房地產企業(yè)籌資風險管控

【摘 要】房地產企業(yè)作為經濟發(fā)展的重要產業(yè)，作為典型的資本密集型產業(yè)，不僅對資金額度有嚴格要求外，還對資金流的穩(wěn)定性有較高要求，使得房地產企業(yè)面臨著各種籌資風險。所以，房地產企業(yè)業(yè)只有正確利用財務杠桿，才能實現對籌資風險的合理有效控制。

【關鍵詞】房地產企業(yè)籌資風險

一、引言

近年來，我國的房地產行業(yè)發(fā)展迅速，隨著我國房價的不斷上漲，國家出臺了一系列的宏觀調控政策來抑制房地產投資，使我國房地產企業(yè)的籌資問題更加明顯，如房地產籌資渠道較為單一，資本成本較高等問題，使得許多企業(yè)出現資金鏈斷裂的風險，并且隨著籌資“去杠桿化”，房地產企業(yè)更加受制于銀行。所以，房地產企業(yè)應當增強籌資風險意識，逐步降低資金成本，促進籌資結構合理化，綜合評估并設置合理的籌資期限。

二、當前房地產企業(yè)籌資風險管控的現狀

1.房地產企業(yè)的資金成本較高，企業(yè)負擔較重

從目前狀況來看，房地產企業(yè)的資金成本較高，企業(yè)通過外部籌資來進行擴張的難度較大，企業(yè)借貸的負擔較重。由于房地產項目的設計建筑周期較長，資金回程速度較慢，在這種情況下，就意味著投資者的資金風險較大，因此房地產企業(yè)必須付出比普通企業(yè)更高的成本進行籌資，這也必然加重了房地產企業(yè)的財務成本和負擔。同時，由于大多數房地產企業(yè)自身的資產負債率較高，企業(yè)的負債項目較多，導致投資者對繼續(xù)投資持觀望態(tài)度并考慮投資風險。在這種情況下，將再度推高房地產企業(yè)的資金成本，房地產企業(yè)想要從資本市場上獲得有效融資，就必須要付出更高的報酬。

2.房地產企業(yè)的籌資方式較為單一，籌資結構不夠合理

近幾年隨著籌資渠道的逐漸增多，傳統的銀行信貸籌資比例略有下降，但采取向銀行借款籌資的方式在我國房地產業(yè)占重要比重，這依舊是我國房地產業(yè)籌資的重要渠道。首先，由于銀行貸款的成本較高且對于房地產企業(yè)的資質及資產負債狀況會進行全面評估和審核，將會導致籌資的時間成本增高，同時企業(yè)很難在未還清上筆借款的情況下獲得下一筆借款，且一般銀行貸款都需要企業(yè)提供足額的貸款擔保或者抵押物，這會給企業(yè)帶來巨大的經營風險； 其次，房地產企業(yè)也開始采用發(fā)行債券和上市發(fā)行股票的方式籌集資金，但是總體來說，只有大型房地產企業(yè)能夠合理利用這些籌資方式，對于中小房地產企業(yè)來說，發(fā)行債券及發(fā)行股票的方式仍然難以使用。

3.房地產項目的籌資期限設置的合理性欠缺

房地產企業(yè)屬于資本密集型產業(yè)，對于資金的需求量大，項目的建設周期長，就需要有長期的固定資金來支持，所以籌資期限就會對房地產企業(yè)的籌資風險產生一定的影響。目前的房地產企業(yè)的籌資期限設置合理性欠缺，有些企業(yè)低估了項目的開發(fā)周期，使借款周期短于銷售周期，給企業(yè)造成了極大的資金壓力，從而出現了爛尾樓的情況。同時，有些企業(yè)高估了項目的開發(fā)周期，使得借款周期長于銷售周期，增大了資金成本和企業(yè)的財務負擔。

三、有效管控房地產籌資風險的舉措

1.強化當前房地產企業(yè)的籌資風險意識，逐步降低企業(yè)的資金成本

對于房地產企業(yè)而言，籌資風險和資金成本在其能否順利開發(fā)和銷售項目中起重要作用，所以想要管控房地產籌資風險，增強企業(yè)的籌資風險意識且逐步降低企業(yè)的資金成本是很有必要的。（1）企業(yè)的管理層應該樹立正確的籌資風險意識，設置財務預警線，評估和衡量籌資的相關財務信息；（2）企業(yè)應當完善自身內部控制制度，在精細化管理下提升企業(yè)的內控水平，并以完善業(yè)務類型的方式提高企業(yè)抵御風險的能力。同時，財務杠桿對企業(yè)也是至關重要的。

2.拓寬房地產企業(yè)的籌資方式，促進籌資結構合理化

房地產企業(yè)的籌資方式目前仍然較為單一，隨著我國資本市場的不斷發(fā)展，拓寬房地產企業(yè)的籌資方式以成為必不可少的趨勢，使房地產企業(yè)籌資結構趨向合理化發(fā)展，使財務杠桿的合理運用能有效管控房地產的籌資風險。（1）房地產企業(yè)需要根據自身財務結構進行籌資方式的選擇，如果企業(yè)的主要籌資手段是外部貸款，則企業(yè)可以思索從股權籌資的角度出手，避免債務的繼續(xù)擴張給企業(yè)帶來的經營風險。如果企業(yè)的主要籌資手段是股權籌資，房地產企業(yè)可以考慮從發(fā)行債券的角度入手，提高企業(yè)的資產負債率，通過財務杠桿提高企業(yè)的盈利水平； （2）房地產企業(yè)也需要逐步減少對銀行貸款的依賴，銀行貸款屬于間接籌資的方式，雖然相對而言更加穩(wěn)定，但由于其要求較高且付息方式較為固定，因此也給房地產企業(yè)帶來了一定壓力。隨著房地產企業(yè)的不斷發(fā)展，必須要逐步降低貸款在籌資結構中的份額。

3.綜合評估設置合理的籌資期限

籌資期限的設置是否合理會直接影響到企業(yè)的籌資成本和籌資風險，期限設置難以滿足資金需求，可能會導致企業(yè)現金流斷裂，造成企業(yè)破產，期限設置過長，又會造成資金閑置，加重企業(yè)負擔，因此想要有效管控房地產籌資風險，必然要求對籌資期限進行合理設置。首先，房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)前需要合理預計開發(fā)周期和開發(fā)過程中可能遇到的經濟波動，對于項目留存一定的備用金，以確保在項目開發(fā)周期內所籌措的資金可以有效支撐其經營； 其次，避免籌資期限過長造成的資金閑置給企業(yè)帶來的財務負擔，雖然需要給項目開發(fā)預留一定的銷售時間，但是應當符合市場情況和自身狀況。

四、結論

隨著我國經濟發(fā)展進入新階段，房地產企業(yè)也面臨著新的轉型期。在這種情況下，房地產企業(yè)有必要通過強化籌資風險意識、拓寬籌資方式和合理設置籌資期限來實現對房地產企業(yè)籌資風險的有效管控，促進企業(yè)平穩(wěn)過渡、有序發(fā)展。

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作者簡介：

謝幻娟（1996—），女，漢，湖南郴州人，浙江萬里學院本科學生，研究方向：管理學。endprint