基于VE理論的低碳住宅價值提升

金劍青

摘要：以金山大廈為研究對象，從降低企業開發低碳住宅的成本出發，應用VE理論，探索低碳住宅價值提升策略。具體分析了住宅項目的決策、設計和施工三個關鍵階段，通過降低建造成本以降低能源消耗以及采取方式降低住戶使用時的使用成本這兩種方式的有效實施，達到低碳功能的實現和成本的控制，最終達到低碳住宅的總成本最低，價值最大。

關鍵詞：低碳住宅;VE理論;成本控制

隨著聯合國氣候變化大會（COP）在哥本哈根的召開，實施低碳經濟、倡導低碳生活漸成大家達成共識的生產和生活。2013年9月27日，跨政府氣候變化委員會（GIEC）公布報告說，全球氣候惡化的警鐘已敲響，問題之嚴峻，已成為全世界要面對的最重要、最迫切的挑戰。COP已經通過了20年的國際間談判，希望到2015年第21次會議的時候，邁出決策性的一步，立定2020年以后的全球公約，即所有溫室效應含量最高的國家（無論發達國家，還是發展中國家），都應受公約的制約。中國是發展中的工業化國家，人口基數大，碳排放量大，減排工作刻不容緩。據統計，地產業占全社會碳排放總量的比例已達到30%以上，理應在低碳發展中發揮中流砥柱的作用。住宅產業處于國民經濟各個產業鏈的中游，與電力、鋼鐵、有色金屬、石化、建材等多個產業相關，低碳住宅的開發既可拉動上游綠色生產、推動下游綠色消費，又能促進住宅產業結構調整，對拉動經濟、增加就業、平抑房價都具有重要意義。在2012年《中共金華市委、金華市人民政府關于加快推進金義都市新區建設的若干意見》中明確指出金義都市新區因以低碳排放為特色，打造生態和諧、宜人居住的“城在林中、田在城中”的現代“田園新城”。金山大廈作為金華市金義都市新區首批開發的住宅項目，發展“低碳住宅”是必然趨勢。本文以金山大廈住宅項目為例，利用VE理論研究低碳住宅的成本控制與價值提升。

1 低碳住宅的內涵及現狀

低碳住宅是指住宅在規劃、設計、建造、運營與維護的整個生命周期內，以低能耗、低污染、低排放為基礎，最大限度的減少溫室氣體的排放，為人們提供具有合理舒適度的使用空間的建筑模式。

近年來，隨著低碳意識的日益普及，許多知名企業已在項目開發過程中踐行低碳理念，并取得了一定的成就。然而，現階段國內市場上充斥著綠色、生態及節能地產等低碳概念的炒作，低碳住宅市場還遠未成熟，發展仍長期停留在概念層面上，正面臨一系列困難，包括低碳住宅供給動力不足、國家扶持政策滯后、低碳住宅需求能力有限以及低碳房地產建設推行緩慢等。這主要是由于政府在政策層面未對房地產行業給予有效的激勵導致對低碳住宅的發展缺乏正面的推動力;房地產企業開發低碳住宅成本高導致價格高，但購房者卻仍將交通、地段等因素作為首要考慮條件，忽視后期運行維護成本的優勢而導致房地產企業缺乏低碳轉型的內在動力。房地產低碳轉型過程中企業的主觀意愿是關鍵，而企業主要考慮的是其利潤空間，因此只需解決低碳住宅成本高的問題即可以得到很好的推廣。

2 VE理論概述

價值工程（VE）是以提高研究對象的價值為目的，以功能系統分析為核心，以最低的成本來實現研究對象必要功能的一種科學方法。價值理論適用于所有為獲取功能而發生費用的事物對象。低碳住宅除了一般住宅的功能以外還增加了低碳功能，為獲取低碳住宅的功能需要發生費用，可作為VE理論的研究對象。

按價值工程的公式V（價值）=F（功能）/C（成本）分析，提高價值的途徑有5條，分別是：功能提高，成本不變;功能提高，成本降低;降低輔助功能，大幅度降低成本;功能不變，成本降低;成本稍有提高，大大提高功能。其中前三條途徑是提高價值，同時也降低成本的途徑，研究VE理論研究對象應當選擇價值系數低、降低成本潛力大的作為對象來尋求對成本的有效降低。

3 低碳住宅的價值提升

住宅項目全壽命期包括項目策劃決策階段（項目策劃、可行性研究）、項目建設實施階段（項目設計、施工及竣工驗收）和項目運營維護階段（運營準備、運營維護）（圖1）。項目的每個階段通過科學管理都能使住宅項目的成本得到控制，也都能改變其功能，提高其價值。低碳住宅項目的成本應該包括決策、實施、使用階段的全部消耗，即包括設計費用、施工造價、住戶人住后的使用費用及維護費用等。概況來說，低碳住宅成本包括生產成本和使用成本兩大塊。因此，低碳住宅成本控制需考慮降低建造成本以降低能源消耗，以及采取方式降低住戶使用時的使用成本兩部分。但是在項目管理過程中，往往少數的幾個關鍵階段能決定住宅項目主要價值的提升。住宅項目的決策階段、設計階段、施工階段為成本控制、功能實現和價值提升的三個關鍵階段。

