分享經濟對Airbnb房源集聚社區影響的實證研究

吳曉雋，于蘭蘭，胡梅，沈嘉斌

(東華大學 旭日工商管理學院，上海 200051)

近幾年，我們見證了分享經濟的爆炸式增長和其在出行、消費和借貸活動中的受歡迎程度[1]。其中，最具代表性的分享經濟企業之一就是Airbnb。Airbnb是一個以服務為導向的平臺型公司，房東通過平臺上出租房屋與旅游者建立聯系。有數據顯示，成立于2008年的Airbnb，其商業王國發展迅速，到2016年底，在全球范圍內超過191個國家，超過65 000個城市，擁有超過2億個客房[2]。

與快速發展的短租行業相伴而生的是這一新興產業帶來的外部性引發的爭議，給監管和政策制定也帶來一系列問題。但是，當前缺乏對分享經濟創造的價值和負面影響的全面研究，讓政府對于如何管理這些新型服務公司沒有太多的可參考依據。當前對短租模式的外部性研究多集中在對傳統住宿行業帶來的影響方面，例如Zervas等進行的實證研究證明了分享住宿對德州當地酒店收益的負面影響[3]。而對于給社區帶來影響的實證研究則存在缺失。正如Airbnb的口號“旅行中，像當地人一樣生活”所表示的那樣，社區的參與是樹立并維持Airbnb品牌獨特性的重要基礎。因此，研究社區居民感知的Airbnb可能帶來的社區影響以及可能做出的反應非常重要。本文以上海為例，試圖通過訪談和問卷調查了解Airbnb給社區帶來的影響，并根據研究結果提出合理的管理建議。

一、文獻綜述

(一)分享經濟與Airbnb

互聯網技術的發展推動了分享經濟的產生[4]，但是當前分享經濟理論研究仍處于起步階段，分享經濟的概念仍然存在爭議，分享經濟(Sharing economy)也被稱為協同消費(Collaborative consumption)、協作經濟(Collaborative economy)、個人生產經濟(Peer-production economy)或者個人對個人經濟(Peer-to-peer economy)。Koopman等將分享經濟定義為一個使用互聯網的市場，可以將網絡內分散的個體連起來分享或者交換未充分使用的資源[5]。Hamari等認為分享經濟是基于個人與個人之間的獲得、給予或者分享商品和服務，通過社區網絡服務進行調節[4]。盡管關于分享經濟的概念難以達成共識，但是學者對分享經濟的提高效率、企業變革、創造價值等優點予以肯定[6-7]。

作為分享經濟的代表企業之一，Airbnb的發展一直受到高度重視。當前對于Airbnb的研究包括其商業模式、未來發展道路、經濟影響、政府管理問題等。王振家認為Airbnb之所以受歡迎的一個重要原因是因為它可以幫Airbnb房東和用戶省錢[8]。Ikkala發現遇見來自世界各地的人是房東加入Airbnb的重要原因，同時經濟收益也是原因之一[9]。這也符合分享經濟創造的經濟價值。Tussyadiah 發現可持續性(例如社會經濟責任)、社區(例如社區互動)和經濟利益(例如更低的成本)是吸引人們參與Airbnb的3個主要原因[10]。

關于Airbnb對酒店行業的影響，不同學者的觀點不同。Zervas等以及Jamie等的研究都表明Airbnb的發展確實對傳統酒店業有負面影響[3,11]。與Zervas等和Jamie等研究不同的是，Neeser和Choi等的研究發現Airbnb對韓國、挪威、芬蘭和瑞典的酒店收益沒有什么或沒有太大的影響[12-13]。盡管對酒店收益的影響較小，Airbnb進入最多的地區會導致平均每晚房價下降[14]。

