營改增后房地產業稅收籌劃及成本控制探析

沈婷婷

【摘 要】營改增后，我國房地產行業稅負發生較大變化，房地產企業有必要對自身的經營模式予以研究，積極應對營改增帶來的各種影響。本文就將詳細對營改增后房地產的稅收籌劃內容進行說明，并在此基礎上提出合理的成本控制措施。

【關鍵詞】營改增；房地產；稅收籌劃；成本控制

近年來，隨著經濟水平的增長，我國稅收也逐漸向著現代化的方向發展，逐步跟國際稅制接軌。2016年5月1日以來，我國全面推開營改增試點，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現增值稅對貨物和服務的全覆蓋。房地產行業作為我國經濟發展的主要支柱，實施營改增后將對國民經濟產生重大影響。因此，新形勢下，房地產行業如何應對營改增成為重點討論內容。房地產企業應對自身的經營模式予以研究，實行合理的稅收籌劃和成本控制，從而真正減輕房地產企業的稅收負擔，促進房地產行業的可持續發展。

一、營改增對房地產行業的影響

1.對企業稅負的影響

房地產行業的營業稅稅率為5%，營改增后，增值稅稅率為11%，后又降至10%。從理論上看，增值稅對業務鏈條中的每一環節的增值額進行征稅，消除了營業稅重復征稅的弊端，可以降低企業稅負。但實際上，是否可以真正有效降低企業稅負，還依賴于完善的抵扣鏈條。房地產行業業務有其自身的特點，開發周期長，業務環節多，業務鏈條長，成本費用構成復雜，外購產品與服務的可抵扣程度直接影響房地產企業的真實稅負。從營改增實施以來的實際情況來看，不同房地產企業、不同房地產項目的稅收負擔差異較大，有的企業稅負反而有所增加。除了銷售價格高低對銷項稅額帶來的影響，進項稅額抵扣方面主要存在兩個影響因素：一、營改增后，建筑行業的稅負略有增加，通過增值稅抵扣鏈條向房地產行業轉移；二、政府規費、契稅等支出無法取的有效的抵扣憑證。

2.對企業開發成本的影響

1）對采購成本的影響。鋼筋水泥等原材料在房地產開發成本中占比較大，在材料采購過程中，房地產企業如果選擇同小型供應商進行合作，雖然采購價格低，但很可能無法取得可以抵扣的增值稅專用發票，將采購成本以含稅價計入開發成本；如果選擇同大型供應商進行合作，很可能采購價格會較高，也同樣會增加開發成本。

2）對建安成本的影響。建筑行業是房地產行業的上游行業，營改增后建筑行業稅負略有上升。建筑企業會充分利用簡易計稅政策，采用低稅率，將自身的稅負向下游房地產企業轉移，導致房地產企業的可抵扣進項減少，實際增加了開發成本。

3）對開發成本結構的影響。可抵扣進項稅額的成本在開發成本中的占比直接影響企業稅負。建安成本的進項稅額在滿足一定條件下可以抵扣，財稅[2016]36號文件中也規定，土地出讓金可以抵減銷項稅額，貸款相關的費用支出不能抵扣進項稅額。房地產開發企業為了降低稅負，會盡可能減少不可抵減銷項稅額的其他土地支出，也會盡可能減少紅線外配套及財務費用等不可抵扣進項稅的成本列支。這些調整將影響房地產企業的開發成本結構。

3.對企業財務管理的影響

1）對現金流的影響。房地產企業開發建設期間形成的留抵進項稅額，預售階段預繳的增值稅款，在實際確認銷售收入時方可抵扣并抵減稅款。房地產開發往往周期長，資金投入大，長期金額較大的留抵進項稅額和預付稅款，實質上是將企業繳納稅款的時間前置，占用了企業的流動資金，影響企業現金流，為企業發展帶來資金阻礙，影響資金的周轉效率，也會導致企業資金成本上升。

2）對會計核算的影響。財政部于2016年12月針對全面營改增制定了《增值稅會計處理規定》，對增值稅會計科目的設置和會計核算方法做出了嚴格的規定。房地產企業業務環節多，在物資采購、成本列支、銷售收入、稅務等核算方面均發生了較大的變化，對財務人員的專業素質提出了更高要求。

3）對發票管理的影響。因為增值稅發票直接涉及稅款的抵扣，所以監管非常嚴格。增值稅發票的取得、開具、認證、抵扣和每一個業務環節息息相關，需要企業加大員工培訓力度，將發票管理貫穿每一個業務環節，減少因為增值稅發票產生的稅務問題。

4.對企業運營管理的影響

營改增后，房地產企業的每一個決策和業務行為會對企業的增值稅產生影響。比如，2016年4月30日以前已取得施工證的房地產項目，選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法，計算方法和稅率會有很大差異，這就需要企業結合自身的項目情況作出更有利的選擇；再舉個例子，直接銷售模式和代理銷售模式在收入確認時點上存在差異，所以納稅義務時點也不相同；另外，在合同簽訂過程中對于結算和開票條款的不同約定，也會使得納稅義務時間產生差異。所以，增值稅時代對企業管理運營有著更高要求，準確的決策和業務行為會給企業合理避稅創造空間。

二、營改增后房地產企業的成本控制措施

1.結合稅收合籌劃合理規劃開發成本

同其他產業相比，房地產行業項目建設周期長，資金投入大，開發成本構成復雜。有效的控制開發成本，需要企業進行科學合理的成本規劃和稅收籌劃，要將稅收成本下分到每個業務環節中，對每個環節實行有效的涉稅管理，控制每個環節的成本支出，從而提高企業的經濟效益。比如，房地產企業應根據原材料價格占總包合同總價的比例來確定是否選擇甲供工程，規避建筑企業的稅負轉嫁；另外，在營改增政策逐步完善的情況下，房地產企業還應不斷學習政策、適應政策，對企業自身的發展方向予以有效調節，以適應市場發展需求，降低企業的稅收負擔。

2.對采購環節實行嚴格管控

在采購過程中，嚴格執行公開招標流程，按照不含稅價的最低價選擇正規供應商，同時還應要求供應商開具增值稅專用發票，取得可抵扣的進項稅額，這樣才能有效管控企業采購環節的成本支出并降低企業的稅負。

3.規避企業合作過程中的成本增加和稅收風險

房地產調控時期，企業合作開發的情況非常普遍。合作過程中，首先應充分了解合作對象，審核合作對象是否具備一般納稅人資格，查看合作對象的營業范圍，其次需按照不同的合作對象和合作模式進行涉稅風險分析和稅收籌劃。比如房企出資金，非房企出土地合作建房的模式，需要重點關注非房企是否能夠按照轉讓土地使用權開具增值稅專用發票作為土地成本的抵扣依據，規避增加開發成本、產生稅收風險的可能性。

三、結論

營改增政策的提出和實施，為房地產企業的經營帶來了機遇也帶來了挑戰，企業必須結合市場發展需求，科學合理的開展稅收籌劃工作，對房地產項目在開發過程中的成本支出進行嚴格控制，同時還要加強業務環節的稅務管理，規避稅收風險，減輕稅收負擔，保障房地產開發項目的經營利潤，最終為房地產行業的可持續發展奠定基礎。

【參考文獻】

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[2]王碧瑩、王倩、吉燕婷.“營改增”對房地產業的影響及建議[J].經營管理者，2017（03）.