3.1 決策階段的價值提升

一個住宅項目是否實行“低碳”建設，決策階段是關鍵。在該階段，金山大廈建設方金華市華豐房地產開發有限公司會對“低碳住宅”開發的必要性、技術可行性、經濟性、社會性進行分析論證，設定住宅的低碳目標，最終做出投資決策。決策階段對住宅項目功能實現和總成本起到關鍵作用，是價值工程在住宅項目中得到運用的關鍵階段。通過收集金義都市新區市場供需狀況、技術資料、材料成本資料等市場資料，運用科學的方法進行市場調研可作為價值工程分析比較的依據。通過對金山大廈項目必要功能決策的分析，利用市場資料、調研數據計算項目成本，最后根據公式計算住宅項目的價值，通過價值理論分析可以進一步優化項目決策，提升項目價值。同時，通過決策階段的價值理論分析也可以進一步確定下一階段價值工程活動的方向和目標。

3.2 設計階段的價值提升

設計階段是在項目決策的基礎上對金山大廈項目的各項工作進行細化。該階段的管理決定了金山大廈住宅項目的結構、功能和成本。設計階段不是單純的使整個項目的成本越低越好，而是需要通過價值理論將項目的功能和成本兩方面綜合在一起進行分析，已達到功能的最優化，成本的最低化和價值的最大化。據統計，設計階段對開發項目整體成本的影響達到75%以上，由此可以看出設計階段是運用價值理論達到價值提升最關鍵的階段。

設計階段的價值提升主要可以通過對設計方案的選擇來實現。設計方案主要包括規劃設計、建筑設計、建筑安裝設計三大方面。

3.2.1 規劃設計方案的選擇

住宅項目規劃設計主要包括對住宅、道路、停車場、綠化、服務設施等的土地規劃設計。利用VE理論分析土地利用狀況，尋求能借助自然力量，利用科學手段用最小的成本來實現提高每塊土地功能的方案，提升住宅項目的價值。

第一，在規劃設計時充分利用原有土地上的自然生態條件，注重建筑與自然生態環境的協調，可以減少成本，提升價值。金山大廈住宅項目在進行規劃設計時可以依據金義都市新區“城在林中、田在城中”的現代“田園新城”理念，利用原有土地自然生態環境，打造田園小區，在減少成本的同時，也可以大大提高小區與自然環境的和諧統一。

第二，本著多綠地少硬化、鋪裝的原則，金山大廈住宅項目可以采用生態綠地、屋面和墻體綠化等多樣性的綠化方式，合理配置植物，構建多層次、復合式的生態結構，可以達到遮陽、隔聲、降低碳排放量，達到低碳的功能，實現價值的提升。

第三，金山大廈住宅項目在綠化植物選擇時應以低碳為指導，優先選擇吸附二氧化碳能力較強的喬木、灌木等，提升低碳功能，提高價值。

第四，通過合理規劃道路走向，可減少道路的總體長度，從而減少道路的土地消耗，一方面可以降低成本，另一方面也可增大綠化面積，降低整個金山大廈住宅項目碳排放量，滿足低碳住宅的要求，同時也提升住宅項目的品質，提升項目的價值。

第五，在服務設施方面，金山大廈可以通過提前設計生活廢水、廢氣、廢品等的循環利用垃圾處理系統，各類生活垃圾做到分類回收再利用。如將生活污、廢水設置不同排水管網，將生活廢水經簡單處理成中水后用于灌溉綠化、洗車、沖洗廁所等。剩飯剩菜等生活垃圾可以建立回收系統用作有機肥料。生活廢品分類回收，如紙、瓶、罐等可再利用的廢品進行回收后再利用以減少資源的浪費，降低碳排放量。

3.2.2 建筑設計方案的選擇

建筑設計主要包括對住宅項目的朝向、節能墻體、低耗門窗、保溫屋面、開間進深等的設計。在進行建筑設計方案選擇時，利用VE理論分析住宅項目各項功能，用最低的總成本，達到項目功能要求，降低碳排放量，減少能源的消耗，提升項目價值。

第一，通過綜合考慮金義都市新區的日向、地形地質狀況等自然條件，設計坐北朝南的建筑朝向，可充分利用天然采光，增加金山大廈住宅的采光性能，采用集光設備可改善室內自然光線的分布，從而減少人工照明的使用，降低電力能耗，減低使用成本。