分享經濟的確可以讓日常生活更加方便，但是也存在一些不足，例如對長租房屋庫存下降給當地居民帶來不便，網上評論的信用風險以及對兼職工作者而言不完善的保險系統[14]。Airbnb無論是在經濟方面或者在文化領域確實創造了價值，但是快速發展的Airbnb確實給其他利益相關者帶來不利影響，有成本轉移之嫌。盡管對Airbnb產生的影響還沒有全面了解，Lee和Oskam等都主張采用支持性政策而非禁止性政策來對待Airbnb的發展[15-16]。Miller提出可轉移共享權利(Transferable sharing rights，TSR)的概念來制定法律，作為規范分享經濟發展的替代條例[17]。分享經濟中有大量的創新行為，由此造成的結果就是政府難以管理。但是，分享經濟的健康發展又離不開政府管理。因此，政策制定者應該開始考慮可以被實施于分享經濟的特定規則[18]。

(二)社區影響相關理論

社會交換理論(Social exchange theory, SET)是一個試圖來解釋個體之關系的理論[19]，通常被用于研究對旅游的感知和態度[20-21]，用于理解互動情景中個體或群體之間的資源交換行為[22]。這種資源交換，包括物質材料和象征資源的交換，是定義交換過程的關鍵點。Sharpley認為如果旅游者僅與社區居民共享空間而不與其進行交流或互動，這種交換過程就不存在[23]。因此，Airbnb中的交換過程主要發生在租客和房東之間。但是，這種交換行為也會給社區內其他居民帶來一定影響[21]。Ikkala用社會交換理論研究房東的出租行為，發現住宿交換過程中的內含收益對房東控制感和交換過程中的舒適度有推動作用[9]。但是，分享經濟的獨特性也導致其不同于傳統研究，直接將社會交換理論的完整框架用于Airbnb對社區影響進行研究顯然有不妥之處。

旅游會給當地社區帶來一定的影響，這些影響可以分為經濟、社會文化和環境三大類，已經被研究者廣泛且深入地研究過。在所有的影響中，經濟增長和發展被高度肯定，隨著時間推進經濟活動增長呈現出乘數效應[24-25]。創造更多的工作、增加稅收、改進基礎設施、提高生活質量等都是旅游帶來的積極影響[21,26]。 此外，旅游者和社區居民之間的互動也能推動文化交流[27]。從環境保護的角度而言，旅游提供了一個環境保護的機制[21]。但是，這些積極影響的出現并沒有任何成本。研究發現旅游發展也會導致物價和房價上漲、生活成本增加、交通擁堵、停車問題、犯罪率增加、旅游者和當地居民之間的沖突、改變旅游目的國家的生活方式等其他對經濟的負面影響[15,26,28-29]。與此同時，對當地社區也有可能會造成文化沖擊，可能破壞社會習俗，分解社會結構并破壞社區個性[30-31]。此外，對環境的負面影響更加突出，例如空氣污染、水污染、垃圾污染、噪音污染、野生動物滅絕、公物破壞等[32]。此外，學者們也發現許多影響社區居民對感知旅游影響的因素，這些因素主要是內部變量和外部變量兩類[23]，前者主要包括旅游發展階段、旅游和旅游者類型、國家發展階段等，后者主要包括經濟或就業對旅游的依賴性、社區聯系、到旅游區域的距離、與旅游者的互動行為、個人價值觀、社會身份或社會地位以及人口統計學特征等。

社區居民感知的旅游帶來的成本與收益平衡是旅游得以成功發展的關鍵因素[23]。這也同樣適用于Airbnb的發展，尤其是在Airbnb發展的早期[33]。換句話說，只有當社區居民感知到Airbnb帶來的好處大于成本時，才會支持其發展，或者最起碼不會反對其發展，因為本地社區居民的態度會直接影響旅游規劃[22]和旅游發展政策[21]。而Airbnb采用新的商業模式給這一社區影響帶來了不確定性[34]。可以確定的是Airbnb發展必然會給當地社區發展帶來一定積極影響，例如推動文化交流、為房東和旅游者創造經濟利益等，但是Airbnb這種積極影響并非是平等分配的[15]。此外，Airbnb的主要積極影響是對Airbnb的參與者房東而言，至于對核心利益相關者而言，即社區居民，他們并未參與Airbnb商業模式中，并非直接積極經濟利益的受益者，而是被動接受者。而這些社區居民的態度又會影響Airbnb未來的發展，因此Airbnb發展給社區居民可能帶來的影響應該予以高度重視。

