房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的防范策略

馮碩

摘 要：在當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度在不斷加快，導(dǎo)致房地產(chǎn)的競爭也在不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種比較多，稅額較大，在稅收籌劃的過程中面臨著各種風(fēng)險，本文就房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的防范策略進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險防范

1.前言

在當(dāng)前我國稅收管理的過程中，稅收籌劃被認(rèn)為是一項合理的事項，通過合理的減少稅收，使企業(yè)的利潤達(dá)到最大化。

2.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的涵義

房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃風(fēng)險是指通過稅收籌劃對房地產(chǎn)公司的納稅行為進(jìn)行調(diào)整，可能存在的問題是房地產(chǎn)公司因未能妥善遵守而未能準(zhǔn)確及時地納稅或違反稅務(wù)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查和調(diào)整等一系列處罰措施，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)社會聲譽(yù)下降，經(jīng)濟(jì)效益喪失的風(fēng)險。稅收籌劃本身就是一種復(fù)雜并對熟練性要求很高的操作。如果不小心，可能會給公司帶來風(fēng)險。稅務(wù)籌劃風(fēng)險的典型案例之一是在20世紀(jì)90年代的美國，那里的公司使用惡毒的逃稅和避稅措施來傳播惡性避稅，使得政府的稅收損失超過100億美元。最后，美國稅務(wù)部門下達(dá)了規(guī)定，畢馬威1997年至2001年的避稅計劃將使該公司的避稅計劃的購買失效，這就是為什么該公司也被牽連納稅和行政處罰。這已經(jīng)付出了高昂的代價。近年來，隨著我國稅收政策的變化越來越多，稅收征管力度不斷加大。加上房地產(chǎn)公司日益復(fù)雜的交易行為，他們面臨的稅務(wù)風(fēng)險正在逐步升級。此外，稅收籌劃不僅是一個技術(shù)問題，而且是一項非常強(qiáng)大的政策工作。如果做得不好，不僅不會減輕企業(yè)稅負(fù)，還會造成嚴(yán)重的處罰和制裁，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的損失。因此，無論是中介組織還是納稅人進(jìn)行稅收籌劃，都必須有意識地識別所涉及的風(fēng)險。

3.預(yù)防風(fēng)險的方式

3.1積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持與幫助

對于一個國家的幫助，稅收機(jī)關(guān)具有一定的獨特性，該部門負(fù)責(zé)回答納稅人的問題，并指導(dǎo)納稅人積極納稅。此外，它還負(fù)責(zé)給相關(guān)系統(tǒng)咨詢提供詳細(xì)的答案。如果稅務(wù)籌劃人員不能充分了解規(guī)劃方案中的相關(guān)法律法規(guī)，就必須想辦法從稅務(wù)執(zhí)法機(jī)構(gòu)獲得幫助。通過詳細(xì)咨詢，稅務(wù)工作者可以判斷違法活動。由于地理條件不同，稅收征管方式存在明顯差異，地方稅務(wù)執(zhí)法機(jī)構(gòu)具有一定的自主權(quán)。因此，憑借專業(yè)的財務(wù)會計知識，各項法規(guī)和政策顯然是每位納稅計劃員必須具備的基本素養(yǎng)。應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，以獲得更多幫助。這是每一項稅收規(guī)劃的需求。

3.2尋求“外腦”的幫助

在人才及咨詢機(jī)構(gòu)選拔方面，要提高標(biāo)準(zhǔn)要求，注重所聘用人才或機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，從根本上保證稅收籌劃的權(quán)威性和可靠性。一些經(jīng)驗水平不合格的在職人員應(yīng)聘請稅務(wù)規(guī)劃專家提供適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)，幫助確保稅收規(guī)劃更加科學(xué)合理，并實施各種計劃政策以控制稅收規(guī)劃中的風(fēng)險損失。

3.3實現(xiàn)稅收籌劃和稅收法律政策的同步

為了規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，國家通過制定相應(yīng)的稅法和法規(guī)以實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的管理和監(jiān)控，并為行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供基本保障。因此，在制定相關(guān)稅收籌劃計劃的過程中，首先要了解相關(guān)稅收法律法規(guī)，在此基礎(chǔ)上制定不同的稅收方案，并選擇最佳方案，同時制定相應(yīng)的策略。此外，稅法及相關(guān)政策往往隨著市場的發(fā)展而變化，因此，在具體實施過程中，必須隨之調(diào)整相關(guān)籌劃體系，促進(jìn)稅收籌劃方案體系的不斷完善。

3.4建立健全的會計制度

如果房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案想要合理合法，就必須依靠健全的會計制度。這一結(jié)構(gòu)體系的完整性將對整個稅務(wù)規(guī)劃工作的有效性產(chǎn)生決定性的影響。首先，這類行業(yè)的會計數(shù)據(jù)是稅收籌劃工作科學(xué)合理化的重要標(biāo)準(zhǔn)，同時也為稅務(wù)稽查工作提供了依據(jù)；此外，健全的會計制度也可以為行業(yè)發(fā)展提供一定的稅收籌劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)加大力度，抓好各項會計制度的監(jiān)督管理，確保會計工作的有效實施。