第二，根據金華地區亞熱帶季風氣候特點，設計合理的樓間距，合理的開間進深有利于穿堂風的形成，通過充分利用自然通風，可減少空調的使用，降低使用成本。通常情況下，房間的進深不超過該樓層凈高的5倍可取得較好的通風效果。

第三，合理設計金山大廈每個空間單元窗戶面積，可以保證自然采光的同時增加墻體的保溫效果，減少能源消耗。每個空間單元的最小窗戶面積應該至少是地板面積的5%。優化窗戶的熱工性能，選用具有保溫隔熱功能的玻璃制作窗戶，可以減少因太陽輻射熱引起的室內溫度的變化達到保溫隔熱、防噪音的功能。

第四，優化金山大廈建筑外圍結構，采用新型保溫墻體材料，雖使建造成本稍有提高，但卻能大大提升整個建筑物的保溫功能，減少住宅使用過程中空調的使用，減低使用成本。

第五，根據金華地區四季分明，年溫適中，熱量豐富，雨量豐富，干濕兩季明顯的亞熱帶季風氣候特點，設計合理的屋面形式，通過架空通風隔熱、、反射降溫隔熱等多種方式相結合減少太陽輻射熱直接作用在屋頂表面，并通過屋面傳入室內。以此可以減少空調使用，降低使用成本，達到低碳功能。

3.2.3 建筑安裝工程設計方案的選擇

建筑安裝工程設計主要包括對電氣工程、給排水工程、新能源設備等的設計。利用VE理論分析建筑安裝工程設計方案，用較低的施工成本，通過充分利用自然資源，大大提高住宅的功能，在此過程中降低對不可再生能源的需求量，減少能源消耗，降低碳排放量，減少使用成本的支出，提升住宅項目的價值。

第一，電氣工程是金山大廈住宅項目中最大的耗能系統之一。照明系統是電氣工程最主要的組成部分，選擇合適的燈具可以節約用電，降低能源消耗，降低碳排放量。采用04評分法，分析各種燈具的照明效果、節能效果和成本，給予從0至4分的價值評價，選取評價系數最大的燈具作為照明燈具，一方面可以實現照明和低碳的功能，同時降低成本，達到價值的最大化。

第二，利用自然條件，巧妙設計給排水系統，采用節水技術，注重細節設計，提高用水效率，可以降低成本，提升價值。考慮金華地區多雨水，可以通過合理設計雨水收集系統，將收集的雨水用于灌溉住宅小區的綠化，做到充分利用自然資源達到功能的實現。

第三，因地制宜，增加建筑新能源設備的投入。如利用金華日照強烈、熱量豐富的氣候特點可以巧妙利用太陽能，用于路燈、熱水器、發電、供暖等，減少其他能源的費用，降低使用成本，提升價值。

3.3 項目施工階段的價值提升

施工階段是低碳住宅項目對設計的實施階段，是生產低碳住宅產品最重要的階段，也是形成低碳住宅實體階段。該階段主要可以通過減少施工能耗和降低采購成本來實現低碳的目的。

3.3.1 減少施工能耗

通過利用VE理論對不同施工組織設計和施工方案在技術和經濟上的對比分析，選擇最優的方案可以達到減少施工能耗的目的。合理的施工方案可以確保金山大廈在施工過程中人員、材料、機械的合理安排，降低勞動力資源和機械資源、空間資源等的浪費，確保施工成本最低。施工單位采用先進的施工工藝和施工技術，可以減少材料的使用和人員的勞動量。優先采用能源消耗低且技術成熟的材料和設備可以減低生產能耗。通過加強項目管理，控制施工過程中的噪音、粉塵，減少建筑垃圾的產生可以確保低碳施工的實現。

3.3.2 降低采購成本

材料、設備采購是根據設計方案進行的，在功能不變的情況下，可以通過降低采購成本來實現提高價值的目的。金山大廈在材料、設備采購過程中，通過找出功能相似的多種材料，在確保材料質量的基礎上選擇成本最低的材料來實現降低采購成本的目的。同時，在采購過程中，總承包單位金華婺豐建設有限公司可通過制定多種采購方案，在注意采購周期、批量、庫存量滿足使用要求的前提下，選擇采購費和儲存費之和最低的方案。其計算公式為：F=Q/2×P×A+S/Q×C

式中F——采購費和儲存費之和;

Q——每次采購量;

P——采購單價;

A——倉庫儲存費率;

S——總采購量;

C——每次采購費

4 結語

“低碳住宅”強調住宅項目在整個生命周期內降低碳的總排放量，可節約能源，維護生態平衡，切合全球氣候變化的主題。基于VE理論研究低碳住宅，可使房地產開發企業降低住宅項目總成本，同時提升小區功能和品質，提升小區價值。

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