(三)Airbnb給社區帶來的影響

盡管許多學者已經采用了各種方法來測量旅游影響的感知[28-29，34]，本文針對Airbnb給社區帶來的影響，在已有模型基礎上進行了調整。

從積極影響來看，毫無疑問Airbnb最突出且重要的影響之一是可以推動文化交流。Airbnb的品牌標語，像本地人一樣生活，是Airbnb成功原因之一[16]。無論是Airbnb房東還是用戶，他們都希望能遇到來自世界各地的人。通過這種房東、旅游者以及當地居民之間的互動，社區形象提升通常是這一現象背后自然而然的結果。Airbnb帶來的積極社會文化影響意味著提高各種設施的使用機會，包括基礎設施、零售商店、娛樂活動等[16]。與之類似的是，Kim等稱這些相關內容分別為“形象提升的結果是社區自豪感”“社區興奮”和“加強社區中的朋友關系”。社區團結主要是指社區精神、身份的認同感等，相關內容也被Kim等稱之為社區聯系和社區自豪感[28]。

從消極影響來看，旅游發展會提高當地生活成本，學者已經發現Airbnb可以提高長期房租價格，同時還會導致長租市場供應的下降[3，15，35]。因此，Airbnb的發展也有可能會影響到當地社會居民的生活成本和生活質量。由于Airbnb依賴于網絡上良好行為的人履行雙方事先約定好的承諾，當有人不遵守約定時，Airbnb的發展就有可能給環境帶來負面影響。正如Horton指出的那樣，Airbnb確實允許房東將成本轉嫁給其鄰居，尤其是當游客非常吵鬧而且具有破壞性的時候[36]。此外，大量游客也可能會導致社區現有資源使用的沖突，盡管從積極影響來看有可能會促使社區管理者在現有設施的基礎上增加基礎設施投入建設[16]。如果無法合理地處理房東、旅游者和當地居民之間的矛盾，沖突也會發生。此外，Llop認為帶給公寓鄰居的主要負面影響有生活和安全問題[37]。結合Kim等提出的量表，本文將負面影響因素分為安全風險、經濟成本、環境問題和社區沖突，并對這些問題項做適當修改以便更好地適應Airbnb的情景。

綜上，本文從積極和消極兩個角度出發探究Airbnb給社區可能帶來的影響。積極影響主要包括社區聯合、社會文化交流、社區知名度與形象提升3個方面；消極影響主要包括經濟成本、安全問題、環境問題、社區沖突4個方面。

二、Airbnb在上海的發展

為了全面了解Airbnb在上海的發展，我們從Airbnb上海官網搜取了2011年12月到2016年3月的房源數據，共得到5 502條有效房源信息，包括房價、標題、地址、房間類型、房屋類型、可出租時間、評分、房源評論等信息。

(一)空間分布

通過對Airbnb的房源數量和分布進行分析，發現Airbnb房源分布較為集中的地區主要為靜安區、黃浦區、浦東新區和徐匯區4個城區，而且房源數量呈現從中心城區向四周呈遞減的趨勢。房價基本符合房源空間分布特征，距離中心城區越遠的地方房價越便宜。黃浦區、徐匯區和靜安區3個區房價最高，平均每晚房價超過401元；臨近中心城區地區房價在301～400元之間；郊區房價主要在201～300元之間，包括奉賢區和嘉定區。

(二)關鍵詞分析

對房源描述的關鍵詞進行分析的結果顯示，代表上海風情、主要商圈和交通樞紐的3類關鍵詞占比最高。代表上海風情的關鍵詞主要是指代表歷史文化特征和主要景點的詞匯，例如外灘、法租界、田子坊等；商圈主要是指南京東路、南京西路等詞匯；交通樞紐類關鍵詞主要是指火車站、地鐵站、機場等詞匯。上海Airbnb房源描述關鍵詞統計分析結果如表1所示。

(三)房源類型分析

對得到的5 502個房源中有評論的2 662個活躍房源進一步分析，發現整套房子(或公寓)類型的房源數量最多，共1 506條，占56.6%；獨立房間次之，共1 053條，占39.6%；合住房間最少，共103條，僅占3.9%。表2是上海Airbnb活躍房源(有評論房源)類型分析。大比例整套房源充沛也反映了消費者對房屋安全、私密及個性化的需求傾向。