4.防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的策略

在房地產(chǎn)企業(yè)開展的稅務(wù)籌劃工作中，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃及資金結(jié)構(gòu)和外部客觀政策使相關(guān)的稅務(wù)籌劃過程具有非常不穩(wěn)定的因素。這主要是因為房地產(chǎn)公司掌握和使用納稅策略在一定程度上缺乏計劃性。針對這個問題，一些房地產(chǎn)公司提出了防范稅收規(guī)劃風(fēng)險的策略。

4.1調(diào)整公司資本結(jié)構(gòu)中的融資方式

房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)中的融資方式主要是通過銀行貸款、內(nèi)部積累和發(fā)行各種股票債券融資。對融資產(chǎn)生的利息征稅所產(chǎn)生的相關(guān)費用，經(jīng)取得有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的證明后，可以通過一定形式扣除，實現(xiàn)稅費減免。無論采用什么樣的融資方式，房地產(chǎn)公司都會因為融資方式的變化而改變資本結(jié)構(gòu)的性質(zhì)。這在一定程度上會破壞房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資本成本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響企業(yè)內(nèi)部稅負(fù)水平。在所有的融資方法中，大致分為債務(wù)和股權(quán)兩類。債務(wù)融資方式具有成本低的特點。但是，如果在規(guī)定期限內(nèi)沒有完成還款，往往會導(dǎo)致本金和利息過高。雖然有一些融資方式?jīng)]有不能在規(guī)定期限內(nèi)完成還款的壓力，但要求資金成本過高。在建立了稅收籌劃體系的房地產(chǎn)公司，比較這兩種融資方式，發(fā)現(xiàn)雖然債務(wù)融資方式在一定程度上會產(chǎn)生一定的利息成本，但它們可能在實際中產(chǎn)生“稅盾效應(yīng)”來實現(xiàn)房地產(chǎn)公司的節(jié)稅。稅負(fù)較小時，債務(wù)融資方式的優(yōu)先級高于股權(quán)融資方式。由于債務(wù)融資方式的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)需要在實際稅收籌劃的早期階段檢驗公司自身的風(fēng)險承受能力，合理安排公司的資本結(jié)構(gòu)，選擇適合公司自身的融資方式，科學(xué)合理地應(yīng)用融資手段。加強(qiáng)財務(wù)部門與財務(wù)風(fēng)險控制部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系，不定期采取內(nèi)控管理部門抽查的方式開展融資審查，規(guī)范相關(guān)工作行為，建立有效的溝通機(jī)制，明確實施稅收籌劃的進(jìn)展，使風(fēng)險能夠防范，降低稅收籌劃和企業(yè)稅負(fù)過重的風(fēng)險。

4.2利用稅務(wù)系統(tǒng)掌握規(guī)劃中的靈活操作

房地產(chǎn)公司各業(yè)務(wù)階段涉及的稅種一般包括：企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)稅，營業(yè)稅，土地增值稅和印花稅。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動產(chǎn)品是在房屋周圍產(chǎn)生的。他們通常是現(xiàn)有的房屋或期房。業(yè)務(wù)活動發(fā)生時，一般采用預(yù)售模式。消費者通常會根據(jù)自己的消費條件選擇一次性付款或分期付款。這標(biāo)志著房地產(chǎn)公司資金回籠的時間點。預(yù)售模式的使用可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)公司內(nèi)部的資金壓力，但由于銷售方式不同，支付土地增值稅的方式也不同。在項目運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)公司選擇施工方法也會影響企業(yè)稅收籌劃。房地產(chǎn)公司應(yīng)靈活操作，在政策允許范圍內(nèi)選擇最為節(jié)稅的銷售方式和施工方法。

4.3利息和成本費用的扣除

首先，中國的會計準(zhǔn)則具有以下陳述：工程完工前的利息以資本化的方式計入工程成本，工程完工后產(chǎn)生的利息費用計入當(dāng)期損益。當(dāng)期損益不能從稅款中扣除，但反映在當(dāng)期損益中的利息費用需要相應(yīng)扣除。原則上，公司為負(fù)債融資支付的利息應(yīng)該實行最大限度的減稅。因此，資本化利息應(yīng)盡可能反映在建設(shè)項目的成本中。其次，在我國的稅法中，房地產(chǎn)公司的成本也是明確的。根據(jù)不同的成本扣除方法，公司可以根據(jù)自己的安排進(jìn)行選擇。在納稅籌劃中，企業(yè)應(yīng)扣除可全額扣除的全部費用，避免不可撤銷的成本，達(dá)到科學(xué)合理的稅收籌劃。最后，考慮到普通住宅和高端房地產(chǎn)的混合建設(shè)，可以認(rèn)為兩種房地產(chǎn)的稅收政策是不同的。在稅務(wù)籌劃中，企業(yè)必須分別計算，以優(yōu)化企業(yè)土地增值稅政策法規(guī)的實際應(yīng)用效率。

5.結(jié)束語

綜上所述，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中可以通過合理的稅收籌劃來降低企業(yè)的稅負(fù)，使企業(yè)的利潤達(dá)到最大化。

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