民間借貸中的房屋出售委托公證思考

陳如炮

浙江省蒼南縣公證處，浙江 蒼南 325800

一、民間借貸中房屋出售委托書種類

目前民間借貸市場中，要申請公證的房屋出售委托書依據債務人自己提供房屋抵押還是第三人提供房屋抵押的不同，結合委托人和受托人的身份區別，共分以下類型：1、借款抵押合同中的債務人(抵押人)委托債權人出售自己提供抵押的房屋；2、借款抵押合同中的債務人(抵押人)委托債權人的親信朋友、工作人員等債權人利益方出售自己提供抵押的房屋；3、借款抵押合同中的第三人(抵押人)委托債權人出售自己提供抵押的房屋；4、借款抵押合同中的第三人(抵押人)委托債務人出售自己提供抵押的房屋；5、借款抵押合同中的第三人(抵押人)委托債務人的親信朋友、工作人員等債務人利益方出售自己提供抵押的房屋；6、借款抵押合同中的第三人(抵押人)委托債權人的親信朋友、工作人員等債權人利益方出售自己提供抵押的房屋。

二、民間借貸中不應辦理房屋出售委托公證的觀點

為什么民間借貸中不應給予辦理上述類型的房屋出售委托公證，從相關的零星論述中，大體上可歸納出如下理由：

(一)違背自愿原則

民間借貸中，抵押人辦理房屋出售委托公證往往都是由債權人提出的，從形式上看抵押人好象都是自愿的，但實質上是否自愿，是否沒有脅迫是很難判斷的，尤其在抵押人就是債務人的情況下，債務人之借貸，每每為急迫窘困之時[1]，其為獲得債權人的融資，與債權人締結法律關系，往往在交易過程中處于被動地位，致使債權人可以利用債務人的急需而提出種種苛刻的條件，形式上抵押人簽訂房屋出售委托書都是自愿的，但他不接受又能如何呢，因此，房屋出售委托書很大程度上都是在抵押人違背真實意思的前提下簽訂的，容易違背自愿原則。

(二)不利于抵押人權益的保護

房屋出售委托書往往是抵押權人提出的，尤其是在民間借貸中，房屋出售受托人往往是債權人自己亦或是債權人利益方，房屋出售委托書簽訂后，受托人即取得房屋出售代理權，房屋何時出售、出售價格多少，往往由受托人其實也就是債權人決定，難以避免有些債權人為了保護自己的債權，將價值甚高的抵押財產低價出售，從而滿足自己的債權而損害抵押人的財產權益，甚至有些受托人將房屋出售后，償還債務后的余款都卷走，讓抵押人顆粒無收。

(三)保護抵押人的其他債權人的利益

該觀點認為擔保物權人本來只能在受擔保的債權范圍內就擔保物交換價值優先受償，若擔保物的交換價值大于被擔保債權，擔保物權人優先受償后的剩余部分應返還給擔保人，并作為擔保人的責任財產，確保其他債權人受償。如果允許抵押人辦理房屋出售委托書，抵押人和抵押權人就可能惡意串通，通過將房屋受托出售這種合法的方式，逃避債務人(抵押人)對其他債權人的債務，最終損害其他債權人的利益。

(四)不利于抵押權人自己權益的保護

該觀點認為，房屋出售委托書簽訂后，代理權的給予不是固定不變的，根據我國民法通則的規定，委托人可以隨時取消委托，因此，當抵押權人依據取得的房屋出售委托書給付款項后，抵押人有可能取消委托，從而使抵押權人辦理房屋出售委托公證的目的落空。

(五)不利房屋買受人權益的保護，滋生新的糾紛

該觀點認為，房屋是不動產，其所有權的轉移除辦理過戶登記外，還需要房主的騰空交付，在房屋出售委托書辦理后，受托人將房屋出售給善意的第三人并辦理過戶登記外，第三人取得房屋還需要房主交接鑰匙和騰空房屋，如抵押人不予配合，不騰空房屋和交付使用，對買主來講，購買房屋的目的沒有完全實現，將生新的糾紛，雖然抵押權人的債權得到了實現，但確是在損害第三人利益基礎上的實現，有失公允。

三、民間借貸中辦理委托公證異議理由的分析

筆者認為，上述異議理由看似是針對房屋出售委托公證可否辦理，其實是對代理權授予范圍不完善的批評，正是由于授權范圍不完善，受托人濫用代理權，才導致了上述房屋出售委托書偏離了原先設置的預期目標，被當事人惡意利用，從而導致不利情況發生，因此，從中不難看出公證行業目前對該房屋出售委托公證可否辦理的爭論其實是混淆了代理權可否授予與代理權授予范圍大小之間的界限，代理權可否授予與代理權授予范圍的大小是兩個完全不同的概念，兩者不能等同，我們不能因為代理權授予范圍的不完善就否定代理權的授予。委托公證是指對單方委托授權行為真實性、合法性的公證證明[2]。房屋出售委托公證應該是對代理權有無授予的判斷，而并不是對代理權授予大小的認定和判斷，代理權授予范圍大多完全由委托人自己決定，不屬于房屋出售委托公證的證明對象。因此完善房屋出售委托書的授權范圍也就是完善房屋出售委托書的授權內容，是該房屋出售委托公證在民間借貸中能否發揮積極作用的關鍵點。