表1上海Airbnb房源描述關鍵詞分析

(四)房源關鍵詞屬性與房源活躍度相關性分析

通過SPSS 22.0對房源類型和房源描述關鍵詞屬性的相關性進行分析，分析結果如表3所示，根據Pearson檢驗結果可知，sig值為0.00(<0.01)，房源類型與房源活躍性在0.01水平上顯著。因而可以得知，房源關鍵詞描述類型與房源活躍性相關。換言之，房源的屬性在很大程度上影響房源的入住情況。

綜上可以發現，上海Airbnb房源多集中在中心城區，交通便利、具有上海風情的房源最受關注，而最受歡迎的房源類型為整套房子(或公寓)和獨立房間，這些給接下來田野調查的選址提供了研究基礎。

三、調查過程與調查結果

(一)調研過程

為了全面徹底地了解短租給社區居民可能帶來的影響，根據本文研究框架設計了調查問卷。問卷主要內容分為4個部分：第一部分是對受訪者人口統計學特征的調查，包括性別、年齡、受教育程度、家庭收入等；第二部分是受訪者對Airbnb的了解及類似短租民宿產品經歷的調查；第三部分是根據7個影響維度的社區影響調查；第四部分為開放式題項，旨在了解受訪者對Airbnb發展中最關心的問題以及社區影響題項中沒有包含在內的內容。本文田野調查選擇了兩處房源集中地社區開展，以正在鍛煉的社區居民和出入小區的社區居民為主要調研目標。調研社區不僅包括以鋼筋混凝土為主的現代社區，也包括木結構為主的上海老弄堂。經歷兩周的實地調研，共獲得238份調查問卷，以下為調查的主要結果。

表2上海Airbnb活躍房源(有評論房源)類型分析

(二)調研結果

1.受訪者人口統計學特征

受訪者人口統計學特征結果如表4所示，男性受訪者106人，占總人數的44.54%；女性受訪者132人，占總人數的55.46%，女生稍多于男性，總體相差不大。在受教育程度方面，大專和本科受訪者160人，占總體的67.23%，可知受訪者整體文化水平較高；在年齡方面，23～29歲的受訪者最多，約占總數的一半；家庭人均月收入的分布情況中以5 001～15 000元最多，占總體的42.02%。

2.受訪者民宿產品體驗經歷

在238位受訪者中，162位受訪者住過民宿，76位受訪者沒有住過民宿。在住過民宿的受訪者中，最近一次入住民宿經歷以國內游為主，有133人，剩余29人為境外游時入住民宿；在這162位受訪者中，有112位直接通過攜程、藝龍、去哪兒、Airbnb等網站直接預訂民宿。這說明大部分受訪者都體驗過相關民宿產品，對民宿較為了解，問卷結果比較可信。

3.受訪者對Airbnb的了解情況

受訪者對Airbnb的了解程度分析結果顯示，在238位受訪者中，以從未聽過Airbnb人數為主，比例高達總數的一半；對Airbnb了解程度在一般以上的有68人，僅占28.57%。這表明，總體而言受訪者對Airbnb了解程度不深。此外，受訪者對所在小區Airbnb房源的關注情況也以“沒有了解過”為主，占比高達63.03%；僅有88位受訪者通過身邊的朋友了解過這一情況，其中僅有12位受訪者知曉所在社區有Airbnb房源。這也從側面反映出，當前Airbnb的快速發展尚未引起大多數社區居民的關注，間接反映出當前Airbnb對社區居民的影響比較有限。

4.社區影響調查結果

對Airbnb社區影響的7個維度得分情況進行整理，結果如表5所示。

(1)積極影響。在Airbnb積極影響的3個維度中，社區聯合、社會文化交流、社區知名度與形象提升總分分別為3.11、3.48、3.35，社會文化交流感受最為突出，社區知名度與形象提升次之，社區聯合感受較為不明顯，這可能與訪問小區以電梯房為主、人際關系相對冷漠有關。

