公攤面積7大亂象：買100平僅得70平？

畢子甲

在當前全國房價企穩的情況下，部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者采訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

部分業內專家認為，公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。

新華每日電訊記者梳理發現，住房公攤面積主要有以下幾個方面的“貓膩”引發群眾不滿：

公攤計入精裝修成售房“潛規則”。“均價6萬至6.2萬元/平方米，含精裝修費用。”8月底，面對記者關于北京豐臺區某新樓盤的咨詢，銷售人員十分肯定地表示，“公攤部分也計入精裝收費，現在北京市面上基本都這樣操作。”

風井、管道井、設備間……這些公共設施也要收取精裝費？近兩年來，四川成都、湖北武漢、湖南長沙、陜西西安、江蘇南京等多地業主由于不滿公攤面積計入精裝修費用的“潛規則”而進行維權，相關視頻、照片通過微博、微信廣泛傳播。

公攤面積計算“水太深”。據媒體報道，山東省高密市曾出現一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯合驗收文件顯示公攤系數高達52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對業主維權，工作人員十分硬氣：“法律對公攤上限沒有規定，你們100年都退不了房！”

新華每日電訊記者調研了解到，國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日，都無法律法規對“公攤面積”做出明確約束。

北京大學房地產研究中心主任樓建波表示，《房產測量規范》提到的公攤面積計算方式在《住宅設計規范》中無相應體現，致使國內報批、設計、施工每個環節都不是特別清楚公攤如何計算，只能等著房子蓋出來，測繪部門最終來測公攤大小，導致出現不少亂象。

至于公攤測繪里的“貓膩”，吳永輝表示，測繪單位一般按照“誰使用，誰分攤”原則計算公攤面積，基本交由開發商指認，而業主不具備專業知識，雙方信息嚴重不對等。

樓建波說，2017年以來，各地房地產測繪市場逐步放開，測繪企業迫于競爭壓力與開發商相互勾結的“貓膩”可能增多。

公攤系數竟是“偽命題”。明源地產研究院執行主編艾振強說，事實上，作為國內房地產交易和收費重要依據的“公攤系數”這個術語，至今都沒在現行國家標準中出現過。

艾振強說，沒有關于公攤系數上下限的明確規定，開發商可將公攤面積“任性”做大，導致實際案例中出現的一些公攤系數“喪心病狂”。部分開發商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入公攤面積。

盡管如此“公攤”并不合規，但現實中的購房者往往在不知情中被迫埋單。上海房產經濟學會副會長嚴榮認為，國內對于公攤系數的規定并不規范，基本靠經驗，亟須予以規范。

公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現實中存在大量開發商、物業公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況，損傷了業主權益。開發商采取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

“小區游泳池、羽毛球場、網球場……本該歸業主集體所有，如今被開發商長期侵占。”北京蓮花橋附近一小區業主抱怨，開發商通過侵占、轉移業主權益獲利五六百萬元，卻從未公布資金去向。

有關公攤面積收益，海南省住建廳房地產市場監管處處長林詩輝認為，按道理應由業主委員會管理或用于補充物業管理費、住宅維修基金等，但實際操作中，以樓宇廣告為代表的絕大部分公攤收益都被開發商或物業中飽私囊，“成為一筆糊涂賬”。

公攤面積動輒再收服務費惹民怨。公攤收益被物業“代持”，但物業費、供暖費、停車費等與公攤密切相關的五花八門收費卻每每如期而至，讓業主們有種說不出來的“憋屈”。

嚴榮、萬科物業規劃發展部總監吳劍俠等認為，物業管理是公區管理，計費時納入公攤面積“還算說得過去”，但是，供暖費等費用收取時也按公攤面積計算，則實在沒有道理，因為公攤里基本沒有供暖設備。

至于房產交易稅等其他支出，易居智庫研究總監嚴躍進則認為，從公攤面積角度看，確實不應重復收繳此類稅費，建議未來房產交易稅費、供暖費等統一按照套內面積收取。

房產稅是否應計公攤面積存兩難。調研中，不少專家都提到，未來房產稅的收繳標準是否應該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內面積為標準收取房產稅，開發商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。

嚴躍進認為，嚴格來說，房產稅按套內面積征收引發民怨較小。從更長遠的觀點看，未來要建設開放式街區小區環境，公共通道部分該如何征稅，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。

嚴榮建議，即便按照建筑面積征收房產稅，也應堅決刨去包括地下車庫、物業用房、用地等不應重復計稅的部分。

公攤計價銷售模式全國采用情況不一。艾振強介紹，“公攤面積”這個銷售概念源自香港，脫胎于香港20世紀50年代“賣樓花（期房）”的售樓模式，2013年起香港轉向以套內面積計價的銷售模式。

面對公攤引發的諸多問題，一些專家認為，多年來我國法律界就有聲音認為“公攤爭議嚴重影響《物權法》有效實施”，廣州、甘肅、北京、重慶都曾出臺征求意見稿，嘗試推行套內面積計價。艾振強認為，采取“套內面積”計價的主要好處在于“讓房產交易更加透明，最大程度減少后續糾紛，保護購房者合法權益”，同時最大程度避免公攤面積給房產稅征收埋下“不公平”隱患。

針對公攤問題引發的種種亂象，多位業內專家認為，公攤問題積弊已久，建議按照國際通行的管理方式，分步驟、分階段逐步進行調整。即便不立即取消，也需要堅決彌補其中不合理的漏洞，對公攤面積的設計和測量標準進行統一、規范、細化，加強行業源頭監管與審核。