房地產行業會計信息質量問題的探討

董慶軍

【摘 要】我國近些年的經濟飛速發展，和房地產行業規模的日益擴大有著緊密聯系，房地產行業已經成為我國國民經濟的支柱產業。會計信息是企業從會計視角所揭示的經濟活動情況，在房地產的一系列環節中起著重要作用。如果房地產會計信息發生質量問題，必然會嚴重危害社會利益。本文對房地產行業會計信息的質量問題進行了探討，并針對問題提出了一些對策。

【關鍵詞】房地產；會計；信息質量

隨著房地產行業籌資、集資、銷售方式和居民支付方式的多樣化，房地產行業的會計信息容量越來越大，會計核算也更加復雜。由于諸多因素的影響，目前我國房地產的會計信息存在著很多發展性問題，這不僅對房地產行業自身的健康發展影響極大，也給投資者造成不小的損失，嚴重時甚至會影響國民經濟的發展。房地產會計信息與社會各方的利益相互聯系，所以加強房地產會計的管理和提高信息質量具有重大意義。

一、房地產行業會計信息

房地產會計信息就是指通過財務報表、報告或附注等形式，房地產企業的會計單位向投資者、債權人或其他信息使用者，將單位財務狀況和經營成果的信息進行揭示。會計單位按照規定的會計制度、法規、方法和程序，將房地產企業經營過程中所產生的數據進行加工，形成有助于決策的財務信息和其他經濟信息，為房地產行業內的經濟活動提供依據。

二、房地產企業會計業務的特點

1.資金籌集渠道的多源性

房地產企業的資金來源與與其他企業的資金來源有所不同。房地產企業所需的開發經營資金，主要是由其自行籌集取得。集資干發是我國房地產開發的一個顯著特點。籌資的渠道主要有：（1）預收購房定或預收建設資金；（2）預收代建工程款；（3）土地開發及商品房貸款；（4）發行企業債券：（5）與其他單位聯合開發，吸收其他自位投資。

2.資金占用形態的多元性

房地產企業的開發經營業務內容極為廣泛，既有建設場地的開發，又有房屋的建設，還有基礎設施、配套設施以及市政工程等項目的建設，有的企業還開展商業用房的出租或經營業務以及商品房售后服務等。因此，房地產開發企業的資金在由貨幣資金轉化為成品資金的過程中，不僅表現為資金的依次線運動，而且還具有多向平行運動的特點，即多元性的特點。

3.開發產品的商品性

房地產企業開發的各種項目是用于銷售或轉讓的商品。為此，必須正確計算開發產品的成本，應將應計入開發產品成本的費用與企業自身固定資產建設的費用分開核算。

4.項目周期的長期性

房地產企業的生產周期一般都很長，開發項目經常要跨度、年進行。這一特點決定了房地產企業會計業務要特別注意按照權責發生制原則和配比原則處理好待攤預提費用、遞延資產、遞延收益與遞延成本之間的關系，以保證各期損益計算的正確性。

5.財務關系的復雜性

房地產開發企業在開發經營過程中，要與許多單位發生經濟往來關系，不僅包括材料物資供應單位，建筑產品購買單位，而且還包括勘察設計單位，施工企業、委托建房單位、房屋承租單位等。

三、房地產行業會計信息質量問題

1.風險披露不足

在房地產開發的過程中，企業要面臨多種風險，如土地風險、項目開發風險、工程質量風險、政策風險等，這就要求房地產企業必須更加全面深入的揭示風險事項。但在ID會計實務中，我國相關的會計規章制度對房地產要求披露的信息規定相對滯后，房地產企業所披露的會計信息遠遠不能滿足企業運營風險評估的要求。

2.會計人員專業水平參差不一

會計人員是貫穿于整個房地產會計活動的主體，其專業素質的高低對會計信息質量的好壞有直接影響。而會計制度和準則作為會計信息形成過程中的技術性規范，其實施的有效性依賴于會計人員的職業勝任力水平。有些房地產企業對會計人員的專業水平并不重視，專業能力的不足會舍得會計人員職業判斷力差，工作時發生各種錯誤，導致會計信息與實際情況不符。

3.現金流量體系不健全

因為開發時限的影響，企業經營活動產生的現金流入和流出具有較大的差異性，而現金流量可以決定企業的興衰。建立完善的現金流量管理體系，不但能確保企業的生存與發展，還能提高企業的市場競爭力。但房地產行業具有特殊性，按照現行的相關會計制度提供的現金流量信息無法充分煩其現金流量實情，現金流量不全面。

4.信息可比性較差

房地產企業投資建設地項目周期長，一般會跨越幾個年度，其在建設初期、中期和我后期的財務信息變化很大，不能直接用來反映企業的實際財務運營狀況。這就會使不同企業或同一間企業不同期間的會計信息失去可比性，還可能會導致投資者錯誤的投資判斷。

5.銷售收入隨意性

一個房地產企業會開發多個項目，隨著時間的推移，后期的項目建設成本遠高于前期，個期項目間的損益浮動較大。房地產企業的銷售收入與其營銷手段、營銷時間、消費者的付款方式等有很大的關系，銷售收入的隨意性會產生會計的信息質量問題。

四、如何提高房地產行業會計信息的質量

1.加強會計人員的隊伍建設

提高會計人員的專業素養是治理房地產行業會計信息失真的最好辦法，房地產企業要認識到會計工作的重要性，認識到會計人員的專業素養對會計信息質量的重大影響。在進行招聘時要對應聘者的理論知識和實踐能力嚴格要求，加強對現有從業人員的培訓，提高他們的專業技能；加大法律法規的宣傳力度，使會計人員樹立高度的責任意識，嚴格規范員工遵守會計制度，對損害企業和社會利益的行為嚴懲不貸。加強會計人員的獨立性和客觀性，提升會計人員的職業素養，保障房地產行業會計信息的質量。

2.完善房地產行業的會計規范

我國現有的會計準則對一般的常規事項有所規定，但還有一些會計分支尚未被納入會計規范體系。由于房地產行業在費用和成本核算以及收入確認上都有其特殊性，現有的會計準則并不能完全適用于房地產行業。在實務中，會計人員往往只能根據自己的職業經驗判斷選擇其認為正確的會計處理原則和方法，由于其能力有限，一些方法并不恰當。因此，應該借鑒西方發達國家成熟的房地產會計制度，加快建立房地產行業的專門的統一性會計規范，尤其是房地產行業的收入確認準則。這樣才能實現房地產行業會計信息的有效性，避免因沒有統一的標準而出現成本不實、賬目不清、數據不真等情況。

3.擴大信息披露

信息披露是每個上市公司都應該進行的工作，它不但能夠讓企業提供真實公允的會計信息，提高風險透明度，而且為投資者提供了更多依據，有利于投資者做出正確的投資。房地產企業除了披露一般企業需要披露的信息外，還要披露房地產預售情況、土地儲備、成本結構、現金流量等信息。擴大的信息披露量還可以用來檢驗其他信息的真實性。

4.政府加強對房地產行業信息質量的監管與懲治

政府部門應該建立健全房地產信息溝通制度，實現對房地產開發項目的動態監管；還要加大對房地產開發會計信息的審查范圍和懲罰力度，對行業內存在的違法違規行為進行經濟處罰，如可征收高額罰款、采用累進稅率、進行社會公示等，提高房地產企業會計信息造假的成本。

五、結束語

目前我國房地產行業的發展還不完善，存在著過度追求效益等現象。面對房地產行業會計信息質量問題，政府和房地產企業都要加大整治與管理，確保會計信息的真實與高質量，維護國家與社會利益，促進房地產業的長足發展。

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