在社區聯合中，受訪者主要認可Airbnb能提高社區成員對自己作為是社區一員的歸屬感；在提升社區自豪感、加強社區精神和社區團結方面，受訪者的態度趨于一般。社會文化交流方面總平均分為3.48分，表明受訪者總體認為Airbnb可以促進社會文化的交流，尤其是可以為當地居民提供見到新面孔的機會，可以提高對其他文化和旅游者的認識。此外，受訪者對Airbnb在提升社區知名度與形象方面是持贊成態度的，尤其贊同可以增加向外地旅游者介紹社區的機會，增加在全世界范圍內介紹社區的機會；而在提高社區地位方面，受訪者態度趨于中立。

表3房源關鍵詞屬性與房源活躍度相關性檢驗表

注：**表示相關性在 0.01 層上顯著(雙尾)。

表4受訪者人口統計學特征

(2)消極影響。消極影響的4個維度經濟成本、安全風險、環境問題、社區沖突總分分別為3.38、3.37、3.26、3.41，表明社區居民認為最有可能帶來的消極影響為社區沖突。在開放式問題中也有部分受訪者認為即便有外來旅游者入住，但由于小區總體人數相對不變，依舊在社區承載力范圍之內，因此，Airbnb短租模式對社區環境等因素影響相對較小。

表5Airbnb社區影響結果表

經濟成本中，受訪者認為Airbnb有可能導致房價或租金的提高，這主要是由于Airbnb 可能造成租房市場供不應求，產生賣方市場，有使得房價或租金提高的可能性。另外，短租房源的增多也會導致社區環境維護費用增加。安全風險的總平均分是3.37，而受訪者認為可能導致來自游客的干擾增加(如流氓行為、溝通障礙、基礎設施破壞等)這一影響因素的平均分高達3.72。這說明，受訪者認為Airbnb很可能存在游客干擾這一不利因素。在環境問題中，受訪者認為Airbnb很有可能導致噪音等級提高，由于與旅游者作息不同或者房源隔音效果不佳等原因，可能會影響居民的正常生活。在社區沖突方面，受訪者認為Airbnb可能造成房東、房客與鄰居之間的矛盾，以及干擾當地社區居民的正常作息。而在開放式問題中，受訪者最為關心安全和環境問題；受訪者認為只有當Airbnb對其產生的消極影響巨大時，才會反對Airbnb的發展，當前Airbnb對自己造成的影響不大。

(三)總結

總體看來，社區居民認為Airbnb平臺能夠為其帶來與外界交流的機會，提高社區知名度和形象，同時增進其對外地文化的了解，加強文化的多元化發展。但是，也有部分受訪者認為由于語言溝通以及外來租客停留時間較短問題，這些積極影響十分有限。Airbnb短租平臺為社區帶來積極影響的同時，也會產生一些負面影響。在Airbnb發展的過程中，社區居民對安全和環境問題表達出了一定程度的擔心。Airbnb可能導致社區房價或房租的提升，這對于長期租住在社區的居民而言，會增加租房壓力。此外，許多居民認為Airbnb短租平臺會加大游客、房東和社區居民之間的沖突，而如何處理好這些利益相關者之間的關系，才是Airbnb平臺得以長久發展的重要因素。一旦社區居民的利益因此受到了影響，則Airbnb短租平臺的長期發展將步履維艱。

四、結論與發現

(一)上海Airbnb擁有巨大的發展空間

Airbnb正式進入中國市場是在2015年8月，截至2016年3月上海已有超過5 500條房源信息。而同為世界大都市的紐約，其Airbnb房源數已達40 227條[38]，以上海的城市密度和市場深度，Airbnb應該還有巨大的發展空間。

(二)社區居民對Airbnb的社區影響呈現出較為理智的態度

當前社區居民雖然對Airbnb給社區帶來的積極和消極影響都有一定認識，但是這些感知并不十分強烈。以積極影響中得分最高值社會文化交流為例來看，也有部分受訪者認為短租旅游者居住時間過短，與外來租客的交流時間機會和時間都比較少；此外，也有一部分受訪者表示與外地租客可能存在語言問題，無法進行溝通交流。在消極影響中，社區沖突雖然居于首位，但是在與受訪者溝通的過程中，大部分受訪者認為這與外地租客個人素質相關，這表明雖然小區居民認識到Airbnb可能給社區帶來一定的沖突，但是并沒有對其完全否定。

