加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理

王文華+杜冬麗

深入學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)《資產(chǎn)評(píng)估法》以及與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范化建設(shè)，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理的力度，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)建設(shè)與發(fā)展的重大課題和重點(diǎn)工作。

一、房地產(chǎn)估價(jià)行政管理部門(mén)要全面履行行業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)、轉(zhuǎn)變政府職能

2016年12月1日正式實(shí)施的《資產(chǎn)評(píng)估法》，賦予了有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)備案權(quán)、檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、處罰權(quán)以及行業(yè)監(jiān)管制度制定權(quán)，要求評(píng)估行政管理部門(mén)依法加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)督管理，監(jiān)督管理的重點(diǎn)從事前監(jiān)管向事中、事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變。《資產(chǎn)評(píng)估法》正式實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)狀況發(fā)生了深刻變化，有力推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的重要專(zhuān)業(yè)力量，房地產(chǎn)估價(jià)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)過(guò)程中涉及的經(jīng)濟(jì)行為更趨復(fù)雜，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)事中事后監(jiān)管更顯重要。

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》第三十九條“國(guó)務(wù)院有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)組織制定評(píng)估基本準(zhǔn)則和評(píng)估行業(yè)監(jiān)督管理辦法”的要求，房地產(chǎn)估價(jià)行政管理部門(mén)需要制定具體的監(jiān)督管理辦法，將《資產(chǎn)評(píng)估法》中的規(guī)定具體化、細(xì)化，明確房地產(chǎn)估價(jià)行政管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管的職責(zé)、調(diào)查處理的形式和處罰措施等；對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行政管理部門(mén)如何認(rèn)定虛假或重大遺漏評(píng)估報(bào)告作出了規(guī)定，在放開(kāi)搞活的同時(shí)維護(hù)公共利益，嚴(yán)肅對(duì)待法定評(píng)估業(yè)務(wù)，進(jìn)一步明確法律責(zé)任和處罰措施，強(qiáng)化行政管理部門(mén)的監(jiān)督管理職責(zé)；需要具體規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)行政管理部門(mén)受理投訴舉報(bào)的具體情形、受理范圍和受理主體。

二、為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理體系的有序運(yùn)行提供了制度保障

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)行政管理部門(mén)要按照中央全面深化改革的精神，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》等法律法規(guī)的要求和國(guó)務(wù)院規(guī)定以及新階段提出的新要求，構(gòu)建新的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理體系，將房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理的改革舉措和好的做法進(jìn)一步制度化，建立起行政監(jiān)管、行業(yè)自律與機(jī)構(gòu)自主管理相結(jié)合的管理新原則，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理思路、監(jiān)督管理對(duì)象、機(jī)構(gòu)設(shè)立和管理方式、監(jiān)督檢查和調(diào)查處理內(nèi)容以及法律責(zé)任等方面都提出了新的要求。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)行政管理部門(mén)要以務(wù)實(shí)、革新的行業(yè)發(fā)展理念，按照簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)的改革要求，將房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管對(duì)象由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擴(kuò)展到房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)，明確各個(gè)監(jiān)督管理對(duì)象的監(jiān)管內(nèi)容和要求；對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)督檢查、調(diào)查處理內(nèi)容及法律責(zé)任提出新要求，對(duì)各級(jí)監(jiān)管部門(mén)的行政監(jiān)管分工和職能作出具體劃分；對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的任何單位所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)都要有明確的規(guī)定，進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)法律責(zé)任的相關(guān)規(guī)定；明確房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自主管理和備案管理的內(nèi)容，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)作為行業(yè)自律性組織參與和實(shí)施社會(huì)管理的作用。通過(guò)厘清房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有關(guān)主體的運(yùn)行規(guī)則，促使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有關(guān)主體在規(guī)則的框架內(nèi)運(yùn)行，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理體系的有序運(yùn)行提供制度保障。

在明確房地產(chǎn)估價(jià)行政管理部門(mén)監(jiān)督管理職責(zé)的基礎(chǔ)上，還需要減少行政審批事項(xiàng)，賦予房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)自律管理和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自主管理的職權(quán)，以充分體現(xiàn)簡(jiǎn)政放權(quán)的改革精神，既加大房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理力度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)行為，從根本上解決房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員良莠不齊、責(zé)任難以追究等突出問(wèn)題，為加強(qiáng)和改進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)下的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理提供強(qiáng)有力的法治保障。同時(shí)，還要為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)獨(dú)立客觀執(zhí)業(yè)、促進(jìn)評(píng)估準(zhǔn)則統(tǒng)一提供良好的法律環(huán)境，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作積極性，激發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員的創(chuàng)造力和創(chuàng)業(yè)熱情，推動(dòng)行業(yè)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

三、形成評(píng)估領(lǐng)域既有分工又相互協(xié)調(diào)的行政監(jiān)管合力

《資產(chǎn)評(píng)估法》按照各行政管理部門(mén)分別管理的現(xiàn)行體制，將不同專(zhuān)業(yè)評(píng)估管理納入一部法律框架進(jìn)行規(guī)范，要求對(duì)評(píng)估行業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生的新問(wèn)題，建立溝通協(xié)作和信息共享機(jī)制，共同促進(jìn)評(píng)估行業(yè)健康有序發(fā)展。