四、公證角度對房屋出售委托書內容完善的構想

雖然房屋出售委托公證只是證明代理權是否授予，但代理權授予范圍的大小，直接決定著房屋出售委托公證的使用范圍和效果，從而影響公證預防糾紛價值的發揮，因此，對房屋出售委托公證中委托書授權范圍內容的指導應該是公證服務金融義不容緩的責任。那么，民間借貸中的房屋出售委托書授權內容如何完善呢？筆者認為，完善民間借貸中房屋出售委托書的內容，首先應該遵循二個前提：第一就是保護債權人、債務人、抵押人和善意第三人、債務人的其他債權人的利益不損害，不失衡。第二就是明確房屋出售委托書中的基礎關系是什么，也就是房屋出售委托書中的出售行為在法律上屬于什么性質，是單屬于委托人行使所有權的表現還是委托人作為抵押人與抵押權人就抵押權實現方式達成協議后的履行協議行為，筆者認為：民間借貸中房屋出售委托書中的委托應該是抵押權人與抵押人就抵押權實現方式達成協議后，委托人作為協議主體履行協議的行為。那么該抵押權實現方式是什么呢？筆者認為：抵押權人提前與抵押人達成的抵押權實現方式應該是變賣的方式。至此，圍繞上述這二個前提，就房屋出售委托書中代理權范圍的明確，談談幾點想法，以供參考和研究：

(一)在房屋出售委托書中明確房屋出售的價格、明確房屋評估機構、明確房屋價格確定的節點

我國物權法規定：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。合同法規定：因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。撤銷權的行使范圍以債權人的債權為限。債權人行使撤銷權的必要費用，由債務人負擔。撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅?？梢姡课莩鍪蹆r格的約定不僅是房屋出售行為可否被撤銷的條件，更是抵押人權益能否得到保障的前提，價格約定太高，不容易實現抵押權，約定太低，容易被撤銷，因此房屋出售價格的約定是房屋出售委托書應該首先考慮的因素，筆者認為，民間借貸中房屋價格的約定不能太僵化，應該在遵循客觀標準的前提下，設立一定的主觀標準，也就是房屋出售價格應該在當事人約定的價格和抵押權實現時房屋的市場評估價格之間給受托人留個選擇的空間，設立兩個價格，一個是當事人約定的價格，一個是抵押權實現時的房屋評估價格，哪個高，選哪個。

(二)在房屋出售委托書中注明委托起始和終止的期限

前面已經講過，民間借貸中的房屋出售委托行為是以變賣方式實現抵押權的行為的表現，而依據物權法等相關法律法規的規定，抵押權的實現需要具備一定的條件既債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，因此，在抵押權實現條件具備之前，房屋出售委托書中的房屋出售內容是不能夠行使的，因此，民間借貸中房屋出售委托的起始期限應該是債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，如果債務人已經履行的債務，則該委托書就不生效，委托權限就不能行使。而終止期限是什么呢？筆者認為，該委托書的終止期限應該是抵押權實現完畢，即不動產交付給別人完畢，過戶登記手續履行完畢。

(三)在房屋出售委托書中注明房屋買賣合同公證和提存公證的辦理

當前，有些公證處在實踐中辦理民間借貸中的房屋出售委托公證時，要求當事人在委托書中注明房屋出售時要到原委托書出具的公證處辦理房屋買賣合同公證，筆者認為，這樣的做法值得借鑒，這樣的話，有利于維護抵押人和抵押權人及房屋買受人的權益，但同時，筆者在此補充一點，應該要求當事人在房屋出售委托書中再注明房屋出售過程中辦理提存公證，筆者認為，提存公證的辦理不僅可以消除受托人將房屋出售款超過債務的部分卷走的風險，更可以避免房屋買受人支付房款，房屋登記過戶完畢后，碰到抵押人不騰空、不交付房屋的風險。因為辦理了提存公證，房屋購買人可以與受托人約定，房款提存到公證處后，以房屋登記過戶完畢和抵押人騰空、交付房屋為房款支付的依據和條件，這樣就可以避免房屋買受人交付房款后不能住進去的尷尬境地，避免新的訴累。

(四)在房屋出售委托書后附上借貸抵押合同，從而使相對的第三人明晰交易的風險和應該履行的注意事項，同時，也可以阻切受托人濫用甚至惡意行使受托權。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]梁慧星，陳華彬.物權法[M].北京：法律出版社，1997：332.

[2]馬宏俊.公證實務[M].北京：北京大學出版社，2012：127-128.