淺議離婚訴訟中房屋權屬和分割的問題

李夢婷

重慶工商大學，重慶 400067

一、離婚時按揭房屋的權屬問題

在離婚時，其中一個主要問題是抵押房屋的所有權。中國物權法第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”采用產權登記方式，房屋的唯一所有者是在房產證書上登記的業主。而在婚姻法中，若夫妻雙方對婚姻存續期間的財產沒有進行約定，則默認實行法定夫妻財產制，視為共同財產，無需以登記作為生效要件。我國的物權模式強調有因性，結果與行為之前要存在因果關系，而婚姻法則不強調有因性，更看重結果，只要雙方未對財產作出約定，取得夫妻身份關系即取得所有權。

二、物權法與婚姻法的沖突

處理婚前抵押房屋的困難在于抵押房屋有幾個關鍵節點，例如，在房屋登記管理部門登記的時間，取得產權證書的時間點，簽訂購房合同交付首付的時間點，這些時間點可能橫跨結婚前后，給實務操作帶來了極大的困擾。在實踐中，在解決涉及離婚案件的抵押房屋的性質時，簽訂商品房合同的時間點應該是購買時間。支付房屋預付款而不是收到房產證書作為獲得房屋的基礎。根據“婚姻法”的規定，婚后抵押房屋的所有權問題被視為夫妻共同財產。夫妻雙方在婚姻關系中獲得的財產歸丈夫和妻子所有。第39條規定：“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。夫或妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。”父母資助的特殊情況下的房屋歸屬，最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》的解釋第二十二條：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”

三、實務中的具體情形

一方在結婚前支付首付款以獲得抵押房屋產權證，結婚后償還貸款的行為不會改變對象的所有者。還貸行為屬于債務履行，所有權不因債務清償而轉移，對于共同還貸部分，可以給予對方一定補償。

一方在結婚前支付首付款以獲得抵押房屋產權證，而在婚前購買房屋的一方有舉證責任，例如購買房屋的合同和購買房屋的資金來源。證明該房屋是由購房人的婚前個人財產購買，如果無法證明，則法院進行房屋分割時會參考結婚登記時間和取得房屋產權證的時間，抵押房屋在婚姻期間被確定為共同財產。

一方在結婚前支付首付款，但是，對于雙方在婚姻期間分擔的債務，購買者必須賠償另一方。

結婚前的第一筆付款是聯合付款的一部分，在這種情況下，有協議規定的按照協議處理，沒有協議的則處理財產所有人的個人財產。但是，業主必須賠償對方的出資和共同還貸部分。

四、房屋的分割

根據《婚姻法》，當房屋被確認為共同財產時，由夫妻雙方協議處理；協議無法達成時，人民法院應當根據財產的具體情況，按照有利于兒童和婦女的權利原則作出決定。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)》：“第二十條雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。”

當房屋被確認為個人財產時，增值部分和還款部分被劃分。如何定義抵押婚后增值部分的性質，理論界有許多觀點。有觀點認為，增值部分應視為夫妻共同財產，但劃分所遵循的原則是按照雙方出資比例進行。筆者認為按揭房屋增值部分不符合孳息的定義和特征，不能視作孳息，而買房行為也不屬于個人投資，房屋增值是在本身價值的基礎上由于市場經濟水平及政策的影響下發生，它是產權對象的附加值，屬于房屋所有者。但是由于現實生活中存在著雙方共同還貸的行為，在進行分割時對另一方的共同還貸行為有必要進行相應補償，還貸部分由雙方平均承擔。