(三)社區居民對Airbnb的認識程度差異以及類似住宿體驗影響個體態度

雖然上述研究表明是否住過民宿對Airbnb評價影響差別甚微，但是仍有部分社區居民表明相似的住宿經歷對他們的態度有一定影響。本身是Airbnb的用戶，在國外出游時已經在Airbnb上獲得了良好的住宿體驗，更容易接受和支持Airbnb的新型短租模式。因而，對上海的Airbnb發展持支持的態度。這一結果也同樣適用于那些擁有良好短租體驗的受訪者。

在開放式問題中，有部分受訪者也表示經歷過Airbnb賬號被盜或者約定的房主臨時拒絕入住這種不良體驗，且事后Airbnb也沒有對受訪者提供合理的解決方案，所以這部分受訪者對于Airbnb的平臺安全和入住持懷疑態度，不贊成Airbnb這種住宿方式。

(四)可能影響社區居民對Airbnb社區影響感知和態度的其他因素

根據在與受訪者溝通的過程中以及開放式問題中受訪者提到的內容，現將可能影響小區居民對Airbnb帶來的社區影響認識的因素歸納如下。

1.房源所處社區類型

在開放式問題的答案中，受訪者表明Airbnb房源對傳統里弄社區居民產生的負面影響明顯高于在當代社區中的居民。因此，在考慮Airbnb對社區產生的影響時應該把建筑結構和材料考慮在內。正如一部分受訪者說的那樣，如果是針對在上海傳統里弄里的房源，或者隔音效果不佳的房源，很有可能會影響周圍居民的正常生活，尤其是當旅游者的生活作息時間可能跟居民的日常生活節奏不一致時。對于獨棟房屋或者當代社區中某一套公寓而言，這一影響就十分有限，因為Airbnb通常只對上下樓或左右兩側鄰居產生影響。因此，房源類型不同或社區居民居住位置不同，所感知的社區影響不同。

2.短租目的

針對本地短租行為，部分受訪者反映由于Airbnb價格相對便宜，可以短期租賃(一天或者兩天)，能夠吸引上海本地的年輕人通過Airbnb來租賃房屋開展娛樂、聚會、轟趴等活動。對于外地旅游者帶來的負面影響，如噪音等問題多出于對消費者素質無法確定或房源本身隔音效果的擔憂。與外地旅游者相比，本地人租賃帶來的噪音問題更加明顯，他們多出于聚會目的短租房屋，因而在行為方面與在自己常駐社區的日常行為存在較大差異，過于喧囂吵鬧的行為對左右鄰居或上下樓鄰居的正常作息影響較大。

綜上所述，Airbnb正式進入中國時間尚短，在中國的發展尚處于初期，當前上海Airbnb的房源規模在一定程度上決定了對當地社區的影響有限。而且大城市陌生人的社會屬性降低了短租客與社區居民發生摩擦的可能。本文的研究結論僅能用于理解上海Airbnb發展初期給社區居民帶來的影響，隨著Airbnb房源規模的不斷擴大，對社區的影響必然會加大，未來可以進行追蹤研究。

五、結語

在對上海Airbnb基本分布特征了解的基礎上，通過田野調查深入了解Airbnb給社區帶來的影響，發現社區居民對Airbnb的總體了解程度不高，社區居民對Airbnb帶來的社區影響持相對理智的態度，而且都認識到Airbnb帶來的積極影響和消極影響。社區居民最為關心的是安全和環境問題。此外，Airbnb對社區造成的影響受房源所在社區類型、旅游者個人素質、租房目的等因素的影響。政府和Airbnb應該共同建立管理框架來避免Airbnb可能給社區帶來的潛在風險和問題，例如犯罪問題、旅游者對社區居民的干擾等。另外，政府應理性地看待Airbnb的管理問題，而非采取極端的措施扼制Airbnb在中國的發展。

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