夫妻一方未在房屋買賣合同上簽字同意出讓房產，該合同是否有效？

一、案情

2017年6月1日，萬某、程某（夫妻）作為乙方與韋某作為甲方、康美房產經紀公司作為丙方簽訂《房屋買賣居間合同》，約定：甲方及其產權共有權人同意將其坐落于某縣七六路61號5幢2單元501室房屋出售給乙方；本合同簽訂時乙方向甲方支付購房定金貳萬元；房屋交易價格共計517，000元，乙方采取按揭貸款方式支付房款；甲方構成根本違約的，甲方應在違約行為發生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金。合同簽訂后當日，萬某、程某向韋某支付購房定金2萬元，韋某出具收條一份，該收條載明：今收到萬某、程某購買某縣七六路61號5幢2單元502室房屋定金貳萬元整（20000元）。收款人韋某簽名并按有指印。另，涉案房屋產權系韋某與陳某夫妻共同共有。合同簽訂時，房屋共同共有人陳某不在場；合同簽訂后，韋某及其丈夫陳某于2017年7月23日告知萬某、程某明確表示房屋不賣，故萬某、程某向法院起訴要求解除雙方簽訂的《房屋買賣居間合同》并要求韋某承擔違約責任。

二、分歧

第一種意見認為：依據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。據此認為涉案合同有效。

第二種意見認為：依據《中華人民共和國物權法》第九十七條規定：處分共有的不動產或者動以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。再依據《中華人民共和國合同法》第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。本案訟爭房屋系韋某與陳某共同共有，萬某、程某對此也知情，共同共有人陳某未在房屋買賣合同簽字同意出讓該房產，事后也未追認該合同，因此該合同違反法律規定，不具有法律效力。

三、評析

萬某、程某與韋某雙方于2017年6月1日簽訂的《房屋買賣居間合同》的效力問題，是本案正確定性的關鍵。

筆者同意第一種意見，認為本案訟爭房屋買賣合同合法、有效。理由：首先，依照合同法第四十四條的規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。該法第五十二條規定了合同無效的法定情形，即有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。2017年6月，韋某與萬某、程某簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方真實意思表示，合同內容并未違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定為合法、有效。再依據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故訟爭房屋買賣合同合法、有效；其次，物權法第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時成效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。該規定確定了不動產物權變動的原因與結果相區分的原則。本案系房屋買賣合同糾紛，在買賣合同法律關系中，買賣合同行為應受合同法的調整，買賣行為是物權變動的原因行為，所有權轉移是物權變動的結果行為。對物權轉讓行為的禁止，只會導致債的不能履行，并不必然導致物權轉讓的原因即債權合同無效。本案的《房屋買賣居間合同》作為訟爭房屋買賣的原因行為，是一種債權形成行為，并非該房屋買賣的物權變動行為。韋某作為出賣人在締約時對標的物沒有完全所有權或者處分權，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。物權法第九十七條規定中的“處分”應解釋為物權變動的結果行為，其限制并不及于作為物權變動的原因行為的締結訟爭合同的行為，故第二種意見依據物權法第九十七條規定主張合同無效的說法不能成立；最后，根據《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規定，夫妻對共同所有的財產有平等的處理權。夫妻雙方對共有財產的處分權是平等的。合同法第五十一條規定的無處分權人“處分他人財產”的合同，其適用范圍是非所有人“處分他人財產”，本案中夫妻一方處分共有財產不屬于該規定的適用范圍，故第二種意見依據合同法第五十一條規定主張合同無效的主張亦不能成立持。綜上，筆者認為原、韋某雙方于2017年6月1日簽訂的《房屋買賣居間合同》合法、有效。上述合同既已認定有效，但涉案房屋系韋某與陳某夫妻共同共有，韋某作為合同出賣人在未征得其另一共有人同意即與原告簽訂房屋買賣合同并收取定金，導致涉案房屋買賣合同在事實和法律上均無法繼續履行，有違誠實信用的交易原則，韋某的行為構成違約，應當承擔違約責任。

作者簡介：龔麗瑤，出生年月：1986年12月，性別：女，民族：漢族，籍貫（精確到市）：江西上饒，當前職務：科員，當前職稱：無，學歷：本科，研究方向：法學.