我國房地產企業(yè)破產重整的法律問題分析

摘 要 我國房地產企業(yè)破產重整與其他企業(yè)的破產重整有很多共通之處，也有其他企業(yè)破產重整沒有的特殊之處，其涉及了購房者、施工方、抵押權者等諸多群體的利益，還有所有主體權利順位優(yōu)先的博弈。本文以合法和公平為原則，對我國房地產企業(yè)破產重整的法律問題進行了簡單的探討和研究。

關鍵詞 房地產企業(yè) 破產重整 法律問題分析

一、前言

在經濟下行的影響下，房地產市場變得越來越疲軟，有些房地產企業(yè)在融資方式和融資成本的問題上的弊端就逐漸凸顯出來，企業(yè)股東之間的矛盾加深，導致建筑項目停工，出現爛尾樓以及企業(yè)破產現象。爛尾樓盤對城市的形象有很大的不良影響，購房業(yè)主、供應商、融資債權人、工作人員等相關利益群體持續(xù)上訪，造成了很大的社會矛盾，對安定團結的政治秩序造成很大的沖擊。

二、我國房地產企業(yè)破產的原因

房地產在開發(fā)的過程中，需要投入大量的資金，才能保持正常開發(fā)的狀態(tài)，因此，資金的穩(wěn)定對房地產企業(yè)的發(fā)展有很大的推動作用。房地產企業(yè)資金的來源有企業(yè)自身的資金、購房者的付款資金等，房地產企業(yè)破產的最大原因就是缺少流動資金，或房地產企業(yè)沒有辦理完整的手續(xù)，導致商業(yè)貸款得不到批準，致使房地產企業(yè)的資金鏈斷裂。房地產市場的飽和度以及政府對房地產的政策調整，也很大程度地影響了房地產企業(yè)的發(fā)展，如果政府能出臺支持房地產企業(yè)發(fā)展的法律文件，那么房地產市場的發(fā)展就可以更進一步，反之，房地產企業(yè)則會因沒有雄厚的流動資金而面臨破產、倒閉。[1]

三、房地產企業(yè)重整中，各類債權的權力順位

（一）購房者的權利順位

第一，購房者付清購房款的權利順位。根據《企業(yè)破產法》的相關規(guī)定，若一方已經履行了合同，那么管理者是不能隨便解除購房者的買賣合同的。在繼續(xù)履行的商品房買賣合同下，產生的物權請求權屬于債權，按照民法理論，債權又是相對權，沒有與第三人對抗的效力，但是依照相關法律文件的內容，對于付清購房款的購房者，其物權請求權是具備與第三人對抗的效力的。這里的第三人，可以是擁有法律優(yōu)先權的擔保物權者，也可以是建設工程的優(yōu)先權者。

第二，購房者沒有付清購房款的權利順位。根據相關法律文件，購房者滿足四大要素是可以進行優(yōu)先順位主張的，四大要素如下：購房者和房地產企業(yè)進行了購房書面合同的簽訂；購房者的主體是個人，而且是居住用途的，如果購房者的主體不是個人，或購房的用途不是居住的，是不具備對抗效力的；購房者所購的房屋是唯一的住房，在具體的民事案件中，對于唯一住房的標準也有很嚴格的規(guī)定，購房者擁有的贍養(yǎng)人或撫養(yǎng)人名下的能夠居住的房屋，是不被視為唯一住房的；購房者支付超過一半的購房款，對于購房款的時間要進行嚴格的把控，保證購房款是在房地產企業(yè)破產受理前到位的。只要購房者能夠滿足這四個條件，在沒付清購房款的條件下是具備優(yōu)先順位權利的，并且能幫助購房者與其他權利對抗。[2]

第三，期房購房者的權利順位。在房地產企業(yè)破產重整的工作中，有很多還在建設的期房，對重整工作造成很大的困難。購房者雖然付了一半的購房款，也滿足其他條件，享有了物權請求權優(yōu)先的順位，但購房者無法繼續(xù)履行買賣合同，獲取房屋所有權，這時，購房者選擇解除買賣合同，并要求返還已經交付的購房款，就只能根據普通債權對其權利進行確定，對其顯然是很不公平的。如果只注重為購房者的權利提供保障，把重整投資者的投資資金全部作為建房資金，在樓房建成之后交給繼續(xù)履行買賣合同的購房者，對重整投資者的利益又會造成很大的影響，其他類型的債權者也會因此得不到相應的賠償，這樣的處理方案顯然是有失公允的。

（二）建設工程價款權利順位

對于工程款優(yōu)先權的法律規(guī)定和房地產企業(yè)破產中的權利順位，根據相關法律，工程款是享有優(yōu)先權的，并且比抵押權享有更優(yōu)先的順位，所以應該先清償工程款，后清償抵押款。

（三）職工債權保障

根據相關法律文件的規(guī)定，職工債權清償順序排在擔保債權、破產費用債權、共益?zhèn)鶛嘀螅窃趯嶋H的司法過程中，很多破產的房地產企業(yè)沒有很好地對職工債權進行清償，致使矛盾進一步激化，主要是破產資產沒有變現，以致沒有現金補償職工，在資產變現之后，很多享有優(yōu)先順位的債權占據了大量資金，職工債權沒有得到很好的補償。因此，政府應該設立專門的破產保障資金，確保職工債權可以得到優(yōu)先保障，也可以很好地化解社會矛盾。雖然現在的司法中還沒有完善的規(guī)定，但是在處理職工債權問題時，司法部門還是會與當地政府進行積極的溝通、協調，先由政府墊付職工債權所需資金，幫助職工解決生存需求。[3]

四、結語

在房地產企業(yè)破產重整工作中，政府應該積極地為債務人以及債權人提供法律上的幫助，利用法律解決彼此的矛盾，幫助職工渡過難關。在工作中，要積極思考解決問題的辦法，拓展解決問題的渠道，解決問題時要多方協調，確保所有債權者的利益都能得到很好的滿足，實現社會的和諧發(fā)展。

（作者單位為蘇州蘇誠會計師事務所有限公司）

[作者簡介：繆俊浩（1968—），男，江蘇蘇州人，經濟師，注冊會計師。]

參考文獻

[1] 陳開梓.房地產企業(yè)破產重整的法律實務探討[J].寧德師范學院學報（哲學社會科學版），2017.

[2] 朱勇剛.房地產企業(yè)破產重整法律實務研究[J].經貿實踐，2017.

[3] 張思明.房地產開發(fā)企業(yè)破產重整利益平衡實務分析[J].河南師范大學學報（哲學社會科學版），2014.