我國房地產金融創新建議與對策

【摘 要】近年來，我國房地產行業發展迅猛，房地產金融業隨之迎來飛速發展。然而，在快速發展的同時也產生了一些問題。本文研究我國房地產金融創新中存在的問題，并提出相關建議和對策。

【關鍵詞】房地產金融；金融創新；金融風險

一、引言

在20世紀90年代初，我國房地產金融初見雛形，表現形式為住房公積金制度。在很長一段時間內，我國房地產采取單位分配的制度，直到1998年房地產市場化改革，房地產從此進入市場，可以被自由買賣。自此以后，房地產金融飛速發展，表現形式多種多樣，在滿足住房需求。加快社會資源配置等方面發揮了積極作用。在房地產金融創新快速發展的同時，一些問題也隨之顯現。因此，研究我國房地產金融創新機制，并提出相關發展建議，具有重要的現實意義。

二、房地產金融創新概述

對于房地產金融，不同的學者有不同的定義，其研究也集中在不同的方向。

不同的學者對于金融創新所包含的內容有著不同的看法。有些學者從金融工具視角進行定義，如十國集團中央銀行認為，當把不同的金融工具組合成新的金融產品時則產生了金融創新；有些人從商業銀行的角度對其定義，如中國銀監會認為金融創新是商業銀行引入新人員、新理念、新技術等而開展的各類新型金融活動，其創新體現在客戶能從銀行那里享受到不同的金融產品和服務；還有學者從金融市場的角度定義金融創新，在金融領域重新搭建一個生產函數，則產生了金融創新。

因此，結合以上對房地產金融和金融創新的定義，可以定義房地產金融創新。一是關于房地產的新型金融產品和金融工具，如房地產資產證券化產品；二是關于房地產的新型金融流程；三是房地產金融創新表現在房地產金融環境新的組織制度和形式。

三、我國房地產金融創新中存在的問題

1.房地產金融渠道狹窄

目前，我國大多數房地產金融創新產品都由商業銀行提供，證券、基金、信托等金融機構在房地產金融創新方面的探索較少，發展比較滯后，90%以上的房地產金融創新風險都集中在傳統商業銀行。據統計顯示，我國房地產金融資金有70%以上來自商業銀行，而西方發達國家的經驗是房地產資金一般從各種基金中獲得。傳統商業銀行提供了大量房地產金融產品，流動性不足的問題已經在一些傳統銀行中顯現，存在極大的風險隱患。一旦市場出現劇烈波動，民間金融供給下降，不斷積累的房地產金融風險將有一天會爆發。

2.房地產金融創新產品單一，產品設計不合理

目前，我國房地產金融創新產品比較單一，房地產金融體系非常扁平化，也缺乏合理性，具體表現在創新動力不足，多數金融機構不愿對房地產金融產品進行創新，雖然產品有所增加，可是產品同質化現象嚴重。房地產金融產品主要為銀行信貸，信托、基金、證券類產品等較少，且融資作用不大。此外，相關金融產品的設計欠合理，如房地產信托產品，目前市面上大多為中期產品，3年以上產品較少，而房地產金融資金普遍規模較大，大多數人無力在短期內償還貸款。房地產金融產品周期遠遠短于房地產金融開發周期。

3.信息不對稱加劇

我國很多現有的房地產金融產品交易流程較為復雜、環節比較繁瑣，這就產生了交易過程中信息不對稱的風險。另外，一些新型金融工具和交易流程的引進更增加了信息不對稱和信息傳遞損失風險的增加。投資者處于金融流程的末端，缺乏獲取相關信息的途徑，也無法對金融機構進行監督，只能依賴于評級機構的評級和市場反饋，易導致道德風險和利益沖突。

4.金融創新設計缺乏嚴謹性

在進行房地產金融創新實踐時，一些業務設計缺乏嚴謹性。相關金融機構為了創新而創新，為了提高市場份額，獲得巨額利潤而忽視了謹慎原則，一些金融機構為了搶占市場，為不具備償還能力的借款人發放貸款，導致市場風險和道德風險激增。

5.房地產金融市場發展不均衡

我國房地產金融有兩級市場，一級市場和二級市場的發展速度并不一致，表現為以一級市場為主，二級市場的市場容量非常小。在一級市場中，房地產金融雖然發展很快，但是缺乏市場信用，而二級市場的發展則十分落后。一二級市場無法同時從投資和消費的角度滿足房地產市場中投資者的需求。由于僅有單一市場發展，房地產金融風險易集聚，一旦風險爆發我國房地產金融創新發展將會被阻礙。

四、促進房地產金融創新發展的建議

1.開發房地產金融避險工具

由以上分析可知，我國房地產金融行業的風險隱患不可小覷，為了促進行業內的金融創新，首先需要開發房地產金融避險工具，有效化解風險。

（1）促進房地產貸款證券化，將房地產金融融合至資本市場中，通過擴大融資的渠道和規模有效降低房地產傳統貸款的風險；（2）推出房地產金融衍生產品，如房地產期貨等，通過衍生模式幫助消費者和投資商有效避險，同時還要注意房地產金融衍生產品的實用性，仔細權衡其金融風險，并對這些衍生產品進行合理分配；（3）加快房地產信托模式發展，在前端以信托融資，在后段則由銀行提供資金支持，如此一來，可以有效分散房地產貸款的風險；（4）推行房地產金融保險制度，為房地產企業降低金融擔保的保費，對其參與資金融通活動需要擔保的范圍、條件等進行一定的放寬。

2.完善房地產金融市場體系

針對一級市場發展不均衡、二級市場發展欠缺的現狀，要對各級金融市場的資源配置進行有效安排，重點發展二級市場。可以適當開發住房抵押貸款的股票市場，并且加快流通速度，使一級市場的風險降低，并有效轉移債券。不斷對金融結構進行優化，減小一級市場和二級市場的發展差距，在風險可控范圍內討論發展房地產二級市場的具體措施，從而突破房地產金融體系的發展瓶頸。

3.拓寬房地產融資渠道

各類金融機構應該發展多種房地產融資渠道，為傳統銀行減低風險。有關機構可以給房地產企業推出量身定做的房地產投資基金，以此為房地產企業提供穩定的融資來演。同時，房地產金融還可以與保險結合，并有效改善住房公積金制度，讓更多人有機會使用住房公積金，擴大其覆蓋范圍。此外，在融資上市方面，房地產企業的上市要求應放款，使得更多房地產企業能夠通過上市從股票等渠道獲得直接融資，加大直接融資的比重。

參考文獻：

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作者簡介：

馮偉婧怡（1995—），女，漢族，河北省廊坊市人，學歷：大學本科，研究方向：經濟與金融。endprint