業主大會和業主委員會正確的指導和幫助。

一、石嘴山市X小區業主大會及業主委員會具體狀況

石嘴山市是中華人民共和國寧夏回族自治區的地級市，筆者以石嘴山市X小區為例，現場調查詢問相關人員以及對部分業主抽樣調查可知，該小區建筑區劃內的住宅、經營性用房總居住人口2300戶，其中經營性用房有400戶，可知業主委員會成員為45人(計算方法：小區總戶數*2%的單數)。同時通過物業服務企業的相關工作人員了解到，該小區業主委員會先根據合法程序成立后，因本小區的業主委員會在位期間不謀其政，未以小區業主的合法權益著想，業主訴求不及時溝通處理，影響小區正常運行，其后物業服務企業聯合業主與管轄本小區的居委會在業主委員會成立不久后將其罷免。有關罷免業主委員會具體程序為：第一，超過60%的本小區業主在申請罷免業主委員會的申請書(列明罷免原因)上簽字；第二，列明罷免業主委員會的相關原因的申請書，經過居委會、區物業辦以及街道辦事處三方共同入戶調查核實；第三，經過調查確定與申請書內容一致，后召開全體業主大會，業主表示對之前的業主委員會失去信心最后罷免業主委員會。

經過一系列程序本小區業主委員會被罷免，現在本小區現在的狀況是由物業服務企業管理本小區。筆者通過抽查的方式隨機詢問了本小區的100位業主獲知，有29位業主表示不知道業主大會和業主委員會的具體職能，有2位業主表示自己曾經參加過業主大會并且選舉了業主委員會成員，隨后還參加了業主委員會罷免的相關事宜并且還表示自己家發生需要幫助的問題會直接找物業服務企業，很少或者幾乎不向業主委員會尋求幫助，有69位業主表示因個人原因不愿意接受詢問。

二、業主大會的現實困境

在《物業管理條例》中確定物業服務企業專業化管理和業主自治管理兩大原則，以及2007年實施的《物權法》進一步明確了業主大會和業主委員會的職責和權利。但是，“由于目前法律法規對業主委員會制度規定過于抽象，加之內外部利益的諸多影響，使業主委員會在成立前后都面臨著諸多有待解決的問題”，②具體體現在以下幾個方面：

(一)業主大會召集難

1.當地人民政府有關部門在行使社會管理職責，召集業主大會，需要大量的人力、物力以及財力，收集統計業主相關信息困難。

2.“開發商不愿意召集業主大會，房地產開發商在建設房屋的過程中，不可避免地存在一些住房質量問題”，③房地產開發商為了避免自己的利益受損會盡量減少與業主的交涉。

3.物業服務企業不愿意成為召集義務人，物業服務企業相較于人民政府有關部門和房地產開發商，在籌集和使用小區相關費用、場地以及公共設施都比前兩者占有更多的優勢，加之物業服務企業與業主之間是有償服務合同的關系，兩者對于權利和義務的關系比較敏感。

4.設立業主大會需要全小區業主積極參與選舉業主委員會，部分業主不能明確自己作為業主權利義務關系，不能充分合理的利用自己手中的選票，還有部分業主因個人原因不能及時參加選舉。

(二)業主大會選舉難

選舉業主委員會需要本小區業主全部參與，但居民入住時間以及入住率不能與此達成完全一致，并且有相當一部分業主購買房屋不居住而出租，導致選舉困難。

(三)業主委員會“堅持難”

1.業主委員會形同虛設

這種情況在中國現階段，存在范圍還是十分廣泛，因為在很多情況下業主都習慣性的直接向物業服務企業尋求幫助，物業服務企業的員工幾乎每天都在與不同的業主打交道并且處理業主的訴求。而業主委員會在執行自己的權利或者履行自己義務的時候就處于被動地位，可行性較低，無法實打實的為業主服務。

2.業主委員會不務實

業主委員會部分成員為確實保證自己的利益，會濫用職權，業主訴求不及時妥當的處理，沒有協助物業服務企業搞好小區管理建設，擾亂小區日常生活，所以導致物業服務企業利用自身便利發動業主，經業主同意罷免業主委員會，使業主委員會無法堅持走到最后。

三、針對業主委員現實困境所涉及的問題及具體解決方法

(一)與時俱進把握時機

充分發揮國家政策為設立業主大會選舉業主委員會提供的便利，在大的政策背景下，當地人民政府有關部門可以在居民委員會、物業服務企業以及業主三者之間進行相互之間的調節、互動，通過合作、共同協商一起制定、共同實施政策，正確處理好政府管理公權力與業主管理私權利相互之間的配合關系。

(二)對業主權利義務的普及

當地人民政府的有關部門應當定期對各個小區業主針對業主大會和業主委員會的權利和義務進行普及和宣傳，充分調動當地居民的積極性，讓業主明確本身的權利和義務的關系。

(三)業主應正確使用手中的權利

當地人民政府的有關部門應本著為業主更好的服務，更好的維護業主的權益，做好具體的調查，收集相關數據，向當地人大代表提出相關建議，再由人大代表提出議案，在召開全國人民代表大會時提出，向有關部門以及相關機關發出自己的聲音，維護各個業主的合法權益。

(四)完善業主委員會體制

應該豐富業主委員會的選舉方式并且設置實習期間，爭取讓每一位業主選出讓自己滿意的業主委員會成員，并且還可以通過實習的方式督促每一位業主委員會的成員在位謀其職，能切實的為每一位服務，代表業主維護最廣大業主的權利。

(五)加強業主委員會成員的自身業務素養

按階段組織業主委員會成員進行學習，使其明確自身所承擔權利和義務，正視手中的權利，明確大的方針政策，使每個成員可以善待自己手中的權利并且認真對待自己身上的義務。

四、結語

為了更好的使每個業主明確自身的權利和義務，也更好的明確業主大會和業主委員會的重要性，無論是代表國家的政府有關部門還是與之密切相關的業主本身，以及與業主密切相關的物業服務企業，這三者相互之間所產生的問題以及相對應的解決方式，都是我們需要不斷的發現問題并且結合法律法規、實際情況具體得以解決。如今業主委員會成立是現代社會一個熱點問題，其中的問題還在不斷地發生著，解決的方案也在不斷地被設想著并且慢慢的落實著。

[ 注 釋 ]

①蘇媛.住宅小區業主委員會參與社區治理的困境研究[D].中南大學，2010.

②廖正君.首次業主委員會存在的問題和對策[J].經濟師，2013.

③廖正君.首次業主委員會存在的問題和對策[J].經濟師，2013.