貫徹落實(shí)《資產(chǎn)評(píng)估法》，需要在明確房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)行政管理部門(mén)按職責(zé)分工對(duì)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上，注重各評(píng)估領(lǐng)域行政監(jiān)督的協(xié)調(diào)合作，建立會(huì)員、執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息的共享機(jī)制。在備案管理方面，需要使評(píng)估備案信息管理系統(tǒng)在各評(píng)估行政管理部門(mén)中實(shí)行信息共享；在行政檢查方面，在各評(píng)估行政管理部門(mén)中實(shí)行信息共享；在投訴舉報(bào)處理方面，對(duì)投訴、舉報(bào)事項(xiàng)同時(shí)涉及其他行政管理部門(mén)職責(zé)的，建立各行政管理部門(mén)的會(huì)同處理機(jī)制。通過(guò)各評(píng)估領(lǐng)域之間行政監(jiān)督管理的協(xié)調(diào)機(jī)制，不僅能夠滿(mǎn)足行政監(jiān)管管理中“不沖突、不越位”的基本要求，而且有助于形成評(píng)估領(lǐng)域行政監(jiān)管的整體合力，推動(dòng)《資產(chǎn)評(píng)估法》的貫徹落實(shí)和整個(gè)評(píng)估市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

四、增強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員的自律意識(shí)和法治觀念

隨著《資產(chǎn)評(píng)估法》及相關(guān)法規(guī)的發(fā)布，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)將迎來(lái)一個(gè)全新的發(fā)展機(jī)遇，也面臨新的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。當(dāng)前在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)展中，還存在一些虛假或有重大缺陷的評(píng)估意見(jiàn)，給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)和形象帶來(lái)諸多不利影響；由于管理體制、內(nèi)部治理機(jī)制與運(yùn)行機(jī)制不規(guī)范、治理能力不強(qiáng)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還存在惡性競(jìng)爭(zhēng)、執(zhí)業(yè)不規(guī)范等突出問(wèn)題，房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)的自律管理作用還沒(méi)有得到充分發(fā)揮，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和自主性還受到一定限制。解決好這些問(wèn)題，迫切需要以《資產(chǎn)評(píng)估法》為依據(jù)，進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)督管理力度，加快房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)改革進(jìn)程，搞好房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理，確保房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的獨(dú)立性、自主性和規(guī)范化。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)行政管理部門(mén)要依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》明確的法律責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員的法律責(zé)任和處罰措施作出更加具體的界定，不僅要對(duì)《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定的違法情形予以細(xì)化，而且要對(duì)《資產(chǎn)評(píng)估法》未規(guī)定、但規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展需要規(guī)定的違法行為明確相關(guān)法律責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要承擔(dān)的法律責(zé)任提出新的要求，進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員的處罰力度。通過(guò)對(duì)法律責(zé)任的細(xì)化、具體化，進(jìn)一步加大懲處力度，增強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其專(zhuān)業(yè)人員的自律意識(shí)、法治觀念，使其行為得到規(guī)范，以防止產(chǎn)生評(píng)估欺詐行為，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)更加公平有序競(jìng)爭(zhēng)，提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的權(quán)威性、專(zhuān)業(yè)形象和社會(huì)公信力。

隨著相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)將形成以《資產(chǎn)評(píng)估法》為統(tǒng)領(lǐng)，由相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和行業(yè)自律管理制度共同組成的全面、系統(tǒng)、完備的法律制度體系，為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其專(zhuān)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為提供根本遵循，形成強(qiáng)有力的約束。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，還要建立健全質(zhì)量控制制度和內(nèi)部管理制度，包括房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)管理制度、業(yè)務(wù)檔案管理制度、人事管理制度、繼續(xù)教育制度、財(cái)務(wù)管理制度等，不斷完善房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管控體系，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部執(zhí)業(yè)人員的監(jiān)督管理，形成完善的執(zhí)業(yè)規(guī)范、業(yè)務(wù)流程與質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，不斷提升資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)質(zhì)量和專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平。

隨著法律制度的不斷健全完善，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)將進(jìn)一步走上科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的軌道。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)行政管理部門(mén)要與其他評(píng)估行政管理機(jī)構(gòu)各司其職、各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)和配合，適應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)，修訂與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的管理制度和監(jiān)管辦法，加快行業(yè)改革步伐，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)違法行為依法實(shí)施行政處罰，切實(shí)履行好行業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)。房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)應(yīng)主動(dòng)轉(zhuǎn)變觀念，加快“去行政化”進(jìn)程，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善自律組織機(jī)制和會(huì)員服務(wù)機(jī)制，以協(xié)會(huì)章程為遵循，不斷探索自律監(jiān)管的新途徑、新方式，依法加大行業(yè)自律監(jiān)管和懲戒力度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其專(zhuān)業(yè)人員必須堅(jiān)持依法規(guī)范從業(yè)、依法誠(chéng)信從業(yè)、依法行使權(quán)利義務(wù)，自覺(jué)接受行政管理部門(mén)的行政監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理，建立完善質(zhì)量監(jiān)控體系和風(fēng)險(xiǎn)防范體系，制定嚴(yán)格的工作程序和規(guī)范的業(yè)務(wù)流程，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和規(guī)范化水平。endprint